Alquileres: el culebrón en el Congreso y qué puede pasar esta semana en un mercado sin propiedades en oferta y aumentos desenfrenados

Los alquileres atraviesan la peor crisis de su historia. Hay menos de 900 departamentos en oferta en la ciudad de Buenos Aires y la demanda convalida los precios que imponen los dueños. De hecho, en solo una semana, los pocos que tenían departamentos en oferta aumentaron más de 25% los precios.

Otros directamente migraron a dólares -aceptan pagos en pesos pero al valor blue-. También eligen “a dedo” con quien cerrar contrato. “Muchos no quieren familias numerosas o con adolescentes, ni inquilinos con mascotas”, reconoce un bróker inmobiliario y amplia: “exigen ingresos en blanco que en algunos casos hasta se exige que tripliquen el valor mensual del alquiler”, detallan los brokers y reconocen que en los últimos días hubo un aluvión de migración del contrato tradicional al formato Airbnb. “Hoy hay casi 15.000 propiedades destinadas a alquileres temporales”, grafica el bróker inmobiliario Armando Pepe.

“La ley sancionada en 2020, la falta de oferta y la inflación generaron una bomba nuclear en este mercado en el que la demanda convalida cualquier precio”, es directo, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Sus relevamientos de los últimos 10 días indican que la suba interanual en los monoambientes fue de 289 por ciento y en los de dos ambientes, 250 por ciento. “Son aumentos que se dieron por la escasez de oferta”, afirma.

En este contexto, se avecina una semana clave. En el sector inmobiliario se ilusionan con la posibilidad de que el próximo miércoles, Diputados avance con la media sanción a la reforma de la ley de alquileres para que tenga vía libre y sea tratada en Senadores. La apuesta es introducir algunas modificaciones a la norma existente. Todo indica que las negociaciones se terminaran de cerrar entre martes y el mismo miércoles.

Cómo se negocia en el Congreso

La oposición trabaja en cambios y confía en que reunirá a los 129 diputados que necesita para que arranque la sesión que está convocada formalmente para las 12 del próximo miércoles. Juntos por el cambio solo no llega al número. Para lograrlo negocia con los bloques federales (Unidad Federal y del Interbloque Federal).

“La semana pasada tuvieron dos zoom para revisar modificaciones al dictamen de minoría, que es el de la oposición como para llegar a un acuerdo y lograr el número para que se inicie la sesión”, relata Lorena Zapata, directora periodística de la Agencia de noticias legislativas Esfera Pública.

En principio la idea no es derogar la actual norma sino modificar el dictamen de minoría. Zapata aclara que este dictamen recién podría tratarse cuando sea rechazado el de mayoría, que es el del oficialismo. Es decir, los pasos son: lograr el quorum para abrir la sesión, rechazar el dictamen de mayoría y recién en esa instancia podría tratarse el de minoría — el de Juntos por el cambio- y en el mismo debate se propondrían las modificaciones. “Este es el proceso legislativo que debe tener el tema y es complejo lograrlo a tan pocos días del test de las PASO”, reconoce Zapata y agrega que si está el acuerdo político y se logra el quorum (los 129 legisladores en el recinto) “es un montón”.

Respecto a la postura de Milei en el tema, el partido tiene tres lugares en Diputados y desde el resultado de las elecciones, no aparecieron por el Congreso. “En los dos años no participaron de las negociaciones ni de las reuniones de comisión sobre este tema”, aclara Zapata.

La estrategia de Juntos por el Cambio es lograr el número. De hecho, se plantearon la posibilidad de contactarlos pero por ahora no lo hicieron. Zapata afirma que la oposición espera poder contarlos entre los 129 del quorum dado que la Libertad Avanza firmó con Juntos por el Cambio y los bloques federales el pedido de sesión para rediscutir la Ley.

Al interior del Frente para Todos no hay una posición uniforme. Hay una gran parte de los legisladores del partido que creen que hay que modificar la actual ley pero aún no hay consenso. “La estrategia es que si la oposición logra quorum, bajan al recinto pero no darán el número para que se inicie el debate. Es responsabilidad de la oposición conseguir el quorum”, aclara Zapata.

El dictamen de mayoría que es el del oficialismo prácticamente no introduce cambios a la polémica ley sancionada en 2020: plantea mantener los contratos de tres años, una actualización en base a IPC y RIPTE, flexibilizar la presentación de garantías y beneficios fiscales como la exención de bienes personales. También establece que los propietarios que sean monotributistas no tengan la obligación de pasar al régimen impositivo general si tienen alguna propiedad en alquiler.

Mientras que Juntos por el Cambio propone volver a contratos de dos años el plazo, un ajuste basado el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) o una combinación de esos índices; y actualizaciones negociadas libremente entre las partes- que podrían arrancar a los tres meses-. Este punto fuertemente resistido por las Asociaciones de Inquilinos que insisten en que el ajuste anual que plantea la ley actual genera cierta previsibilidad al inquilino.

Un mercado distorsionado

El tratamiento legislativo se daría en un mercado totalmente distorsionado sin precios de referencia, valores en dólares, contratos cerrados por fuera de la ley y propietarios que, ante tanto descontrol, negocian pagos extras para cubrirse de la inflación. “Es un caos. Se alquilan las propiedades a amigos o familiares por fuera de la ley y si no tienen esa opción migran al alquiler temporario”, reconoce Gómez Picasso. Además, los alquileres que se vencen no se renuevan. “Ahora se prorrogan y por solo tres meses, hasta antes de las elecciones ese plazo era entre seis meses y un año”, afirma Enrique Abatti, abogado especializado en el sector y presidente de la Asociación de Propietarios.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria de la Argentina (CIA) confía en que la ley será tratada esta semana en el Congreso. “Se tiene que poner en agenda el tema”, insiste. La propuesta de la CIA es una actualización cada cuatro meses con el índice que establece el Banco Central que toma como referencia los salarios y la inflación y que los plazos de los contratos sea de 24 meses como establecía la norma anterior a la sancionada en 2020. Igual son realistas y saben que queda un largo recorrido: si avanza en Diputados faltaría la aprobación del Senado, un proceso que se dilataría hasta el 2024, en una Argentina con otro gobierno.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CPI) planean reunirse con los legisladores hoy lunes feriado. Desde la Fundación Pensar, Iván Kerr, ex secretario de Vivienda de la Nación durante el gobierno de Mauricio Macri es más escéptico y cree que la ley no se debatirá hasta después de la elecciones. Desde las Cámaras del sector esperan que el tema sea tratado antes. Les preocupa la postura de Javier Milei sobre el tema.

La intuición del mercado inmobiliario es que el candidato no tiene el foco en este tema. “Su visión es que todo es privado entonces por qué un presidente debería involucrarse en un acuerdo entre un propietario y un inquilino”, aseguran los brokers inmobiliarios, convencidos de que la postura del candidato es que no debería haber ley y que de alguna manera eliminaría el rol del Estado como ordenador.

Sin embargo, trascendió que La Libertad Avanza trabaja en una nueva norma en la que las partes acuerden las condiciones de tiempo, actualización y moneda. De hecho en marzo del 2022, el candidato Javier Milei expresó en su cuenta de Twitter que el país no necesitaba una nueva ley de alquileres y que había que eliminarla. “No hay que interferir en contratos privados sino se seguirá perjudicando a los más vulnerables con menos propiedades, de menor calidad y a precios más caros”, decía su posteo.

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