Tips para poner en alquiler una propiedad
La primera medida antes de alquilar nuestra propiedad es decidir si queremos un alquilar a largo plazo o uno temporáneo.
La primera opción ofrece mayor seguridad y un ingreso mensual fijo por 24 meses. Una ventaja si necesitamos contar con ese ingreso.
Sin embargo, puede no ser tan ventajoso, porque la propiedad recibe mayor uso y desgaste, además, el monto pactado puede desvalorizarse o el inquilino no estar en condiciones de afrontar un ajuste.
En el caso de los alquileres temporales, que pueden ser desde una semana hasta seis meses, ofrecen la posibilidad de un excelente ingreso y se pueden contratar en dólares o Euros. Las propiedades, en general, se mantienen bien, porque los turistas no están demasiado tiempo dentro de ellas. Como contrapartida, habrá que tener en cuenta que existen períodos de baja, donde hay pocos turistas y la propiedad puede estar un tiempo sin alquiler. En promedio se calcula que los alquileres temporarios quedan un 25% sin alquilar en el año.
Una vez tomada la decisión, existen algunos parámetros que pueden contribuir a la hora de alquilar una propiedad:
* Verificar que la propiedad esté ordenada y limpia, sin moquette y pintada en colores neutros y, preferentemente, sin muebles para contratos de largo plazo.
* Si se apunta al mercado turístico, lo ideal es que la propiedad tenga baños y cocina reciclados, aire acondicionado, servicio de mucama y vigilancia en el edificio.
Antes de firmar el contrato, conviene tener en cuenta:
* Para alquileres turísticos es suficiente con pedir una garantía equivalente al 100% del contrato, si es por el término de menos de un mes, o del 70% si es por más de 30 días. Esta garantía se restituirá al vencimiento del contrato y ampara los enseres que componen la propiedad (muebles, vajilla, adornos, electrodomésticos). En los contratos de varios meses es frecuente pactar el adelanto de todos los alquileres, para obviar la presentación de una garantía real.
* Para los alquileres regulares de largo plazo, hay que tener en cuenta la conveniencia de un reajuste periódico si está estipulado en pesos argentinos.
* Pedir informes crediticios del futuro locatario. Averiguar ingresos y antigüedad laboral del grupo familiar.
* Si han alquilado otra propiedad con anterioridad, averiguar sus antecedentes.
* Pedir que el locatario presente como garantía hipotecaria una propiedad real y que esté, preferentemente, en la misma zona o jurisdicción.
* Pedir informes de dominio e inhibición del bien presentado como garantía.
* Más allá del bien presentado como garantía, evaluar si el garante es solvente.
Cuando el locatario es una empresa, se debe pedir que otorgue un compromiso formal de pago del total de los alquileres y averiguar:
* Si puede recibir el pago del alquiler mediante transferencia bancaria.
* Si está capacitado para facturar, en caso que sea conveniente.
Finalmente, cuando esté listo el contrato para la firma, ver que esté contemplado con claridad lo siguiente:
* Precio y qué incluye el mismo (Ej.: Si las expensas están incluidas en el precio o si estarán a cargo del inquilino). Si se cierra un alquiler como paquete, habrá que estipular quién estará a cargo del pago de impuestos de ABL, Agua, etc.
* Condiciones: es importante que estén claros los términos, como fecha de inicio y su vencimiento, y condiciones de dar preavisos en fechas determinadas, ya sea para la renovación del contrato o para dar aviso de no renovación por ambas partes y se solicitará una actualización del precio y, si fuera así, en qué plazo.
* Averiguar el detalle exacto de los gastos a la firma del contrato: sellado del contrato, comisión de la inmobiliaria, costo de los certificados y de la escribanía si corresponde.
* Asegurarse que en el contrato figure la autorización para mostrar la propiedad dos meses antes del término del contrato.
Paul A. Reynolds Director Reynolds Propiedades S.A.
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