La crisis habitacional exige un nuevo abordaje integral
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PARA LA NACIONJoaquín Tomé
Es claro: el país necesita un cambio en su dinámica habitacional. De acuerdo al Instituto de la Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (IVC), en 2018 el 35% de los habitantes de la ciudad alquilaba una vivienda. Esto representaría casi un millón de personas en esta condición. Pero ¿qué implica (e implicaba) esta condición?
Tal situación implicaba la necesidad de acomodarse a normas amplias como las del Código Civil de la Nación, cuyos grises legales permitían vínculos contractuales abusivos, difíciles de subsanar por fuera de una rescisión contractual. Implicaba aceptar someterse a precios dolarizados (y muchas veces especulativos) y de aumentos poco previsibles en una economía nacional cambiante, pero sobre todo, degradante destinando un porcentaje excesivo de ingresos para poder simplemente habitar un espacio. Implicaba esperar algo mejor.
Hacia fines del 2019 se encontraba planteada la discusión legislativa tan esperada: la de una nueva ley de alquileres a sancionarse en el 2020. Pero, desde ya -y como podemos imaginarnos-, las leyes no pueden aislarse del contexto en el que se formulan y la situación de la pandemia mundial vino a poner en jaque muchas expectativas de consolidar ciertos derechos a los inquilinos, mejorando las condiciones de accesibilidad a las viviendas disponibles para alquiler.
Si bien la ley 27.551 plantea avances en los plazos contractuales, precios de entrada, expensas claras y ajustes esperables, hoy se manifiesta una realidad alternativa a aquella que buscaba ser una realidad mejor. Hacia finales del 2020, nos encontramos con más de 76.000 viviendas puestas en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires frente a sólo un poco más de 25.000 en alquiler no temporal.
Previo a esta situación, y en 2019, el IVC realizó un estudio conjunto con la Mesa de Alquileres, en el que se concluye que el 9,2% de las viviendas en la Ciudad están vacías (siendo Recoleta, Puerto Madero, Retiro y Palermo los barrios con mayor cantidad de viviendas en este estado). Si bien al 2020/2021 no contamos con datos específicos del número de viviendas no habitadas, se sospecha que, considerando los datos ya mencionados, este porcentaje sea incluso mayor.
Al mismo tiempo, la sanción de la nueva ley convivió con el DNU 320/20 y el 766/20 que buscaban aliviar la situación existente de los inquilinos debido a la imposibilidad, para muchos, de generar ingresos de manera sostenida desde sus hogares.
Suspender los desalojos por falta de pago, congelar los aumentos de los alquileres, prorrogar automáticamente los contratos vencidos, fueron aquellas medidas, que entre otras, se pensaron para evitar lo peor dentro del contexto pandémico. Aun así, ¿podemos afirmar que estas medidas evitaron lo peor?
Luego del vencimiento de la última prórroga del DNU a fin de Marzo del 2021, el escenario era muy distinto. Se reactivaron los desalojos (siempre pasando por una mediación), y comenzaron los pagos de las deudas contraídas al mes siguiente del vencimiento del DNU (propuesta en 12 cuotas sin interés). Con más del 65% de los hogares que alquilan habiendo acumulado deudas significativas en el el AMBA, es difícil de saber cuántos de ellos podrán saldar dichas deudas con los pagos pautados, sobre todo entendiendo que la reactivación económica del país no mostraba signos positivos al momento del vencimiento de este DNU.
Con lo cual, es lógico preguntar ¿qué nos queda? ¿Una derogación de la nueva ley de alquileres podría solucionar, por ejemplo, la situación de endeudamiento masivo de la población inquilina? ¿O bien, el acceso a una vivienda? Es necesario brindar información y sugerencias estratégicas para el abordaje de la actual situación siempre buscando tener en cuenta y reflejar lo siguiente: el acceso a la vivienda necesita ser abordado integralmente. Sin una perspectiva holística, estamos condenados a seguir incurriendo en errores pasados con matices del presente.
Director del Centro de Estudios Económicos Urbanos -Escuela de Economía y Negocios - UNSAM
Por Joaquín Tomé
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