¿Es un buen momento para invertir en ladrillos?
La situación actual está generando algunas oportunidades
La inversión en inmuebles además de brindarnos cierta protección, seguridad, perdurabilidad y rentabilidad para nada despreciable, se convirtió en uno de los vehículos financieros preferidos para canalizar nuestros ahorros y ponerlos a resguardo de cualquier evento financiero inesperado.
La historia de los "ladrillos" en la Argentina es apasionante: en 1977durante la dictadura militar, y con la conducción económica de Martínez de Hoz, el m2 costaba en promedio unos u$s 320. Los precios ya venían en picada libre luego de 1975 con el famoso "Rodrigazo".
La debacle 1979-1980, con la famosa "tablita" cambiaria, generó una distorsión de los precios llegando a aumentar el valor del m2 a u$s 1300, precio histórico que recién en 2007 -25 años después- se volvió a alcanzar.
En marzo de 1980 se cerraron grandes bancos: primero el Banco de Intercambio Regional, luego el Banco de Los Andes, el Banco Oddone y el Banco Internacional, entre tantos otros.
Los argentinos enloquecieron. Sacaron el dinero de los bancos, se refugiaron en el dólar, la fuga de capitales era enorme y todo termino en crisis y nueva devaluación (nada muy diferente de 2001).
La venta de inmuebles y el precio del m2 se derrumbaron. Nadie sabía si era el momento de comprar o vender. Familias que habían pagado u$s 1300 el m2, en poco tiempo lo vieron caer a u$s 400.
Martínez de Hoz dejó el cargo y comenzó otra etapa nefasta a cargo de Lorenzo Sigaut, recordado entre tantas cosas por su frase desafortunada "el que apuesta al dólar pierde", poco antes de una enorme devaluación.
La inflación fue superior al 130% anual, la deuda externa se multiplicó, cayó la industria, el salario, los capitales volaron a mejores tierras, y se avivó el fuego de la mayor recesión de la economía desde la crisis de 1930.
La historia continúa con una economía destruida e indomable. En 1983, con la llegada de la democracia, asumió Raúl Alfonsín, que a pesar de los intentos por encaminar la economía, no pudo componerla.
Como en toda crisis, los precios de los inmuebles, tarde o temprano se recuperan, teniendo un correlato casi perfecto con los ciclos de la economía.
Muchos tuvieron que esperar hasta el 90, cuando nacieron proyectos inmobiliarios de la mano del crédito mostrando una alta recuperación hasta el ciclo desfavorable de la crisis de 2001.
Además del crédito accesible durante el gobierno de Menem, la estabilidad cambiaria ayudó a mantener los precios de la construcción permitiendo a muchas familias ahorrar en el tiempo sin que el m2 se incrementara demasiado.
La combinación crédito accesible y estabilidad de los precios fue una gran oportunidad. Entre 1996 y el 2001, el 26% de las operaciones de compra-venta se realizaban con participación de hipoteca, desde 2002 a la actualidad el promedio es inferior al 7%.
Además de la falta de crédito actual, la capacidad de ahorro de las familias se encuentra por debajo del aumento del precio del m2. Muchas familias no pueden concretar la compra del departamento ya que el m2 se duplicó en 2011 en dólares respecto de 2005.
El mercado inmobiliario actual tiene una fuerte demanda de personas que recurren a la compra de ladrillos como inversión (refugio), por este motivo el crédito hipotecario es prácticamente inexistente. Las compras no las realizan familias para vivir en esa casa, sino familias para invertir y obtener una rentabilidad con una renta o venta futura de la unidad.
Oportunidades de corto plazo:
La situación actual está generando grandes oportunidades para quienes tengan algunos dólares en su poder:
En el corto plazo se pueden encontrar viviendas usadas, que se encuentran a la venta principalmente por dos motivos:
a) El dueño considera que es un buen momento de vender y hacerse de dólares "especulando" que el precio de las propiedades pueda caer y hacer una diferencia futura.
b) Familias que ya habían comprado otra propiedad, tienen realizada la reserva y/o boleto de compra-venta y necesitan vender su propiedad para poder finalizar la compra.
En ambos casos, necesitan vender tanto por necesidad u oportunidad. Quienes tengan dólares en su poder, pueden negociar una baja importante en el valor de la propiedad (entre un 10 y 20%).
Otro caso muy particular que muchos aprovecharon es la pesificación de los fideicomisos inmobiliarios.
De aquí en adelante:
En la actualidad, el precio del m2 no es caro si lo analizamos desde el incremento que sufren los insumos producto de la inflación, en cambio, medido desde el punto de vista de la evolución del salario, el valor del m2 es elevado.
El m2 seguirá creciendo producto de la inflación y una fuerte demanda de diferentes sectores, pero debemos estar atentos a los impactos que pueda producir una desaceleración de la economía, la evolución del tipo de cambio actual (está barato, hace perder competitividad y no resiste la tasa de inflación actual), los inconvenientes para la compra de divisas y algunos cambios impositivos como gravar con ganancias los fideicomisos inmobiliarios –de concretarse- pueden impactar en el negocio inmobiliario de la mano de la incertidumbre que genera cualquier dato económico desalentador, postergando decisiones y operaciones.
A pesar de todo, esto considero que el m2 seguirá creciendo durante este año y el próximo, pero a un ritmo inferior que al de años anteriores.
Otro dato a destacar es que la pesificación de algunos fideicomisos inmobiliarios puede generar un aumento del m2 en dólares (van a salir más caras que antes medidas en dólares); esto se produce ya que los constructores ajustan el precio (la financiación) según el índice de costos que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que está proyectado entre un 20 y 25% anual en pesos.
El cálculo es fácil: el m2 medido en pesos crecerá un 25% anual y medido en dólares entre un 10 y 15% anual, ya que la inflación está creciendo por encima de la evolución del tipo de cambio. Además, muchos emprendimientos, antes de pesificar a tipo de cambio oficial, realizaron un aumento del precio de entre un 5 y 10% dólares para cubrirse por una eventual pérdida futura.
Para los soñadores:
Al margen de la iniciativa del gobierno nacional de ofrecer créditos hipotecarios para la construcción de viviendas, la falta de crédito seguirá siendo una constante, acompañada de mayores requisitos por parte de las entidades bancarias y con tasas cada vez más altas (salvo alguna tasa subsidiada que pueda aparecer de algún Banco, por iniciativa propia o por presiones del Gobierno).
Si estás ahorrando para comprar tu casa, no pierdas el objetivo ni las esperanzas ya que el 50% de los argentinos que compró su primera vivienda lo hizo en momentos impensados. Ningún precio de m2 crece en forma indefinida. Identificar el momento para salir o ingresar al negocio será la clave de la inversión.
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