La nueva ley de alquileres: mitos y realidades
El 1º de julio entró en vigor la nueva ley de alquileres, que supone la modificación del novel Código Civil y Comercial (2015), ampliando los plazos mínimos de locación para viviendas urbanas (locación habitacional) y señalando un tipo de ajuste anual para el canon locativo, los cuales constituyen dos de las más resonantes modificaciones que trae consigo la norma.
Sin embargo, existen algunos mitos respecto a la nueva regulación y la modificación que lleva a cabo, relacionadas con ciertas prácticas contrarias a la ley que se han naturalizado en el mercado inmobiliario, justificadas -sin lugar a disputa- por la incertidumbre que genera la inflación en nuestro país. En ese sentido, podría decirse que la modificación más relevante radica en la ampliación del plazo mínimo legal por el cual el contrato tendrá un mínimo de tres años de duración, siempre que su destino sea habitacional, frente a los dos años previstos en el Código Civil y Comercial.
En efecto, la indexación (Art. 7° Ley 23.928) prohibía específicamente la repotenciación de deudas -situación que a la fecha no ha cambiado- y por tal motivo, las actualizaciones no eran tales en rigor de verdad, sino que disfrazadas de "cuotas" de cada mes de la locación, variaban conforme al ajuste previsto arbitrariamente al inicio de la locación. En este punto, es claramente un mito que la actualización anual dispuesta en la nueva ley (Art.14) vendría a presentarse en detrimento del propietario. Por el contrario, quien tendría mayor incertidumbre sería sin dudas el inquilino. De ese modo, aquella práctica contra legem beneficiaba más al inquilino, que sabía de antemano cuánto pagaría por los dos años de locación. Los últimos años demostraron que la inflación superó aquellos aumentos previstos de antemano.
La realidad indica -no obstante- que ante dicha situación habría un aumento "inicial" del alquiler habitacional, lo cual no sorprende porque los aumentos a la hora de celebrar el contrato comprendían la herramienta por excelencia utilizada por los propietarios e inmobiliarias (salvo algún distraído que indicara explícitamente determinado porcentaje de indexación). En este punto, entonces, sobran razones para suponer que la incertidumbre pesará en mayor medida sobre el inquilino, antes que sobre el propietario (o bien sobre ambos).
Luego, existen otras modificaciones superfluas que han sido destacadas en algunas notas de opinión e incluso por representantes de ambas partes (V.gr. domicilio electrónico, que no es otra cosa que un domicilio especial contractual) y la posibilidad de rescindir anticipadamente, que solo es relevante cuando se exceden los seis meses de alquiler y hay tres meses de preaviso, ya que en la esfera contractual general no constituye una novedad. Si resultan relevantes tanto la limitación en cuanto al mes de depósito, entendiendo a éste como una garantía más y no cómo una comisión extra, así como también la alternatividad entre posibles fianzas a presentar por el inquilino.
Un último aspecto -también dentro del mito- tiene que ver con dos aspectos: uno es el pago de expensas extraordinarias (excepto norma en contrario, siempre a cargo del propietario) y el otro referido a los arreglos del inmueble. Para este último punto hay estándares que no son novedosos a los efectos de adjudicar qué reclamos deben correr por cuenta del propietario y cuales se encuentran a cargo del inquilino. Respecto al requerimiento de registración del contrato por parte del propietario ante la entidad fiscal, es una novedad meramente formal que resulta ser una exigencia que no debería resultar novedosa para el propietario, pese a la no registración imperante.
Finalmente, debe señalarse que los contratos de alquiler en el último tiempo no fueron otra cosa que verdaderos contratos por adhesión, frente a los cuales el inquilino acepta o declina. Tal circunstancia requiere de una protección especial.
Profesor Adjunto Uade, Uces
Por Matías O. Muñoz
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