La construcción, entre señales de recuperación y varias dudas

Sobre los cimientos de algunos indicadores favorables y de ciertos efectos de la pandemia de coronavirus, la construcción se perfila nuevamente como uno de los sectores estrellas de la economía argentina para este año. Claro que ese pronóstico debe encuadrarse en el contexto restrictivo local, en el cual el déficit fiscal no permite un boom de obra pública y el deterioro salarial no habilita un gasto extraordinario en el segmento privado.

En efecto, el duro 2020 terminó con cifras que dieron lugar a la esperanza de un 2021 mejor. Por ejemplo, las tasas de expansión interanual del consumo de cemento, que, según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric), no se observaban desde 2005 (el crecimiento fue de 33,3% en diciembre). Además, el índice Construya, que mide la actividad de 12 empresas del sector, mostró en diciembre una suba del 18,1% interanual, por encima del alza de los dos meses previos.

En tanto, la encuesta de perspectivas para el período de diciembre de 2020 a febrero de 2021, que elabora el Indec, mostró que 41,5% de las empresas que realizan principalmente obras privadas prevé que el nivel de actividad del sector no cambiará durante los próximos tres meses, mientras que 39,6% estima que aumentará y 18,9%, que disminuirá. "Las empresas que estiman una suba del nivel de actividad la atribuyen fundamentalmente a nuevos planes de obras públicas(28%), al reinicio de obras públicas (27,9%) y al crecimiento de la actividad económica (26,3%), entre otros factores", informó el organismo estadístico.

Soledad Pérez Duhalde, directora de Operaciones de la consultora Abeceb, afirma que la construcción y la agroindustria van a ser los sectores estrellas de este año, pero siempre en un contexto macroeconómico delicado. "En la primera mitad del año la construcción va a ser uno de los motores que traccionará la economía. Si bien los precios del sector aumentan y se achica la oportunidad, la opción seguirá estando", analiza.

La buena salud de la construcción es vital para la economía, porque es uno de los pocos sectores que tienen la capacidad de amplificar los ciclos económicos, por lo que, cuando la actividad empieza a caminar, esta industria lo hace a un ritmo que duplica o triplica al del crecimiento del PBI, genera rápidamente puestos de trabajo, multiplica la inversión en nuevos proyectos y derrama beneficios en los 130 eslabones que tiene su cadena productiva.}

La primera luz de revitalización del sector se empezó a ver en la obra residencial, que representa más de dos tercios de la actividad de la construcción en el país. "La recuperación inicial se concentró en obras chicas, reparaciones, ampliaciones y permisos que se iban dando, y en todo lo que es demanda residencial. La falta de opciones de ahorro favoreció el acopio de insumos y generó tensiones en la etapa de comercialización", explica Pérez Duhalde.

Ya entrados en 2021, las estimaciones y análisis generales indican que seguirá siendo la obra privada la que empujará la actividad. Eso será así, según coinciden los especialistas, porque la pandemia, que tuvo su impacto negativo al no dejar trabajar durante unos meses, también tiene su efecto positivo en el nuevo escenario que emerge: el estar más en el hogar, la necesidad o la preferencia de mudarse a zonas suburbanas, y la consolidación del teletrabajo empujan en cierto modo construcciones, ampliaciones y reparaciones.

Esta tendencia generada por la pandemia y que llegó para quedarse se da en todo el mundo. Pero en la Argentina se abre un signo de interrogación sobre el nivel que tendrá su poder reactivador, porque el contexto macroeconómico es más endeble y existen restricciones y dudas de todo tipo (cómo impactará la segunda ola, cómo concluirá la negociación con el FMI, cómo evolucionará la brecha cambiaria, etcétera...).

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dice que la construcción muestra claros signos de reactivación en el sector privado. "Hoy se venden muchos más materiales de construcción y la gente aprovecha el abaratamiento del costo de construir medido en dólares, aunque últimamente se está notando un cierto encarecimiento, producto de que el dólar está más tranquilo. Todo eso hace que la gente aproveche esta circunstancia para hacer obras, refacciones y pequeños proyectos", cuenta el directivo.

Los emprendimientos más grandes siguen otra lógica, porque implican compromisos de inversión a más largo plazo. En estos casos, la incertidumbre política, la inflación, la volatilidad de las principales variables macroeconómicas, sumado todo ello a la incertidumbre propia que trae la pandemia, juegan un poco en contra y hacen que los desarrolladores estén un poquito más a la defensiva.

Cuando se trata de comprar un terreno grande y de reunir a grandes cantidades de inversores para concretar la obra, la situación se vuelve más compleja. En los casos en los que los proyectos se organizan de una forma más asociativa, donde el dueño de la tierra intercambia por metros y la constructora también recibe metros en el proyecto, por ejemplo, es un poco más viable. De cualquier manera, la escala de los proyectos sigue estando acotada a plazos más cortos y a emprendimientos no tan grandes, producto de la incertidumbre.

Tabakman destaca que hay optimismo respecto del apoyo que el Gobierno está dando a su sector, con medidas que están en estudio, como el blanqueo para invertir en pozo o algunas iniciativas vinculadas con la posible vuelta de los créditos hipotecarios. "Todo eso podría ser un incentivo importante para la industria. Lamentablemente, también existen factores que juegan en contra, como la ley de alquileres, que desincentiva a los inversores a construir para alquilar", aclara el directivo.

Existen también medidas concretas, más micro, como los convenios urbanísticos en la ciudad de Buenos Aires que incentivan a la gente a lanzarse a concretar proyectos un poco mejores (se trata de emprendimientos en los que hay compromisos del sector público y del privado). Eso es positivo, ya que ofrece un aire distinto para encarar proyectos.

En la provincia de Buenos Aires, lo referido a regularización de barrios privados y al reordenamiento del proceso de aprobación de proyectos, que van de la mano de la revitalización de la suburbanización, son medidas que están bien orientadas y que ayudan a que se puedan pensar emprendimientos.

Szczech comenta que, más allá de las dificultades extremas que planteó el coronavirus en su comienzo, la construcción evidenció una recuperación en forma de "V", y hoy ya está en niveles mejores que los que se observaban antes de la irrupción de la pandemia. "Lo que tenemos como grandes motores para 2021 es una mayor asignación de fondos en el presupuesto nacional y el repunte de la inversión privada", afirma.

En lo que respecta al presupuesto nacional, Szczech precisa que el de este año (presentado en septiembre de 2020) duplica al de 2019 (aplicable a 2020) en asignaciones a la construcción (un 2,2% del PBI y un 10% del presupuesto total del país se aplicaría a la obra pública, según lo previsto). En cuanto a la inversión privada, el directivo de Camarco explica que está impulsada por dos factores. Uno es el costo en dólares de la construcción del metro cuadrado, que es el más bajo de los últimos 40 años. El otro es la presentación de dos proyectos de ley que empezarán a tratarse esta semana en el Congreso: uno tiene que ver con incentivos fiscales para quienes inviertan en construcción y con un blanqueo exclusivo para que se vuelquen fondos a esta industria; y el otro, con la creación de un ente para otorgar créditos hipotecarios que se ajusten por salarios.

El crédito hipotecario ha sido siempre la pata floja para el sector en la Argentina. Un solo dato comparativo grafica esa situación: hoy la Argentina tiene un 1% del PBI en estos préstamos, mientras que Chile tiene más de 20%, y países como Uruguay, Paraguay, Perú y Bolivia, más del 10% de sus productos.

Golpeado desde antes

Consultado sobre la realidad del sector, Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), prefiere empezar por comentar desde dónde se viene. "El año pasado fue muy difícil por muchas razones. La primera es que, como sector, nos encontró más golpeados que a otros porque veníamos de 24 meses de caída; arrancamos de un piso muy bajo y, sumado a la incertidumbre que se generó en todo el mundo, eso nos complicó mucho las perspectivas. Había que mantener estructuras con obras cerradas y con la gente en su casa", relata.

Desde el lado de la oferta, continúa Spina, las obras se cerraron de golpe, las reaperturas fueron parciales, de obras más grandes a más chicas dependiendo la jurisdicción. "Hubo que adaptarse a los protocolos de obra y eso requirió de parte de las empresas mucho músculo, flexibilidad y capacidad de adaptación y, de parte de los operarios y del personal, lo mismo. Del lado de la demanda, impacta la baja del poder adquisitivo, hay gente que está ganando menos o nada en comparación con valores previos a la pandemia, y a aquel que sigue ganando en pesos se le licuó el sueldo", analiza.

Actualmente, hay una relación entre salario y metro cuadrado de las peores en décadas. A la vez, hay otra incertidumbre del lado de la demanda, desde el punto de vista del inversor, que es la referida a qué va a pasar con los valores de los activos, ya que, a diferencia del resto del mundo, acá el dólar cada vez vale más. Eso hace que la gente dude.

Sobre la base de ese pasado reciente y del actual contexto, Spina opina que en 2021 se va a mantener el aumento de ventas en zonas suburbanas. "Me imagino inversores que aprovechen paulatinamente estas oportunidades. De todos modos, va a ser un año de incertidumbre, por ser electoral", estima.

El costado optimista de Spina está sustentado en que varias ideas consensuadas con el Gobierno van por buen cauce. Por ejemplo, el diferimiento de impuestos a la ganancia en aporte de terreno, la excepción de Bienes Personales en inversiones nuevas, la exteriorización productiva planteada solo para compra de unidades en construcción o en pozo, y la creación del ente para el otorgamiento de créditos hipotecarios ajustados según la variación salarial. "Nuestra expectativa es que todo esto redunde en una situación positiva para inversores que puedan aprovechar la oportunidad, usuarios finales que puedan recibir la ayuda, y desarrolladores y constructores que podamos volcarnos a satisfacer la demanda", concluye.

En tanto, Pérez Duhalde tiene serias dudas de que gran parte de la recuperación pueda provenir de la obra pública. "Hay que hacer un paréntesis para diferenciarla de lo que ocurre con la obra privada, porque acá va a depender de cuánto dinero haya para impulsarla. Creo que, por ser año electoral, van a tratar de dinamizar con obras chicas (viviendas, asfalto), porque el sector es dinamizador del empleo. Pero eso se va a ver más en el primer trimestre. De todos modos, lo concreto es que no hay mucho margen para obra pública, por el enorme déficit que existe y la falta de financiamiento", opina .

De hecho, continúa la economista de Abeceb, el presupuesto presentado en septiembre proyecta ejecutar todo lo que es de rápida concreción, pero obviamente las restricciones de dinero van a poner un tope. "En cuanto a la segunda parte del año, lo que veo es que va a haber mayores presiones sobre costos, con el consecuente achicamiento de la brecha de oportunidad, y se va a parar un poco la construcción impulsada en el primer semestre", subraya.

Un tema más será, como se dijo, el aumento en los precios de los insumos y su faltante. En lo que respecta al primer problema, la única solución que intentó el Gobierno es la inclusión en Precios Cuidados de 105 productos para la construcción, que se venden en 500 comercios.

Por su parte, en alusión a la cuestión de los faltantes, Szczech enfatiza que Camarco trabaja con cadenas de suministro y con el Gobierno para asegurar que los insumos lleguen a las obras y no queden stockeados por algunos como resguardo de valor. La propuesta que le llevó la cámara sectorial a las autoridades propone hacer un acuerdo entre los fabricantes, la entidad y el Gobierno, para que primero se releven las necesidades de materiales en cada una de las obras en las provincias, y luego se acuerde con el productor directamente el envío de productos a quien los necesite.

La evolución del empleo en el sector tampoco es un tema menor. La encuesta a empresarios efectuada por el Indec arrojó lo siguiente: entre las firmas que se dedican principalmente a obras privadas, 64,2% prevé que no habrá cambios en el número de ocupados; 28,3% estima un aumento de sus planteles, y 7,5%, una reducción. En el caso de los empresarios que se dedican a obras públicas, 58,6% cree que la cantidad de empleados no variará, 27,1% estima que aumentará, y 14,3%, que se reducirá.

En una economía que, según estimaciones de Abeceb, crecerá 5,9% este año, se abre la incógnita sobre cuánto repuntará la construcción y qué potencia tendrá el motor que, una vez más, amaga con ser uno de los sectores estrellas del país.

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