Alquileres post devaluación: consejos para propietarios e inquilinos
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PARA LA NACIONNicolás Litvinoff
La brutal devaluación que tiene lugar en nuestro país sacudió distintos nichos del mercado, pero hay uno que afecta particularmente a los argentinos y enfrenta a dos grandes sectores: el alquiler de inmuebles para vivienda, inversión para unos y obligación para otros, aquellos que no cuentan con techo propio.
En esta ocasión, le hemos pedido a tres especialistas en el tema que aporten consejos para propietarios e inquilinos: Pablo Brodsky (CEO de Lugaren), Federico Quintana (Remax Puerto Madero) y Mauro Ayala (Fundador y CEO de Alquilando).
Veremos a continuación qué nos dijeron y sumaremos nuestras observaciones y conclusiones.
Consejos para propietarios
1) Ajustar expectativas de rentabilidad al contexto actual
Se sabe que la inversión en "ladrillos" es una de las más seguras y, dado el axioma inquebrantable de las finanzas que sostiene que riesgo y rentabilidad van de la mano (a mayor riesgo corresponde exigir mayor rentabilidad y a menor riesgo, menos beneficios), se trata de una de las inversiones menos rentables del mercado. La mala noticia es que, producto de la devaluación del peso, la rentabilidad tenderá a disminuir aún más en los próximos meses.
El cimbronazo cambiario generó una suerte de parálisis: "La devaluación impactó inmediatamente en el mercado inmobiliario. Las operaciones en pesos se depreciaron y las operaciones en dólares se desaceleraron", advierte Ayala.
Quintana le pone números a la situación: "Históricamente, la rentabilidad de los alquileres residenciales no ha sido buena en la Argentina, puesto que el propietario promedio se conformaba con alcanzar un 5% de rentabilidad anual. Actualmente, en algunos casos no llega a un 2,5% de rentabilidad".
Como bien saben los expertos en real estate, estas situaciones pueden cambiar rápidamente. En los últimos años, el aumento del precio en dólares de las propiedades compensó la pobre tasa de rentabilidad, pero hoy la ecuación puede estar sufriendo una transformación, siempre que ocurra lo que pronostica el empresario Eduardo Costantini, para quien los valores de los inmuebles deberían bajar próximamente.
2) Priorizar la calidad del inquilino y estar abiertos a nuevas modalidades de garantías
Si bien los tres especialistas consultados coinciden en afirmar que aún no han notado un aumento en la tasa de morosidad en el pago de los alquileres, la caída del poder adquisitivo de la población asalariada y cuentapropista, producto de una inflación que superará el 40% anual, pone en alerta a los propietarios.
En esta línea, Brodsky sostiene: "Hoy más que nunca el propietario debe priorizar la calidad del inquilino y evitar fricciones."
Al respecto, Quintana sostiene: "Les aconsejaría a los propietarios ser permeables a las pólizas de seguro de caución como garantía del contrato; estos productos en general son más eficaces en caso de falta de pago del inquilino que la garantía propietaria que suelen exigir".
Consejos para inquilinos
1) Tener en cuenta la cláusula de indexación para el cálculo de costo total del alquiler
A fin del año pasado, el Gobierno hablaba de una inflación del 15% para todo 2018, pero el resultado final triplicará el resultado frente a salarios que en ningún caso siguieron el ritmo de los precios. La pregunta que madura en este escenario es: ¿Qué ajuste es más justo para un contrato de alquiler de dos años de duración?
"En la actualidad, los alquileres no se indexan. Desde el día en que firma el contrato, el inquilino sabe cuánto va a pagar en cada cuota. Sin embargo, hay un proyecto de ley para que el ajuste que se realiza tenga como referencia un índice determinado", sostiene Ayala.
En el campo de juego, los especialistas afirman que se pactan contratos con un ajuste cercano al 15%/20% semestral (entre 30 y 40% anual).
2) Darle importancia al aumento de los gastos derivados del alquiler
Los expertos advierten que el inquilino debe contemplar, antes de alquilar, los costos en aumento de expensas, ABL y servicios, principalmente.
Ayala propone, además, que insistan en negociar sus contratos en pesos y no en dólares "para evitar situaciones externas" que eleven el precio del alquiler por encima incluso del índice de inflación.
A partir del sinceramiento estadístico del Indec, Quintana tira sobre la mesa una opción hasta ahora no contemplada: realizar el ajuste contractual en base al costo de vida que difunda el organismo oficial.
Conclusión
Cuando se trata de negociaciones entre particulares, con o sin intermediarios, conviene manejarse con puntos de referencia para navegar el mar embravecido de la economía argentina.
Actuar con coherencia respecto de los objetivos (al alquilar o invertir en una propiedad) y no intentar salvarse a costa del otro son los principales consejos que aquí elegimos brindar. Cuanto más justo e imparcial sea el contrato firmado, mayor probabilidad de éxito tendrá, tanto en el corto como en el largo plazo.
