El boom de los barrios privados en el este de Uruguay

MONTEVIDEO.- Antes en este kilómetro de ruta de polvo y arena de Rocha, al este de Uruguay, había campo. Banquinas de pasto a merced de las lluvias y árboles desparramados sin orden, como pequeñas manchas oscuras en la lisura del paisaje. Más allá, dunas. Después, el mar. Ahora, en esta tarde de otoño de 2022, hay un cerco y el suelo brilla en un verde exultante cortado al ras. En un punto el cerco se abre, se levantan dos muros bajos, y, en el medio, se alzan cuatro pilares y un techo de hormigón. Abajo de ese esqueleto, un cuadrado de listones de madera con una puerta al costado y un paño fijo al frente. Una garita de seguridad. A cada uno de los lados, barreras pequeñas, como de juguete. Alrededor, todo alrededor, plantas colocadas con precisión. Dos pinos achaparrados simétricos, una cascada de agapanthus y lirios, dos curvas de pennisetum. Y palmeras. Veintitrés palmeras distribuidas con esmero.

—Avance siguiendo el camino de las palmeras —dice el guardia de seguridad, un hombre joven de piel dura y sonrisa amable, vestido con un jean y un buzo de polar negro, y señala el bulevar verde y la procesión de ejemplares de esa especie.

Del otro lado, más de 200 hectáreas partidas en lotes de 3000 metros cuadrados de césped rutilante, árboles calculados con determinación, y vista al Atlántico. Más de 300 lotes. Lomas esponjosas como una alfombra, calles que se bifurcan y un lago artificial. En uno de los terrenos, una casa en obra. En todo el predio, veinte casas construidas —rectángulos colosales que parecen flotar en el aire, fachadas prolijísimas, ventanas que espejan el mar—. Al final del camino principal, una construcción moderna. Una sala de estar que se curva, apenas, siguiendo el dibujo del paisaje y se extiende más allá del interior en una galería amplia. Desde ahí, se ven dos piscinas de agua pulcra, un parque de juegos infantiles, y un gimnasio en el que un hombre corre en una cinta con vista a un degradé de verdes suaves: un paisaje que el hombre no ve porque no quita —nunca— los ojos de su tablet. Más lejos, el cielo limpio, el horizonte y el mar.

Parece un hotel de lujo. Pero no. Se llama Las Garzas y es un barrio privado. Un club de campo. Así les dicen acá a los barrios privados como este, de lotes eternos y muchas hectáreas verdes sin ladrillos. Lugares agrestes fabricados, proyectados con minuciosidad, primero en un masterplan; después, en la tierra viva.

Adentro está vacío. Sopla un silencio hueco. Hay sillones claros, obras de arte, una biblioteca: libros de tapas duras, uno de Rudolf Stingel, otro de Joan Miró, uno de Sotheby’s, una de las casas de subastas de arte más prestigiosas del mundo, otro que se llama Oro en los viñedos. Y, en un rincón, uno de tapa blanda con una foto de cuatro niños en blanco y negro sentados en un aula precaria, y el título —en letras negras y en inglés—: Escuelas desiguales, oportunidades desiguales. Los desafíos para la igualdad de oportunidades en América Latina.

¿Cuántos barrios son?

En Uruguay hay 90 barrios privados, incluyendo cinco semicerrados de Montevideo. Eso según un relevamiento de 2020 de Juan Pedro Ravela, economista y magíster en desarrollo territorial, y Marcelo Pérez, politólogo y doctorando en estudios urbanos, que engloba cifras de un informe de 2019 de la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial (Dinot). De acuerdo a esos datos, en 2002 los barrios privados en el país eran 20 y tenían, en total, 3.084 lotes. En 2020, los lotes eran 8.622 y ocupaban 4.661,8 hectáreas (casi el doble de la superficie de todos los asentamientos de Uruguay, más de 600 en 2.912,2 hectáreas según el Ministerio de Vivienda). Un resumen: entre 2002 y 2020 la cantidad de lotes en barrios privados creció 179%.

La zona costera uruguaya es la predilecta para este tipo de desarrollos. De los 90 barrios privados, 83 están en esa franja de 672 kilómetros. En los departamentos que dan al río —Colonia, San José, Montevideo y Canelones— hay 32. Los otros 51 están a minutos del Atlántico: 45 en Maldonado; seis en Rocha.

En las últimas décadas los barrios privados en el este crecieron hasta ocupar 3.009,9 hectáreas. Y eso que en esa zona la inseguridad no es un problema tan grave, al menos no en los parámetros montevideanos ni bonaerenses.

El primero en Rocha (sin contar Barrancas de La Pedrera, un complejo privado que no encaja en la clasificación de la Dinot) fue Tajamares de La Pedrera, desarrollado entre 2005 y 2006 por la empresa Desur, del argentino Daniel Oks. En 2010, la misma empresa creó La Serena Golf, en La Paloma. Ese año empezó a construirse Las Garzas, del argentino Eduardo Costantini. Los otros tres barrios cerrados de Rocha —Chacras de la Laguna Negra, Santa Ana del Mar, y Lomas de la Pedrera— se desarrollaron entre 2007 y 2014.

—Los uruguayos eran reticentes a estos emprendimientos, pero de a poco se fueron abriendo —dice por teléfono Matías Senestro, gerente de Desur—. En Tajamares al principio los dueños eran 70% argentinos y 30% uruguayos. Ahora te diría que hay 50% y 50%. En total hay 23 casas construidas y cuatro familias viven todo el año. Eso es nuevo. Hasta hace poco solo iban en temporada. La pandemia fue un quiebre: las personas le dieron más valor al contacto con la naturaleza.

—En La Pedrera tienen esa naturaleza fuera del barrio cerrado, ¿por qué vivir adentro?

—Bueno, en general lo eligen porque buscan un lugar más ordenado y prolijo que el que podrían encontrar afuera. También porque hay terrenos más amplios que los de la trama urbana. Y porque hay un casero todo el año que cuida el lugar. Una única entrada.

El casero de La Serena Golf se llama José y es un hombre joven, de piel curtida y mirada limpia. Vive en una casa cuidada y austera justo detrás del muro de piedra salpicado de arbustos —hortensias, crataegus, laurel de flor—, que separa el barrio privado del afuera: terrenos de pastos largos, acacias, nada más.

—Buen día, sí, pase —dice, tímido.

Adentro el pasto es prolijo, sin mucho esmero. Algunas plantas aquí y allá, una cancha de tenis deslucida, una de golf en construcción y una máquina que va y viene emprolijando ese terreno. Lo demás son terrenos vacíos en un lugar alto desde donde se ve el mar. No hay piscinas. Ni flores. Ni amenities salvo un clubhouse que es un rectángulo magro sobre una cuesta. Son 180 lotes de 2.500 metros cuadrados en 91 hectáreas. Hay siete casas construidas. Grandes. Sin lujos. Es un día de marzo de 2022, el viento sopla fuerte en La Paloma, y aquí no hay nadie salvo José, dos hombres que cortan el pasto en la entrada, y la persona que maneja la máquina que mejora la cancha de golf.

—Acá no vive gente en el año —dice José—. En general, todos se instalan en el verano y después vienen los fines de semana. Este año que pasó se hizo una casa un chico de Pando. Ahí ve, de aquel lado. Él viene seguido. Y esa casa de allá también es nueva.

—¿Hay casas de argentinos?

—Dos. Estas dos de acá —dice, y señala a la derecha—. Las otras cinco son de uruguayos.

Senestro, gerente de Desur —la empresa que desarrolló La Serena— dirá que de los 180 lotes hay 120 vendidos: un tercio a argentinos, un tercio a uruguayos y un tercio a extranjeros, la mayoría norteamericanos. Esos terrenos cuestan entre 40.000 y 70.000 dólares.

Pero si existe algo como una meca de los barrios privados, si ese concepto es posible, entonces en Uruguay ese lugar seguramente sea Maldonado. Allí están casi la mitad de los barrios privados del país: 45 sin contar los que están en desarrollo (el club de campo Pueblo Mío Chacras del Golf y el barrio Las Grutas Village en la zona de Punta Ballena, entre otros).

Laguna Blanca fue uno de los primeros. Son 180 lotes de 1.500 metros cuadrados en 42 hectáreas entre Manantiales y La Barra. En la entrada, una tranquera blanca, barreras de plástico, guardias de seguridad. Adentro, casas con vista al bosque, a la laguna, al mar.

—Antes de la pandemia, de las 120 casas construidas, había 15 habitadas de forma permanente —dice un día de abril de 2022 una mujer argentina que vive allí desde hace algunos años con su marido y su hijo—. Hoy hay 53 casas en las que vivimos familias todo el año. Y algo que demuestra el crecimiento en la población estable es que antes las instalaciones cerraban después de Semana de Turismo y ahora están viendo qué dinámica usar para que algunos amenities no cierren.

Lo que pasa en Laguna Blanca se repite en otros barrios privados de Maldonado. Si antes eran solo de uso turístico, ahora hay personas que viven ahí adentro todo el año.

Amparo Lavagna, dueña de Nana Propiedades, dice:

—La demanda creció mucho. La Arbolada (un barrio privado en la zona urbana de Punta del Este), por ejemplo, tiene 90 lotes y prácticamente está todo comprado, casi no quedan terrenos a la venta.

Un boom. Eso dicen en XGroup —el grupo desarrollador— que fue Pueblo Mío Chacras de Manantiales. Un boom con nombre propio: “El boom de Pueblo Mío”. Así —eso— dicen cada vez que hablan del barrio privado que la empresa empezó a construir en 2009 e inauguró en 2011 en el kilómetro 5 de la ruta 104, en Manantiales. La entrada es parecida a todas las entradas de todos los barrios privados pero es diferente —siempre es así, una homogeneidad matizada—: están las barreras, la vegetación calculada, y la garita de seguridad, pero si otras son de hormigón, aquí brota un estilo playero: es un cilindro en dos plantas con techo de paja, como un sombrero oriental. Adentro, una escenografía perfecta: palmeras, arbustos enanos, pasto mullido, flores radiantes, calles de tierra como arterias sedosas, un clubhouse pintoresco (dos piscinas, teens club, kids club, sala de yoga, área recreativa) y lagos, nueve lagos artificiales encadenados. En total, 180 lotes de 4.000 metros cuadrados en casi 160 hectáreas. Y el boom: los 180 lotes fueron comprados por 145 propietarios. Y, de esos, entre 110 y 120 construyeron o están construyendo casas.

—Está totalmente disparado de lo que ha pasado en otros barrios —dicen en la empresa XGroup—. Además, viven 50 familias de manera permanente. Es un cambio muy fuerte respecto a lo que pasaba antes.

—¿Por qué alguien elige aquí vivir dentro de un barrio cerrado?

—Por seguridad. Si bien acá en Uruguay no hay robos con violencia, ha crecido mucho el rateo de casas vacías —dicen en Xgroup—. Y también porque quieren espacios amplios. En Pueblo Mío hay 86 hectáreas de espacios comunes que dan sensación de amplitud.

La misma empresa que desarrolló Pueblo Mío hizo, en 2007, el barrio privado El Quijote, el primero en Maldonado (según dicen los desarrolladores) tras la sanción de la ley que creó las urbanizaciones en propiedad horizontal. En ese barrio hay 110 casas y viven 50 familias todo el año, algunas de San Carlos que se mudaron allí hace poco, otras de Montevideo, argentinos, y europeos.

Llegar a Parque Pinares, otro barrio privado, es fácil. No hay que salir a la ruta, no hay caminos de arena, no hay caminos de tierra. Está —a diferencia de los clubes de campo— en el medio de la ciudad, y está, también, a 200 metros del mar. Hay un cerco verde y tupido, y en una esquina la entrada: un cuadrado de color claro y tejas terracota, dos barreras de plástico, un auto de una empresa de seguridad. Detrás, en una loma, una construcción que, de lejos, parece una casa. Adentro, el lugar es un rectángulo frío que sirve de oficina y sala de reuniones. Allí espera Néstor Toledo, el desarrollador del barrio, un argentino canoso y menudo de mirada cándida que viste informal: remera de algodón roja de mangas largas, jean y zapatillas sin cordones.

—El barrio tiene 3,8 hectáreas y es el último de estas dimensiones que se está haciendo dentro de la ciudad en Maldonado —dice Néstor y entrelaza las manos sobre la mesa—. Se complicó un poco la cosa porque salió una ley que no permite cerrar las calles en más de una hectárea en zona urbana. O sea, hoy no se podría construir un barrio privado más grande que una hectárea porque el concepto es que acá no se pueden cortar las calles.

—¿Y ustedes cómo hicieron para conseguir la aprobación?

—Lo que pasa es que se compró en un remate judicial que tenía el permiso aprobado para construir antes de esa ley. La primera etapa está terminada (son 10 casas y ocho dúplex, todo llave en mano). Siete casas están ocupadas de manera permanente: en dos viven familias argentinas que vinieron hace dos meses y están alquilando para ver si les gusta.

—¿Creció la demanda en los barrios privados en los últimos años?

—Mirá —dice, con voz calma— venimos de una crisis inmobiliaria que lleva casi cuatro años. Si bien el presidente uruguayo facilitó la inversión extranjera, no se ha visto un aluvión de capitales. Y te diría que recién hace un año, después de la pandemia, los uruguayos empezaron a buscar este tipo de emprendimientos. Hay interés de personas de Montevideo que ahora trabajan desde la casa, por ejemplo. Acá viven cinco familias uruguayas, algunas de la capital. Pero hasta hace cuatro o cinco años a los uruguayos les hablabas de vivir en un barrio cerrado con seguridad privada y te decían: “¿Seguridad para qué?”. Fue algo que trajimos de Argentina. Ahora hay más robos acá y empezaron a encontrar un poco la necesidad de tener seguridad todo el día.

El boom en Manantiales

Lo primero que se ve cuando abren la puerta, doble y de madera maciza, es el televisor. Una pantalla de al menos 80 pulgadas que muestra —y siempre va a mostrar— formas verdes de todas las formas y todos los verdes. Lo primero que se ve es eso: un mapa satelital. El mapa que un hombre moverá de un lado a otro con soltura. Una y otra vez.

El cuarto —una oficina en Manantiales, a 13 kilómetros de Punta del Este— es grande. Techos altos. Pisos de madera lustrada. Es 28 de marzo de 2022 y afuera el sol se cuela con ímpetu en un cielo terso. Pero adentro eso no importa. Es uno de esos lugares siempre cálidos, de aroma claro y muebles precisos en los que uno podría estarse quieto sin mirar qué pasa en otra parte. Hay un sillón mullido, una mesa ratona y una biblioteca despojada: libros de arte, fotografía, y uno de Bill Clinton con su cara a tapa completa. Del otro lado, un escritorio antiguo. Enfrente, el televisor inmenso sobre una mesa revestida con piel de vaca. En la pared, camisetas de rugby enmarcadas.

Cuando la puerta se abre, el hombre —casi dos metros de altura, fornido, espalda y hombros prominentes— se para y dice con voz modulada y cortés:

—¿Cómo estás? Bienvenida. ¿Qué dices? ¿Querés tomar algo? ¿Un café, un té?

Viste un pantalón color arena impecable, una camisa rosada de mangas cortas y un chaleco de lana amarronada con cierre adelante. Se ceba un mate, revuelve la bombilla.

Pedro Sporleder —el hombre— es exjugador de Los Pumas, el seleccionado argentino de rugby: fue capitán y participó en cuatro mundiales. También recorre el mundo en moto: África, Europa, Sudamérica, y ha dormido en carpa en el Sahara y en casas de pastores de ovejas. Pero acá, en este cuarto de este edificio construido por su empresa inmobiliaria, XGroup, es el hombre que desarrolló, en Maldonado, los barrios privados El Quijote, La Morada, Mangrullos de Punta Piedras y Pueblo Mío Manantiales, y el que está desarrollando, también ahí, Pueblo Mío Chacras del Golf y Las Taperas. Es el hombre que, desde su escritorio, maneja el mapa satelital del televisor entusiasmado, como si fuese un videojuego. Como si toda su vida, por un momento, cupiera ahí. En ese pedazo de tierra.

—Yo me vine hace 13 años. Ahora está todo explotado. Lo primero que hicimos fue El Quijote. Acá está, miralo —dice y señala la pantalla gigante—. Mirá ahí en la tele. Es este —lo muestra, lo agranda—. Está entre La Barra y San Carlos. Pasando Fasano, ves. Esto es Fasano (Fasano es Fasano Las Piedras, un barrio privado que tiene casas, hotel, restaurante y pista de aterrizaje). Después hice dos barrios acá, en la 104: Mangrullos y La Morada. Después bueno -hace una pausa-. Este fue el boom de Pueblo Mío. Y ahora, por el tremendo éxito de Pueblo Mío, estamos haciendo Pueblo Mío Chacras del Golf. Esta es toda la cancha de golf, ves —se desliza por el mapa como quien acaricia—. Acá estamos haciendo una inversión de 10 millones de dólares en la primera etapa, que son 60 lotes. Los caminos ya están, el agua ya está… —deja de hablar, mira la pantalla otra vez—. Mirá. Estas fotos son de ayer (muestra fotos del barrio). Lo tremendo de acá es esta cancha de golf gigante —dice con vehemencia, me mira, vuelve a mirar el mapa—. Ves. Es la cancha del golf club de La Barra. Nosotros la rodeamos. La abrazamos. Es nuestra vista. Nuestro disfrute. Es nuestro pulmón —mueve el mapa, de la voz brota el orgullo—. Y este es el otro Pueblo Mío, ves. Este es Pueblo Mío Chacras de Manantiales y este es Pueblo Mío Chacras del Golf. Están enfrentados. Nos anotamos en un plan de inversión del Uruguay y nos dejan importar las cosas sin impuestos. Nos decidimos con mucho cuidado porque la región es inestable. Pero por suerte, con este impulso a la inversión que está dando Uruguay, aumentó el ticket de extranjeros. En esta primera etapa vendimos el 50% en las primeras dos semanas de la preventa (50% a argentinos, 30% a uruguayos y 20% a extranjeros no argentinos). Y eso que los lotes arrancan en 400.000 dólares. Fue tremendo. Un éxito total. Tremendo —dice y saborea las palabras despacio.

Después, traza en el mapa un recorrido por los barrios privados de la zona y dice que el desarrollo mermó porque aumentó el valor de la tierra:

—Y acá quiero que me ayudes a pasar un mensaje. Hoy, en zonas suburbanas nos obligan a dejar un 50% de espacios comunes y a hacer lotes de 4.000 metros como mínimo. Si las normas no cambian, este negocio se va a morir.

—Pero están haciendo otros barrios.

—Sí. Pero si no hacés proyectos en los que los lotes tengan un valor muy alto, es imposible. Me han llamado del gobierno para preguntarme por qué no desarrollamos más, y bueno, básicamente porque tiene que cambiar la reglamentación para poder rascar algo más de rentabilidad.

Hace silencio. Después, va hasta la mesa ratona y trae un libro. Se llama Hoteles con encanto. En la tapa hay una foto de una posada boutique perfecta en medio de una montaña. Es el hotel del nuevo barrio privado Las Taperas, en las Sierras de Edén. El primer barrio privado rural de Uruguay, más de 300 hectáreas fraccionadas en 70 lotes en un valle entre cerros.

—Fue un éxito —dice, otra vez—. La primera etapa se vendió toda en 2021.

La regulación de los barrios privados desde 2001

Los primeros barrios privados del este de Uruguay empezaron a desarrollarse en la década de 1990. Eran pocos, algunos semicerrados, otros cerrados. La idea era simple: comprar un gran terreno, parcelarlo, vender los lotes y garantizar seguridad. En general no ofrecían amenities. Los desarrolladores y los dueños eran en su mayoría argentinos y casi nadie vivía en esas casas de manera permanente. Las ocupaban de diciembre a marzo.

En esos años no había en Uruguay una legislación nacional sobre estos emprendimientos. Los proyectos que se aprobaban se regían por ordenanzas municipales. En 2001, durante la presidencia de Jorge Batlle y en medio de un clima económico que anticipaba la crisis de 2002, se aprobó la ley de urgencia 17 292 que, entre los artículos 48 y 55, crea, define y regula las urbanizaciones en propiedad horizontal (UPH): los barrios privados, los clubes de campo, las chacras cerradas. “De ahí en adelante las intendencias empezaron a otorgar más permisos”, dice Marcelo Pérez, quien investiga los barrios privados en Uruguay desde 2012 y es candidato a doctor en estudios urbanos. “Y, al margen de las leyes nacionales, cada departamento decide qué proyectos aprueba y de qué manera. Rocha, por ejemplo, tiene un sistema que llama contrato por proyecto: mira el proyecto y, en función de eso, ve qué autoriza y cómo. El caso más discutido allí fue el de Las Garzas porque está en un área ambiental frágil, arriba de las dunas: el ecosistema fue comprometido para urbanizar. Hubo amparos, litigios, y al final la intendencia llegó a un acuerdo; Eduardo Costantini, el desarrollador, aportó el 80% del puente sobre Laguna Garzón, que conecta Maldonado con Rocha, y el proyecto se hizo (aunque el tema del puente también fue conflictivo porque en realidad le era funcional a la empresa y, además, según algunos estudios también podía dañar la fauna y la flora del lugar)”.

En Maldonado, el gobierno de Enrique Antía tiene una política que promueve la construcción y el turismo porque “considera que el desarrollo del departamento está ligado a esos factores; entonces tiene normativas que exoneran de tributos a los emprendimientos inmobiliarios”, dice el experto.

En junio de 2008, el gobierno de Tabaré Vázquez promulgó una ley de ordenamiento territorial, la 18.308, que limitaba la aplicación del régimen de urbanizaciones en propiedad horizontal: no admitía que estos emprendimientos se hicieran en suelo rural y prohibía (para no interferir el espacio público) que, en suelo urbano y suburbano, ocuparan más de una hectárea. Cuatro meses después, en octubre de 2008, se aprobó otra ley —la 18.367— que tiene un solo artículo y cambia la normativa sobre los barrios privados. Permite que en suelos suburbanos (no en los urbanos) ocupen más de una hectárea si el uso turístico es el destino principal.

”Entre 2005 y 2008 hubo un pico de inversión en estos emprendimientos. Los promotores se apuraron para conseguir aprobaciones antes de la ley de 2008″, dice Pérez. “Después, la modificación de octubre, que fue impulsada por los intendentes (frenteamplistas) de Maldonado, Rocha y Canelones, abrió una ventana: ¿Qué es uso turístico? Es un concepto chicloso, puede ser muchas cosas. Desde entonces, los barrios privados fueron en aumento. En un comienzo eran un fenómeno invisibilizado. No estaba bien visto vivir ahí. Era una idea un poco contraria a esa cultura uruguaya del barrio y a esa visión —más simbólica que real— de Uruguay como un país integrado e hiperconectado socialmente: esa cosa de que el hijo del obrero y del patrón iban juntos a la escuela pública, por poner un ejemplo. Pero desde hace algunos años empezaron a ganar legitimidad —con la cuestión de la seguridad como caballito de batalla—. Hoy nadie oculta que vive allí. Al contrario, es un rasgo distintivo”.

Por Pamela Aguirre

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