La pesadilla de las expensas
Urge descentralizar la negociación salarial de los encargados de edificios y reducir los costos impositivos que afrontan los copropietarios e inquilinos
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Las expensas en los edificios de la ciudad de Buenos Aires se incrementaron en promedio el 6,58% durante agosto último y ya acumulan una suba del 114,9% a lo largo de 2024. Se trata de una cifra superior a la inflación del mismo período medida por el índice de precios al consumidor (106,8%), y que da cuenta de cómo este gasto se ha transformado en una pesadilla para una gran parte de la población, ya se trate de copropietarios o inquilinos.
Los datos surgen del relevamiento de la plataforma Consorcio Abierto, según el cual el valor promedio de las expensas en el distrito porteño superó en agosto los 201.000 pesos, siendo el salario de los encargados de edificios el principal componente de los costos, dado que representa más del 30%, seguido de los servicios públicos, el mantenimiento del edificio y la limpieza.
La morosidad continúa siendo muy elevada, por cuanto ronda el 35%, en tanto que las expensas con deuda subieron el 7,2% solo en agosto. Hoy el 17% de las unidades funcionales de cada edificio acumula deudas con el consorcio, de acuerdo con el citado rastreo.
La situación podría ser incluso peor si la Legislatura porteña, al aprobar el 26 de septiembre último los cambios del Código Urbanístico, no hubiera rechazado una propuesta de legisladores peronistas que planteaban la obligatoriedad de hacer una vivienda para encargados en edificios con más de 25 departamentos que se construyan en adelante. Esta idea había sido derogada por el actual Código, votado en 2018, de tal modo que la construcción o no de esa vivienda queda sujeta a la voluntad de los desarrolladores inmobiliarios.
El polémico artículo fue bautizado por la legisladora del bloque Confianza Pública Graciela Ocaña como “ley Francella”, en referencia al personaje de la serie El encargado que ha protagonizado con éxito el actor Guillermo Francella. En la primera temporada de esa ficción televisiva, se presenta el intento de un consorcio de copropietarios de eliminar la vivienda del encargado para construir en su lugar una pileta de natación.
Finalmente, hubo mayoría de votos en la Legislatura para rechazar el artículo que buscaba restablecer la obligatoriedad de que los edificios tuvieran vivienda para el portero, sin importar la dimensión del inmueble ni la cantidad de unidades funcionales que posea.
Los salarios de los trabajadores agrupados en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suterh) han experimentado aumentos que se hallan por encima de las posibilidades de la mayoría de los consorcistas y de quienes alquilan un departamento en la Capital Federal. Se trata de una situación facilitada por la virtual ausencia de peso y representatividad de los propietarios e inquilinos en la negociación paritaria, por lo que el mencionado gremio impone sus demandas prácticamente a su gusto y sin mayor resistencia.
Puede pensarse que este escenario favorece claramente a los encargados, que además de un buen sueldo gozan de beneficios y pagos adicionales que no existen en otras actividades, además de vivienda en el edificio en la mayoría de los casos.
Sin embargo, los incrementos constantes de las expensas y de la morosidad están perjudicando a los propios trabajadores. A tal punto que, con el propósito de reducir costos, no pocos consorcios de copropietarios están desprendiéndose de los encargados y delegando las tareas de limpieza de sus edificios en personal doméstico por horas, cuando no en los propios consorcistas. Del mismo modo, otros consorcios resuelven prescindir del encargado para alquilar el espacio empleado como vivienda permanente de este y así sumar una renta que permita afrontar los abultados costos de la propiedad horizontal.
Es imperioso avanzar hacia una descentralización de la negociación colectiva, para que la discusión salarial y de las condiciones de trabajo quede a cargo de cada consorcio y sus empleados.
Asimismo, el Estado podría contribuir a que las expensas dejaran de resultar impagables, reduciendo el componente impositivo de las tarifas de servicios públicos en edificios destinados a vivienda, además de limitar los aumentos de las tasas de alumbrado, barrido y limpieza y del impuesto inmobiliario.
El sector afronta una auténtica situación de emergencia que exige soluciones antes de que la mayoría de los consorcistas no pueda pagar las expensas ni, mucho menos, hacerse cargo de las tan indispensables tareas de mantenimiento que requieren los edificios.
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