Por los huracanes, los propietarios de viviendas de Texas corren un paradójico riesgo
En el estado los valores de las viviendas continúan aumentando pero por los riesgos ambientales, también se incrementan los gastos al asegurarlas
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LA NACION
Texas es el estado que, después de Florida, ha sido el más afectado por huracanes en su historia. Algunos de los huracanes que han golpeado el estado han sido catalogados como los más devastadores en la historia del país, unos por las pérdidas humanas y otros por los daños económicos que han causado. De hecho el Huracán de Galveston en 1900 es considerado el más mortífero en toda la historia de Estados Unidos.
Ese fenómeno se produjo el 8 de septiembre de 1900 con marejadas que llegaron a los más de 10 metros y con una fuerza en sus vientos de 135 mph, equivalente a un huracán de categoría 4. Fueron más de 8000 las personas que murieron a causa de este huracán que anegó y destruyó la isla de Galveston y sus alrededores y que destrozó más de 3,500 edificios y propiedades.
Y por eses desastres naturales, los propietarios de viviendas de Texas pronto podrían encontrarse atrapados entre la espada y la pared porque los valores de las propiedades aumentan junto con el riesgo de huracanes poderosos.
Obviamente, la apreciación de la propiedad es un beneficio, pero cuanto más vale una propiedad, más cuesta asegurarla. Esto explica por qué las estadísticas de Lending Tree muestran que Texas registró un aumento de casi el 55 % en las primas de seguros para propietarios de viviendas entre 2019 y 2024.
En conjunto, los aumentos en las primas de seguros del hogar de Texas califican como los quintos más grandes del país. Eso significa que las primas de seguros para propietarios de viviendas en Texas están creciendo más rápido que en el 90% de los otros 45 estados. Aunque la inflación ciertamente representa parte del aumento, el estudio de Lending Tree también encontró que el aumento promedio de las primas a nivel nacional para 2019-2024 fue del 37,8%. Una disparidad tan grande sólo puede significar que hay más factores en juego en Texas además de la inflación, según publicó Benzinga.
Los analistas de Lending Tree creen que el aumento del valor de las propiedades es un gran impulsor del aumento de las primas y las cifras ciertamente añaden credibilidad a su análisis. Según Redfin, el precio medio de una vivienda en Texas es de U$S 352,400, apenas por debajo del máximo histórico de $372,000 en mayo de 2022. El precio medio de una vivienda ha aumentado desde enero y también es un 1,4% más alto que en abril de 2023.
Primas de seguro, por arriba del promedio nacional
Es una realidad ineludible que cuanto más vale un activo, más cuesta asegurarlo. Sin embargo, los propietarios de viviendas de Texas pagan un promedio de $4,647 al año en primas de propietarios, lo que según Lending Tree es un 87.5% más alto que el promedio nacional de $2,478. También es la cuarta prima anual promedio para propietarios de viviendas más alta de los 50 estados. Irónicamente, Oklahoma, el vecino del norte de Texas, paga una prima promedio de $5,478 al año.
Houston, en la mira
El hecho de que los propietarios de viviendas de Texas paguen algunas de las primas más altas del país tiene menos que ver con el valor de las propiedades que con el hecho de que el estado de la estrella solitaria corre el riesgo de sufrir tantos desastres naturales. El riesgo más obvio proviene de los huracanes, que pueden azotar cualquier lugar a lo largo de la costa del Golfo de Texas. Sin embargo, los huracanes representan una amenaza particularmente grave para los bienes raíces en el área metropolitana de Houston.
Esa es una situación complicada porque Houston es también uno de los epicentros del auge demográfico de Texas. Gran parte de la construcción de viviendas nuevas en el estado se concentra en allí y en sus alrededores. Para empeorar las cosas, el área de Houston es propensa a sufrir graves inundaciones incluso si no llega un huracán importante. El mes pasado, una violenta serie de tormentas llamadas “Derecho” azotó la ciudad.
Además de causar varias muertes y graves inundaciones, la empresa a cargo dejó sin electricidad a cientos de miles de habitantes de Houston durante una ola de calor sofocante.
Mil millones de dólares
Los daños a la propiedad ascendieron a decenas de millones de dólares, una cantidad sin embargo insignificante en comparación con el costo de cubrir huracanes importantes como Ike y Harvey. Con los valores medios actuales de las viviendas en Texas, el costo asociado con los reclamos relacionados con huracanes en una ciudad como Houston puede exceder fácilmente los mil millones de dólares.
Rob Bhatt, experto en seguros de hogar de Lending Tree, que también es un agente de seguros autorizado, resumió la situación en una entrevista reciente con Newsweek: “Cuando los costos de pago de las reclamaciones aumentan, se dan la vuelta y aumentan nuestras tarifas. Esto afecta a todos, incluidas las personas que no se han visto directamente afectadas por un desastre natural, o al menos no todavía”.
Eso significa que hay mucho espacio para que las tarifas de seguros de Texas imiten el meteórico aumento que está teniendo lugar en Florida, que actualmente tiene las primas más altas del país. Florida sufrió la llegada de varias tormentas con nombre entre 2017 y 2023.
Los huracanes, Texas y Florida
Las similitudes entre los dos estados son sorprendentes. Están en el cinturón del sol, tienen largas costas a lo largo del Golfo de México y tienen varios centros de población importantes con abundantes bienes raíces asequibles. Además, tienen cero impuestos estatales sobre la renta a la mezcla, lo que funciona como un incentivo casi perfecto para la migración masiva, que tanto Florida como Texas están experimentando actualmente.
Este auge demográfico se produce mientras las temperaturas superficiales en el Golfo de México continúan alcanzando máximos históricos. La mayoría de los científicos coinciden en que esas altas temperaturas del agua están haciendo que los huracanes sean más grandes y más fuertes. Si esa tendencia continúa, inevitablemente, grandes huracanes eventualmente azotarán Texas.
Una vez que eso suceda, los aumentos resultantes en las primas de seguro podrían convertir las pólizas de seguro de propietarios de viviendas en Texas en un virtual “impuesto sombra”. Por todas estas razones, es posible que los propietarios del estado de Lone Star quieran prepararse para un viaje lleno de obstáculos cuando se trata de asegurar sus propiedades. Ya no es cuestión de si las primas subirán. Ahora es sólo una cuestión de cuánto. Los inversores inmobiliarios de Texas deben prestar atención y proceder con cautela.
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