“La gente se volvió loca comprando”: por qué se dispararon los precios de la vivienda en varios países

Ni Wall Street ni el mercado de las viviendas sufrieron los estragos económicos causados por la pandemia de covid-19. Al contrario, precisamente en medio de la crisis, los mercados financieros marcaron máximos históricos y el precio de las viviendas en varias de las mayores economías del mundo se disparó.

Un fenómeno que deja en evidencia la histórica desigualdad económica que divide a las sociedades y que tras la recesión se hizo aún más profunda.

Mientras algunas de las familias que perdieron su empleo están enfrentando desalojos, otras lograron consolidar su posición económica e incluso mejorarla. Se trata del crecimiento más veloz desde fines de 2006, según un estudio realizado por la consultora inmobiliaria británica Knight Frank que analizó el mercado en 56 países.

El ranking de la escalada de precios está liderada por Turquía (con un aumento de 32%), seguido por Nueva Zelanda (22,1%) y Luxemburgo (16,6%). De los cinco países latinoamericanos incluidos en el informe, Perú encabeza el ranking de la región con un alza de 10%.

“Los precios de las viviendas están subiendo debido a la pandemia, no a pesar de ella”, le dijo a BBC Mundo Kate Everett-Allen, jefa de Investigación Residencial Internacional de la firma. Con los profundos cambios generados a partir de 2020, explica, se generó una revaluación masiva de las necesidades habitacionales de las personas.

“Esto es una carrera por el espacio”, apuntó.

“La gente se volvió loca comprando”

Esa fue la experiencia de Mariana Godoy, una corredora de propiedades venezolana que vive en Miami junto a su esposo y tres hijos. Con la pandemia, su casa se transformó de un momento a otro en oficina y escuela al mismo tiempo. Los cinco miembros de su familia tuvieron que compartir el mismo espacio las 24 horas del día, algo que nunca habían experimentado antes.

“Lo que necesitamos es más espacio. El problema es que los precios subieron tanto, que ahora preferimos esperar un poco antes de comprar. Como los intereses de los créditos estuvieron muy bajos, la gente se volvió loca comprando y están dispuestos a pagar lo que sea”, contó.

Hay algunas propiedades en determinados barrios de Miami, explica, cuyo precio después de la pandemia se disparó casi al doble. Eso no quiere decir que la situación sea similar en todas partes, pero la tendencia alcista es un hecho.

El valor promedio de las viviendas en Estados Unidos aumentó 13,2%, el ritmo de crecimiento más rápido de los últimos 15 años.

Un boom en los suburbios de las ciudades

Una parte importante del incremento en el valor de las viviendas, al menos en los países más ricos, se relaciona con la búsqueda de más espacio y eso explica por qué el boom inmobiliario está más centrado en los suburbios de las grandes ciudades. Quienes tienen un alto nivel de ingresos se han lanzado a la búsqueda de propiedades que les permitan aprovechar las circunstancias excepcionales que se han creado en estos tiempos de pandemia.

Entre esas condiciones inéditas están las bajas tasas de interés de los créditos hipotecarios a nivel global y los gigantescos estímulos fiscales que desplegaron los gobiernos de países desarrollados para reactivar las economía.

A eso se suma un cambio fundamental: la posibilidad del teletrabajo. Y los profesionales que pueden trabajar a distancia son precisamente quienes suelen tener mayores ingresos que el resto de la población. “Las personas están menos atadas a la oficina y algunas han optado por mudarse a los suburbios” de las grandes ciudades, dijo Everett-Allen.

A ese panorama hay que agregar que en algunos mercados aumentó la demanda por viviendas y, al mismo tiempo, disminuyó la cantidad de propiedades disponibles. Esta combinación empujó aún más arriba los precios habitacionales.

América Latina

En Latinoamérica el aumento de precios es menos generalizado y está particularmente circunscrito a los compradores más ricos.

Según el análisis de Knight Frank los precios promedio de las viviendas subieron en el primer trimestre un 10% en Perú, 6,6% en México, 4% en Brasil, 1,7% en Chile y 3,2% en Colombia. En el caso de Perú, sin embargo, las fuentes consultadas por BBC Mundo en el mercado local manejan otras cifras.

Una situación que quizás podría explicarse por la utilización de distintas metodologías en la manera de abordar el análisis.

“Hubo un incremento del 5.3% del precio de la vivienda en los últimos 12 meses, lo cual se sustenta básicamente por las ventas en Lima Moderna”, le comentó a BBC Mundo Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis de Mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú, ASEI.

Otros expertos como Víctor Saldaña, presidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios, ASPAI, insiste en que es muy difícil contar con cifras detalladas sobre la evolución de precios, porque los valores de los apartamentos y las casas son muy diferentes, y porque las variaciones por barrio son demasiado disímiles.

Su percepción es que “los precios en Lima se mantuvieron más o menos iguales”, señaló en diálogo telefónico desde Lima.

¿Una burbuja?

A nivel global existió un cierto debate sobre si el aumento de precios de las viviendas está creando una burbuja.

Sin embargo, la opinión más prevalente entre los analistas es que es muy poco probable que los precios sufran una fuerte caída. Puede haber una estabilización de la tendencia alcista en el futuro en la medida que vuelvan condiciones de mercado más parecidas a las que existían antes de la pandemia, aunque, por lo pronto, el frenesí de la demanda sigue pujante.

Y si el teletrabajo o el modelo de trabajo híbrido se hace más común en los sectores de mayores ingresos, es posible que se mantenga la necesidad de conseguir más espacio habitacional. Lo que sí ocurrió es que en algunos mercados donde los precios se dispararon demasiado, las autoridades han tomado algunas medidas para “enfriarlos”.

Por ejemplo, en Nueva Zelanda, el gobierno cambió algunas reglas para evitar deducciones de impuestos que favorecen a los inversionistas y amplió de 5 a 10 años el período en que se gravan las ganancias obtenidas con la venta de propiedades.

El objetivo, dicen las autoridades, es frenar “la especulación”. Y en países como Canadá, el gobernador del banco central advirtió que existe una “exuberancia excesiva” en el mercado de las viviendas, la cual será vigilada de cerca. El tema es complejo porque muchas veces, cuando los precios escalan de un modo inusual, las familias con menos ingresos terminan siendo desplazadas hacia zonas más periféricas.

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