La nueva propuesta de ley de alquileres

La Argentina tiene una larga y triste experiencia en materia de regulaciones del mercado locatario de viviendas. El exceso de intervencionismo estatal, con el pretendido afán de proteger a los inquilinos, ha terminado más de una vez generando el efecto contrario, al elevar los niveles de imprevisibilidad económica y de inseguridad jurídica. El siguiente paso siempre ha transitado por el desaliento a los propietarios a alquilar sus inmuebles y por una retracción de la oferta que redundó en más elevados precios de las locaciones. Las destructivas consecuencias sobre el mercado de alquileres de la ley sancionada durante la primera presidencia de Juan Domingo Perón, a pesar del tiempo transcurrido, aún son recordadas por los propios locadores.

En los últimos días, el gobierno nacional, a través del área de Vivienda, ha anunciado la presentación de un proyecto de ley que apunta a limitar los ajustes en los valores mensuales de los alquileres inferiores a 650 UVA (equivalentes a unos 26.650 pesos) en función de un índice asociado a la evolución de los precios y los salarios, que debería ser elaborado y publicado cada mes por el Banco Central de la República Argentina. Para la confección de ese nuevo índice, se tendrán en cuenta el índice de precios al consumidor (IPC) que publica el Indec y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).

Desde el Gobierno, se sostiene que esta iniciativa les ofrece a los propietarios de inmuebles en alquiler un avance, ya que deja de lado la prohibición de indexar los alquileres, una situación heredada de la vieja ley de convertibilidad, aunque en la práctica, con los elevados niveles de inflación actuales, locadores y locatarios pactaban de común acuerdo ajustes sobre los montos originales fijados en el contrato de alquiler. El proyecto deja libradas a las partes la forma de reajustar esos valores cuando se trate de viviendas alquiladas en montos que superen las 650 UVA.

Las autoridades gubernamentales abandonaron su tesitura original de fijar en tres años la duración de los contratos de alquiler. Se decidió acertadamente mantener el plazo en dos años, aunque se propicia que "llegado el día del vencimiento del contrato la locación se prorrogará obligatoriamente por un año, salvo notificación fehaciente del locador o el locatario manifestando su intención de no renovarlo".

La iniciativa oficial también contempla que el inquilino deberá ofrecer al menos dos opciones de garantía entre las siguientes: garantía real, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o garantía personal del locatario. El locador deberá aceptar una.

El proyecto determina que, frente a la eventualidad de que el inquilino no pague el alquiler, el propietario podrá enviarle una notificación y, cumplido el plazo, quedará habilitada la acción judicial de desalojo, debiendo ser el plazo de ejecución de la sentencia no inferior a diez días ni superior a noventa días.

En cuanto a las comisiones para las empresas inmobiliarias que intervengan en las operaciones, el proyecto contempla que estas, junto a los gastos por certificaciones de firmas, serán abonadas por el propietario del inmueble. Se trata de una cuestión sobre la cual, oportunamente, habían opuesto fuerte resistencia las cámaras que agrupan a las empresas inmobiliarias. Los agentes inmobiliarios siempre plantearon que no podía impedírseles percibir una comisión por parte de aquellos clientes que les encargaran una búsqueda de una vivienda en alquiler.

Independientemente de que el proyecto presentado por el gobierno macrista pueda ser mejor que otras iniciativas, lo claro es que el Estado intensificará su intervención en los acuerdos que celebren particulares y, como ya hemos señalado, cuanto mayor sea el intervencionismo estatal, menores serán las inversiones en construcción de viviendas para alquiler y menor será la cantidad de inmuebles ofrecidos en locación.

En momentos tan delicados como el actual, en los que cualquier mínima señal negativa es capaz de espantar inversiones, de suspender proyectos que ayudarían a mover la economía o de incentivar el retiro de una propiedad del mercado locatario, especialmente cuando las rentas netas de un alquiler han bajado a tal extremo que muy rara vez superan el 2,5% anual, será vital que tanto las autoridades nacionales como los legisladores se manejen con especial cautela para no volver a tropezar con la misma piedra con la que, recurrentemente, se viene tropezando desde hace más de setenta años.

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