No demoler el valor patrimonial
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El Banco Mundial reporta que hoy el 56% de la población del mundo vive en ciudades y que para 2050 el porcentaje se elevará al 70%. Ordenar este crecimiento, es clave. En la ciudad de Buenos Aires, el antiguo Código de Planeamiento Urbano fue reemplazado en 2018 por el Código Urbanístico (CUR), que posibilitó la polémica elevación de alturas y capacidades constructivas en barrios residenciales. Jorge Macri había reconocido que el CUR “cambió de forma notable la identidad y el perfil de muchos barrios”, ratificando que impulsaría los cambios al concretarse la revisión prevista para este año.
La Legislatura porteña aprobó en primera instancia a fines de septiembre último las modificaciones al citado código, que deberán ser consideradas en audiencia pública el próximo 6 de noviembre.
En la presentación del proyecto, los funcionarios del Gobierno de la Ciudad hablaron de fomentar un “equilibrio urbano” entre patrimonio e incentivos a la construcción, indicando que se impulsará la incorporación de 4209 propiedades al catálogo de inmuebles con protección preventiva. Dicho catálogo protegía hasta aquí de manera administrativa unos 13 mil inmuebles que, sumados a los del catálogo definitivo, totalizan 18.195 inmuebles, apenas unos pocos de los 135 mil edificios construidos antes de 1941 cuyo valor debería resaltarse y que desaprensivamente se siguen demoliendo. La valiosa identidad urbana de una metrópolis como Buenos Aires se pierde irreparablemente cuando solo se priorizan intereses económicos.
El 24 de mayo de este año, tras la presentación judicial realizada por el Observatorio del Derecho a la Ciudad, la asociación civil Basta de Demoler, la Fundación Ciudad y SOS Caballito, la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo, Tributario y de Relaciones del Consumo ratificó la sentencia que ordenaba al GCBA finalizar la evaluación patrimonial de todos los inmuebles de propiedad pública o privada con planos registrados antes de 1941. Sin embargo, el Gobierno opta por realizarlas a medida que se solicitan los pedidos de demolición, de manera poco transparente y acomodándose a los intereses de compradores y desarrolladores. Como las decisiones no se publican en el Boletín Oficial, la ciudadanía recién se enterará al ver cómo avanza una demolición, con la imposibilidad de cuestionar administrativamente la medida.
Los insistentes reclamos de la Cámara Empresaria de Desarrolladoras Urbanas (CEDU), integrada por más de 130 empresas, no han caído en saco roto y van camino de traducirse en millonarias inversiones. La reforma propuesta al CUR introduce la liberación para demolición total de 9 mil edificios, construcciones estas que ya habían sido seleccionadas para ser protegidas por parte del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP). Este órgano, integrado por instituciones de la relevancia de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), FADU-UBA y Comisión para la preservación del Patrimonio Histórico Cultural de la Ciudad de Buenos Aires, entre otras, no asume el rol que de él se espera.
En recientes declaraciones radiales, el Secretario de Desarrollo Urbano, Álvaro García Resta, confirmó la merma en el número de inmuebles protegidos que tuvieron la picardía de omitir en los recientes anuncios. De hecho, la CEDU organizó un evento conjunto con las autoridades porteñas para sellar el acuerdo de apoyo a las tan poco transparentes como ventajosas reformas. Claramente el cuidado de las identidades barriales y las valiosas construcciones que integran el patrimonio urbano queda relegado por convenientes arreglos entre distintos actores involucrados.
No debería sorprendernos cuando los antecedentes de la gestión de Jorge Macri en Vicente López, la ciudad con menos metros cuadrados verde por habitante de la provincia, transitaron por similares caminos. Llegó a aquella intendencia en 2011 también lleno de promesas, denunciando 350 excepciones al Código Urbanístico otorgadas por su antecesor, el radical Enrique García. “Las excepciones son corruptas, injustas por definición, en mi gestión se terminan”, afirmaba. Con mayoría automática absoluta por muchos años en el Concejo Deliberante, prescindiendo de audiencias públicas y presentaciones de informes de impacto ambiental o factibilidad de servicios públicos, solo en el primer período de su gestión se concedieron 280 excepciones, y se estima que más de 500 en el segundo. No volvimos a ver tantas pintorescas casas bajas que identificaban los barrios. No se trató solo de esa pérdida sino que nadie se ocupó, entre otras cuestiones que incluyen por ejemplo la ausencia de espacios de estacionamiento, que los miles de metros cuadrados construidos contaran con las mínimas infraestructuras sanitarias que requerían. Era sabido que el municipio no se oponía a que obras cercanas al río, descargaran efluvios cloacales directamente al río; por eso algunas torres terminadas no logran obtener el final de obra. Una danza de millones tan maloliente como lo que salta a la vista en muchas alcantarillas. Al autorizarse una construcción por sobre la norma, lobby mediante, los desarrolladores alcanzan una rentabilidad muy superior a la prevista. Se habla de “excepciones de susbsistencia” cuando una obra ya está en curso. En Vicente López la norma no obliga a demoler si es violada.
Volviendo a CABA, las reformas al CUR perjudicarán al desarrollador inmobiliario medio y pequeño (65.7% ), pues reduce la posibilidad de construir en barrios de baja densidad, promoviendo su desertización. Si bien uno podría deducir que la reforma dejaría contentos a las personas y asociaciones que están en contra de nuevas construcciones, esto tampoco sucede, porque el mismo código sí permite la construcción de torres, una cuestión que ya había sido zanjada con clara mayoría en contra para asegurar homogeneidad en el tejido urbano. En síntesis, se desalienta la inversión racional y sostenible porque la interpretación del código propuesto queda en manos del funcionario de turno cuando el trámite ingresa por ventanilla. El inversor no encuentra el escenario de seguridad jurídica que necesita. Una suspensión masiva de la actividad de la industria de la construcción en la ciudad tendrá impacto en la actividad, la economía y la atención del déficit de vivienda, además de propiciar el aumento de precios de venta y locaciones, con impacto en los bolsillos de la clase media.
Uno de los puntos centrales del Pacto de Mayo es el respeto a la propiedad privada. El DNU N° 2 del Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, al suspender desde el 8 de agosto por 180 días la emisión de Certificados Urbanísticos, el registro de planos de obra en los distritos de alturas menores, mayormente residenciales (USAB 1 y 2), y autorizar a dar de baja a los trámites ya iniciados, choca frontalmente con este concepto y desconoce su garantía constitucional.
Resulta, además, muy difícil justificar técnicamente que la misma alianza política que gobierna la ciudad desde la elección de Mauricio Macri suspenda la vigencia del Código Urbanístico redactado como consecuencia del Plan Urbano Ambiental sin que este se haya modificado.
El CUR nacerá sin padre cuando las voces de instituciones de relevancia que otrora fueron señeras para estas definiciones ya no son escuchadas. Nada más alejado de la razonabilidad que tanto la Constitución como el sentido común exigen para reglamentar válidamente los derechos de los habitantes de la ciudad
No será de extrañar, entonces que, en ejercicio de sus derechos, propietarios, desarrolladores, empresas constructoras y sindicatos recurran a los tribunales en procura de justicia.
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