“Se ven construcciones a lo loco”. El balneario que registra un crecimiento sin freno y récord histórico de visitantes

En Mar de las Pampas, arquitectos e inmobiliarias hablan de un verdadero auge en estos últimos tiempos, un boom de ventas de terrenos aptos para construir

Encontrar el equilibrio entre preservar la esencia del bosque y aceptar el crecimiento sin freno que viene experimentando el lugar desde hace décadas no es tarea sencilla. Y Mar de las Pampas viene trabajando con cautela este tema desde su código de urbanización que siempre se estira y que muchos buscan modificarlo para que se puedan construir más y más metros. La idea es que el entorno se proteja, que las casas guarden entre ellas una distancia prudencial, con metros de retiro a un lado, al otro, con metrajes máximos estipulados de construcción, alturas establecidas y un sinfín de normativas que ayudan a proteger el espíritu de este pueblo costero: adaptarse al bosque y de ningún modo exigirle a él que se adapte. Así pues, el crecimiento marpampeano es parejo.

El aumento de las construcciones es más que una sensación del que anda caminando por las sinuosas y arboladas calles y tanto arquitectos como prestadores inmobiliarios hablan de un verdadero auge en estos últimos tiempos, un boom de ventas de terrenos aptos para construir.

Valeria Gluschankoff, una de las dueñas de la inmobiliaria Costa y Sierras, alojada en pleno centro de Mar de las Pampas, reconoce que en estos últimos dos años la venta de terrenos ha crecido exponencialmente. En su equipo de trabajo, vislumbran dos momentos históricos de explosión inmobiliaria: hace ya unos cuantos años, cuando Mar de las Pampas comenzaba a crecer, y estos últimos meses en los que las consultas, las ventas y la afluencia de turistas es record. Los pronósticos para la próxima temporada son indudablemente auspiciosos. “Hay mucho movimiento -asegura Valeria sin dudar-, hubo mucha gente que decidió venirse a vivir acá, tuvo que ver la pandemia, la ayuda del home office, la distancia, el miedo a un nuevo encierro”. Como si el Covid y sus consecuencias hubiera provocado una transformación tan grande que lo que parecía un proyecto lejano o meramente un sueño se convirtiera en una nueva vida.

“Por un lado hubo mucha venta de lotes -continúa Gluschankoff-, estamos hablando de los últimos dos años, el pospandemia. Por otro lado, el costo del metro de construcción en valor dólar bajó, debido a la gran subida de la moneda estadounidense. Históricamente cuando tasábamos una propiedad o alguien nos preguntaba cuánto era el valor del metro cuadrado hablábamos de mil dólares; ahora, en la pospandemia, cualquier arquitecto está hablando de 700 dólares. Eso también hizo que el valor de muchas de las propiedades en venta bajase el precio para adecuarse a esta baja del costo de construcción, produjo un crecimiento de la venta de casas. Pero caminando por las calles de Mar de las Pampas se ven construcciones a lo loco”.

Eso también hizo que el valor de muchas de las propiedades en venta bajase el precio para adecuarse a esta baja del costo de construcción, produjo un crecimiento de la venta de casas. Pero caminando por las calles de Mar de las Pampas se ven construcciones a lo loco

A conclusiones muy similares llega también Fabián Estanga, otro operador inmobiliario de la localidad: “La pandemia marcó un antes y un después en cuanto a la ocupación de las propiedades que ya estaban edificadas y que solo tenían un uso temporario o vacaciones de invierno o algún fin de semana largo. Muchos optaron por vivir gran parte del año acá, trabajar con la modalidad home office y eso hizo que ese público utilizara más días durante el año su vivienda”.

La otra situación que se ve a raíz de la pandemia tiene que ver con el costo del metro cuadrado de construcción, históricamente estaba en el orden de los 1000/1200 dólares, y en 2020, 2021 se empezó a edificar una casa por 600 dólares el metro. Hoy, calculan, el metro cuadrado a construir debe rondar los 750. “Eso provocó que se vendieran muchos lotes con la zonificación residencial para hacer una vivienda y no tanto lotes para emprendimientos hoteleros o comerciales. La zona unifamiliar, donde se realizan las casas o viviendas particulares, tuvo un gran auge: el 70% de las ventas fueron terrenos baldíos con esa finalidad”, agrega Estanga en concordancia con lo que Gluschankoff también observa desde su inmobiliaria.

Según sigue comentando Estanga la venta de lotes baldíos había estado bastante retraída en años anteriores. La gente prefería comprar una casa hecha y no esperar el tiempo de la construcción ni pasar por los vaivenes que siempre ésta acarrea.

El trabajo de los arquitectos de la zona también se volvió sostenido, tanto que por momentos la agenda se complica, sobre todo teniendo en cuenta que a partir del 15 de diciembre las construcciones deben parar y quedar en pausa hasta que termine la temporada, para no generar ruidos molestos ni movimientos de camiones que alteren la tranquilidad que los turistas buscan en este bosque marítimo.

Para el arquitecto Carlos Schifano, cuyo estudio, CasConstrucciones, está en Mar de las Pampas desde hace 20 años, el crecimiento de la zona, desde 2000 o 2001 nunca se detuvo aunque tuvo altibajos, etapas en que decayó. Pero sin duda es un momento muy bueno el actual. “Durante la pandemia la actividad estuvo bastante detenida, sobre todo en 2020, pero a partir de entonces empezó este auge. Mucha gente se dio cuenta con el trabajo a distancia que podía cambiar en algún punto su modo de vida. Muchos clientes nuestros se vinieron a vivir en forma definitiva después de la pandemia. Y otros comparten el tiempo entre sus actividades en Buenos Aires y la vida acá en Mar de las Pampas. Si puede decirse que hubo algo positivo en la pandemia es que la gente descubrió una nueva forma de trabajo, que se puede desconectar un poco y no ir todos los días a trabajar como se hizo tradicionalmente”.

Schifano asegura que sin duda hubo un auge en la compra de terrenos, pero también se vendieron el año pasado y éste muchas casas que hacía años que estaban en venta, lo que trajo actividad asimismo, como remodelaciones, ampliaciones y mejoras. Respecto a los lotes baldíos dice que si bien algunos los compran para invertir, la mayoría lo hace con la idea de construir más o menos rápido. “El crecimiento se dio en todo el país, en los lugares turísticos principalmente, pero específicamente en la costa atlántica hay un auge de construcción. Se nota en la ocupación de la mano de obra, en la distribución de materiales. Hay un crecimiento muy importante y sostenido a partir de la finalización de la pandemia y creo que va a continuar, por suerte, porque nos da trabajo a todos los que vivimos casi esencialmente del turismo”.

Gracias a su larga trayectoria en la zona el arquitecto tiene una mirada panorámica sobre este momento y los cambios con respecto a épocas anteriores. “El perfil de la gente que construye ha cambiado un poco. Hubo distintas etapas -reflexiona-, primero había un perfil promedio de clase media acomodada, que había descubierto el lugar y hacía su casita acá. Eso se reflejaba en la cantidad de metros cuadrados que tenían las casas; desde 2000, 2001 y hasta el 2006 2007 en general las viviendas que se hacían eran chicas en metros cuadrados, un promedio de 70 u 80 metros. Había casas de 60 y había de 120/130 pero no mucho más que eso. Después hubo una etapa en que los lotes se valorizaron mucho y el que invertía tenía otro poder adquisitivo; se hicieron viviendas más importantes, muchas de 150 metros cuadrados para arriba, e incluso hasta 250, todo lo que permitían los lotes en superficie a ocupar. A partir de 2014 se redujo y mucho más a partir del 2015. Entre 2015 y 2019 la actividad de la construcción estuvo muy tranquila, demasiado. Ahora el perfil es variado, el valor de los lotes es importante entonces hay gente que entiende que no se puede hacer una casa demasiado chica pero también vuelve a haber casas de no muchos metros, como al principio.”

También observa un cambio de la gente en relación al lugar, y dice que antes los que llegaban aquí eran más cuidadosos en no cambiar el entorno. Hoy sigue habiendo gente que piensa así. “Pero también hay mucha especulación inmobiliaria, gente que propone construir más de lo que se puede, que quiere construir viviendas dobles en lotes que son unifamilares en los que no se puede y que son la mayoría, más o menos el 80 % de la superficie de Mar de las Pampas es unifamiliar. No es la generalidad, pero se nota mucha inversión especulativa de gente no tan comprometida con el lugar. En el estudio siempre somos respetuosos de las normas de construcción, del código de ordenamiento que tenemos. Desde el principio nuestras premisas fueron claras: respetar el ambiente en cuanto a la implementación de las viviendas, la forestación, la topografía que son los desniveles. Es la construcción la que tiene que adaptarse al entorno, al terreno, a las condiciones del ambiente y no al revés. Siempre es traumático, porque los terrenos baldíos están llenos de árboles de desniveles naturales y cuando se implanta una obra obviamente alguna modificación se tiene que hacer. La ideas es que el impacto sea el más inocuo sobre el ambiente”.

Maximiliano Sacco, también tiene un largo recorrido en la zona. Su estudio de arquitectura, SM, está en Mar de las Pampas desde 2003 y lleva construidas más de 80 propiedades. Para él también se está asistiendo a una suerte de boom. “Efectivamente hay un auge en la construcción, en gran parte debido a la pandemia -asegura-. Ya cuando empezaron los permisos exclusivos tras las restricciones por las medidas que impuso el Covid, comenzaron a venderse lotes y a recibir muchas consultas. Desde julio de 2020 hasta ahora está imparable. El año pasado fue muy bueno, tuve seis o siete obras. Y este año ya son 14, algunas ya terminando y otras arrancando. Y tengo unos cuantos proyectos más”. El arquitecto resume la situación taxativamente “Si 2020 y 2021 fueron años muy buenos, este 2022 es excelente. Y el 2023 viene muy bien también”.

Otra observación de Sacco es que si bien siempre se privilegiaron casas con poco mantenimiento, ahora también se piden comodidades para todo el año

Otra observación de Sacco es que si bien siempre se privilegiaron casas con poco mantenimiento, ahora también se piden comodidades para todo el año. “Hacemos construcción tradicional, que es lo que la gente pide generalmente, ladrillo, techo con chapa, reevestimiento texturado exterior, que haya que pintar lo menos posible. Pero ahora se usa más el doble vidrio porque no quieren una casa solo para el verano, como antes, sino una que permita hacer escapadas durante el año. Todas las casas ahora tienen un espacio de estudio, un lugar especial para trabajar, con buena wifi para al menos dos personas. También muchos con la idea de venir a vivir acá el día de mañana. Así que la casa va con calefacción y doble vidrio para poder vivir aunque todavía no tengamos gas natural”.

También Sacco enfatiza que es importante tener en cuenta el entorno. “La idea es siempre respetar los retiros reglamentarios y no tocar la forestación existente, en general en el proyecto se tienen en cuenta los árboles existentes y nos ingeniamos para esquivarlos, tratando de tirar lo menos posibles y conservar el entorno que es lo más lindo que tenemos en Mar de las Pampas. Esas son las prioridades del estudio”, concluye.

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