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Alquiler: respuestas a tres dudas claves sobre el registro de contratos en AFIP
El lunes arrancó el plazo que estipuló la AFIP para que los propietarios registren los contratos de alquiler. La nueva ley establece que tienen 15 días corridos posteriores a su celebración, mientras que aquellos firmados desde el 1° de julio del año pasado hasta el 31 de marzo de este año podrán ser registrados hasta el 15 de abril.
Más allá de la medida, la inscripción genera algunas dudas concretas como por ejemplo, ¿hay que registrar los acuerdos firmados antes del 1° de julio?, ¿hay obligación de certificar las firmas de los contratos? y ¿si no se registra se puede desalojar al inquilino?
¿Es obligatorio registrar los contratos firmados antes del 1 de julio de 2020 cuando se sancionó la nueva ley?
La ley estipula que los contratos de alquiler firmados entre el 1 de julio de 2020 hasta la actualidad deben estar inscriptos pero aquellos acordados antes de esa fecha no deben registrarse, aunque hay que tener en cuenta diversos aspectos.
“Las prórrogas de contratos anteriores al 1° de julio de 2020 no están alcanzados por la ley 27.551 porque son la continuación del contrato a través del tiempo y no deben registrarse, aunque una renovación sí porque es un nuevo contrato. La AFIP confunde estos dos términos”, señala Enrique Abatti (h), miembro del estudio de abogados Abatti & Rocca y asociados.
Ahora bien, hay un punto en donde se genera la confusión: se considera prórroga a la continuidad del mismo contrato en el tiempo, que en el caso de alquiler de viviendas el límite máximo legal son 20 años (se le descuenta el tiempo que estuvo el inquilino durante el primer contrato), mientras que el de un local comercial son 50 años. Para cumplir con esto no se deben modificar las partes esenciales del contrato, es decir, quienes intervienen y la locación del inmueble que se renta, pero sí se puede actualizar el precio. Es decir, lo único que cambiaría es el valor mensual del alquiler. Y son contratos que al ser una prórroga no están alcanzados por la nueva ley de alquileres. “Esto significa que alguien que firmó un contrato de dos años y le vence ahora, tiene 18 años para seguir haciendo prorrogas sin necesidad de estar legislado por la nueva norma”, agrega.
Por otra parte la renovación es un nuevo acuerdo en donde se inicia de cero una relación entre locadores y locatarios, y está legislado en el Código Civil y Comercial a través del artículo 933, que entre otros puntos establece la extinción de una obligación por la creación de una nueva y deja de regir ya que termina el plazo y se formaliza un nuevo contrato al que se le aplica, según la nueva ley de alquileres, un plazo de tres años.
Desalojos: ¿qué sucede si no tengo inscripto el contrato de alquiler?
La normativa establece sanciones para los propietarios que no registren los contratos pero más allá de esto, lo cierto es que el registro de los mismos es fundamental ante la necesidad de avanzar en un desalojo.
“Para iniciar el proceso de desalojo, desde el año pasado, hay que hacer la mediación previa obligatoria. Luego, se abre la posibilidad de iniciar en Tribunales el proceso de desalojo y allí el juez está obligado a notificar a la AFIP, según el art 16 de la ley 27551 (nueva ley de alquileres), sobre la existencia del contrato y si no está se le aplicará la multa”, remarca Abatti y agrega otro dato clave: “esto puede demorar un juicio unos cuatro meses más de lo habitual, como mínimo. Si antes se demoraba un año, hoy sería un año y medio. Cabe recordar que hoy en día las garantías que pide el propietario no pueden superar más de cinco meses de alquiler, lo cual es una ridiculez. Si tardas 18 meses en desalojar, el seguro te paga solo cinco”.
¿Debo certificar el contrato antes de registrarlo en AFIP?
Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, a través de su presidente, Armando Pepe, remarca que en el caso de contratos de viviendas no es necesaria la certificación de firmas al momento de inscribir el contrato ante la AFIP.
Para finalizar, hay que tener en cuenta que el único que está obligado de generar el registro en la AFIP es el propietario. Sin embargo, los intermediarios (inmobiliarias y escribanos) podrán hacer el registro en representación de sus clientes. “El escribano puede inscribirlo, pero no está obligado, ellos únicamente certifican firmas y dan seguridad a las partes”, detalla Abatti.
Ricardo Blanco Lara, prosecretario y vocero del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires coincide en que “la certificación le otorga mayor seguridad jurídica en caso de un futuro conflicto entre las partes”. También remarca que certificar un contrato tiene dos efectos: da fecha cierta de lo que se firma y así saber cuándo se realizó, y por otra parte da veracidad y capacidad del firmante, ya que otorga seguridad de que quien firmó es quien se identificó.
En números, hay que calcular que la certificación de firmas de un contrato entre el propietario, el inquilino y dos garantes, en Ciudad de Buenos Aires, ronda los $7200. “La ley de aranceles de escribanos en Capital Federal dispone que cada firma cuesta $1800 para certificar un contrato, aunque este monto puede elevarse en caso de que quien firme sea un apoderado o sociedad”, detalla Blanco Lara.
Por Diego Flores
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