Una controversia que se reaviva: cuánto valen para la AFIP los inmuebles porteños

Cuánto valen para el fisco nacional los inmuebles ubicados en la ciudad de Buenos Aires es una cuestión sobre la cual se desempolvó en los últimos días una controversia que se creía ya terminada hace unos años. Tras una decisión tomada por la AFIP y anunciada en marzo, durante una exposición en el Congreso, por la titular del organismo, Mercedes Marcó del Pont, el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, se quejó recientemente por el impacto de una mayor carga tributaria por Bienes Personales que habrá para un grupo de ciudadanos –no necesariamente porteños– que tienen propiedades en la jurisdicción.

El dictamen 1/2022 de la AFIP, del 10 de marzo último, concluye que el valor fiscal para determinar la base imponible de Bienes Personales que en los últimos años fue considerado correcto, debe, en realidad, multiplicarse por cuatro. Esa interpretación va a contramano de otra de 2018, cuando el organismo estaba a cargo de Leandro Cuccioli.

La nueva decisión afectará a quienes son dueños de inmuebles gravados por Bienes Personales (en el caso de la vivienda, hay una exención hasta un determinado monto, que por el impuesto correspondiente a 2021 es de $30 millones). Para algunos, subirá el monto a pagar; para otros, el cambio de criterio directamente implicará quedar alcanzados por el tributo. Sin embargo, según advierten los contadores, como la cuestión implica una interpretación de normativas hecha por la AFIP, el contribuyente podría tener otra lectura y decidir hacer su declaración con un criterio diferente de valuación, exponiéndose a un reclamo.

Con el reciente dictamen se reaviva una controversia que se mantuvo durante años. ¿De dónde surge la cuestión? Si los propietarios de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires miran sus boletas del impuesto inmobiliario, verán que se consigna una Valuación Fiscal Homogénea (VFH) y, además, un número definido como Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC), que es 4. Este multiplicador fue creado por la legislatura porteña en 2012. Según la definición que da la AGIP (el organismo recaudador de la Ciudad), es un índice de referencia para determinar el cálculo de tributos locales, una herramienta “que permite mantener uniformes y homogéneas las valuaciones técnicas, sin afectar la base imponible para otros impuestos”.

Según las reglas vigentes de Bienes Personales, para los inmuebles se debe observar, por un lado, la valuación fiscal de diciembre de 2017 y ajustarla por inflación (para 2021, el número de 2017 debe multiplicarse por 4,66) y, por otro lado, el precio de adquisición de la propiedad (menos un descuento o amortización anual de 2%). De las dos cifras se debe consignar la más alta. La controversia surgida a partir de la existencia de la USC, fue si había que considerar solo la VFH o había que multiplicarla por 4.

El tema fue conflictivo incluso después de que la AFIP emitió un dictamen, en 2013, interpretando que debía tomarse en cuenta la VFH multiplicada por 4. En la práctica, muchas declaraciones se hacían considerando el valor fiscal simple. Con el cambio de Gobierno a fines de 2015, fue ratificado en un primer momento aquel dictamen oficial. Sin embargo, en 2018 el organismo emitió otra interpretación, que indicaba que el valor que correspondía declarar, siempre que fuera mayor al precio de adquisición del inmueble menos la amortización, era el de la valuación fiscal simple. El argumento para esa decisión aludía a cuestiones legales y a la voluntad que habían tenido los legisladores porteños al crear la USC.

Más allá de los argumentos expuestos en el nuevo dictamen, el objetivo de la AFIP es que las valuaciones declaradas se acerquen cada vez más a los valores de mercado. La contracara de esa meta es la desactualización que tuvieron en las últimas décadas las bases del impuesto que, además, acumula distorsiones como la falta de consideración de las deudas de las personas. Pese a la inflación y a la suba del valor del dólar, el valor del patrimonio más bajo a partir del cual alguien debe pagar estuvo congelado en los períodos de 2002 a 2006 y de 2007 a 2015, durante las presidencias de Néstor y Cristina Kirchner. Eso hizo que muchas personas quedaran alcanzadas por la carga fiscal sin haber tenido un incremento de sus bienes en términos reales.

La decisión de los contribuyentes

Según el abogado Diego Fraga, especialista en cuestiones tributarias, si alguien interpreta que el criterio correcto era el anterior, puede decidir tomar en cuenta el valor simple. “Si la AFIP considera que se está declarando mal, primero hará una inspección, después una determinación de deuda de oficio, de la cual el contribuyente se puede defender, y eventualmente el tema llegará al Tribunal Fiscal de la Nación” para su discusión. “Creo que cada uno tendrá que tomar su decisión y creo que hay argumentos jurídicos razonables para no multiplicar la valuación por 4″, afirma.

“Un dictamen es una opinión de la AFIP, no una ley; el contribuyente que no toma esa interpretación sabe que se expone a un riesgo con el fisco”, señala Adriana Piano, contadora del estudio SMS. Según recordó, luego del dictamen que dio la AFIP en 2013, de hecho, hubo muchos que no hicieron la multiplicación por 4 en sus declaraciones.

En la opinión de Martín Caranta, socio de Impuestos en Lisicki, Litvin & Asociados, “el criterio correcto es el del dictamen de 2018 de la AFIP, que respeta la ley de CABA en cuanto a cuál es la base imponible”. La nueva interpretación, dice, “tiene varios vicios”. Uno de ellos, según agrega, es la pretensión de que el criterio sea aplicado para el impuesto de 2021. “No hay dudas de que estamos ante una retroactividad y que ello conlleva una grave lesión al principio de seguridad jurídica”, afirma.

Según Caranta, “un contribuyente tiene derecho a interpretar una norma de manera diferente y liquidar así sus impuestos”. Si el organismo luego inicia luego fiscalizaciones y determina ajustes, eso se podrá discutir, en última instancia, en el Tribunal Fiscal de la Nación –sin pagar antes los ajustes– “si el valor reclamado entre el impuesto, los intereses y la multa, supera la suma de $25.000″ (si la cifra es menor, la discusión se da solo con la AFIP).

Si la diferencia de impuesto se estima en más de $1,5 millones, los contadores recomiendan informar a la AFIP qué criterio de liquidación se usó. “Eso –dice Caranta– es para despejar la concepción de una declaración jurada engañosa y la posibilidad de que la AFIP interprete que hubo un delito de evasión tributaria”.

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