Real estate. El mercado inmobiliario, del parate por la pandemia a las nuevas oportunidades

La crisis es la mejor bendición para personas y países porque trae progresos. La creatividad nace de la angustia como el día nace de la noche", decía Albert Einstein. Y un poco de eso se da hoy en el mercado inmobiliario argentino. El Covid-19 y la cuarentena ocasionaron un parate en el sector, que dejó de vender porque no se podían mostrar las propiedades ni cerrar las operaciones.

En los últimos meses y a medida que las medidas de aislamiento se empezaron a flexibilizar, la demanda volvió a aparecer, aunque de la mano de renovados desafíos. El tema fue considerado en la quinta edición de Real Estate, el encuentro organizado por la nacion para hablar, en esta oportunidad, sobre los cambios que llegaron para esta actividad con la pandemia de Covid-19.

1. Espacios verdes: hacia dónde va el mercado

Nicolás Tejerina, CEO y cofundador de Grupo Navent, habló en el encuentro sobre los cambios que se dieron en estos tiempos en el sector inmobiliario. "Se ha revalorizado el concepto de casa", dijo, Y afirmó que desde principios de año la sociedad se repregunta cómo quiere vivir.

"Mucha gente se está alejando de las grandes urbes", sostuvo, durante un diálogo con José Del Rio, secretario general de Redacción de la nacion. Y agregó que en varias provincias del país se cuadruplicó la búsqueda de espacios verdes. Además, afirmó que avanzó la digitalización de los procesos y el uso del comercio electrónico. Según Tejerina, la caída "muy fuerte" de las búsquedas de inmuebles que se dio en abril comenzó de a poco a recuperarse luego hasta llegar, en septiembre, a "niveles récord de tráfico". Dijo también que se incrementó la oferta de propiedades.

Se refirió también a las plataformas de compra y alquiler de inmuebles y afirmó que se deben digitalizar por completo, porque los usuarios piden una mejor experiencia en Internet. En Navent crearon videos en donde las personas pueden ver opciones sin moverse de su casa. "Es el primer paso, porque si ya no les gusta la propiedad, la pueden descartar y se ahorran el tiempo de ir a verla", dijo. Y aseguró que casi todo el sector reestructuró sus costos, pero sin afectar los que están vinculados con la innovación y la digitalización de los procesos.

2. El desafío de la macro para los proyectos

Proyectar una obra en un país, construirla en otro y terminarla en uno distinto. Por los rápidos cambios de contextos y condiciones, esa es la sensación que tienen distintos desarrolladores inmobiliarios en la Argentina. Se enfrentan a la incertidumbre y la estabilidad es, a veces, solo cuestión de meses. Sin embargo, la estrategia es pensar en el largo plazo y hablar no en términos del dólar, sino en metros cuadrados.

Carlos Spina, director de Argencons, contó que, a través de un fideicomiso, compraron en mayo de 2017 un terreno en la Avenida Huergo y México, lindante con Puerto Madero; entonces, el escenario indicaba que se venía una Argentina de crédito hipotecario, pero la devaluación y la inflación dieron luego por tierra con eso. Sin embargo, según Spina, cuando los valores son correctos, la gente aprovecha. "Ahí hay unidades con precios desde US$1800 el metro cuadrado, con amenities y vistas espectaculares. Lo que pensamos es que el Paseo del Bajo iba a generar una nueva avenida 9 de Julio, y el mercado entendió que el costo de construcción es bajo en dólares y que la devaluación va a tener un traslado lento a precios. Entonces, captura la oportunidad", explicó en diálogo con Carla Quiroga, editora de Propiedades de la nacion.

Por su parte, el director de G&D Developers, Daniel Mintzer, dijo que "el manual" indica que en épocas de crisis hay que meterse en proyectos, porque entrás con un valor bajo y salís con uno más alto. "Hay una oportunidad para la gente. Nosotros vendemos departamentos en un edificio que estamos construyendo en 9 de Julio y Cochabamba por US$55.000/US$60.000, cuando antes los vendíamos por US$70.000/US$80.000. Y ganamos plata", afirmó.

"El que hace menos tiempo que construye acá lo hace desde hace 20 años, y ya sabe cuál es el escenario. Solo podemos hablar en términos de meses de tranquilidad", agregó.

Gustavo Menayed, CEO del Grupo Portland, se refirió a su turno al freno que la Justicia le puso al Proyecto Palmeras Ciudad. "Nosotros decidimos, como empresa, traer nuestro dinero e invertirlo en metros cuadrados, que es nuestra moneda de cambio, no los dólares. Exponíamos el negocio, que era construir 70.000 metros cuadrados, e invertir US$70 millones propios a través del sistema de crowdfunding. Queríamos hacer un plan federal de vivienda y empezamos con el proyecto más lindo en la Ciudad, pero cinco manifestantes fueron a la Justicia, que entendió que no estaba permitido lo permitido", dijo. "Esos vecinos quieren una plaza, pero el terreno tiene dueño; es de una compañía que cotiza en bolsa (IRSA) a la que le hacen de todo para que quiera irse. Lo digo con tristeza: cuando hay un grupo que quiere dar acceso a la vivienda le ponen estas trabas. Hablamos de 1000 familias que se iban a mudar e iban a tener 22 años para pagar", completó.

3. El reto de vender cuando nadie compra

Con la pandemia de Covid-19, los consumidores cambiaron, impulsados por un nuevo deseo y por otro orden de prioridades. Se volvieron más sensibles y austeros. La pregunta es: ¿cómo deben actuar los brokers a la hora de ofrecer y vender inmuebles?

"Las personas reordenaron sus prioridades. Buscan la comodidad", consideró Leonor de Achával, directora de Achával Cornejo, en diálogo con Del Rio. Según su visión, la pandemia vino a cambiar un montón de cosas y trajo un "boom de lotes y de construcción". Incluso así, aseguró que hay una "tímida recuperación" del sector y que todavía "no hay certeza de lo que va a venir".

"Hay dinámicas que van a volver, vamos a visitar los inmuebles como antes y parte de la gente va a ir a las oficinas. Como brokers tenemos que capacitarnos más para brindar servicios", dijo.

Por su parte, Diego Cazes, director general L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, quien tiene más de 30 años de experiencia en el sector, aseguró que "la pandemia produjo el deseo" y que el comprador "se moviliza más por querer vivir mejor". A su vez, consideró que hay un cambio de mentalidad de las personas, lo que explica la gran demanda por terrenos y casas en zona norte.

"La sensibilización es cada vez mayor", dijo, y agregó que mucha gente tomó decisiones por impulsos que antes eran impensadas. A su vez, coincidió en que la pandemia trajo cambios importantes, aunque los relativizó y estimó que algunas cuestiones, luego de la pandemia, volverán a ser como antes.

"El deseo también es dinámico", dijo Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, quien explicó que la coyuntura también cambia y que eso influye en las decisiones. Para ella, la revalorización de los sectores verdes no implica que la gente no vuelva a revalorizar los amenities de los emprendimientos urbanos una vez que pase esta coyuntura.

Goldszer afirmó también que hay "una lenta recuperación del sector" y que no hubo "bajas generalizadas en los valores de las propiedades". Y opinó que el consumidor busca respuestas inmediatas, dada la ansiedad producida en estos tiempos.

En tanto, Martín Boquete, director de Emprendimientos Toribio Achával, afirmó que el estado de ánimo incide directamente en la compra de los inmuebles. "Cuando el dólar se mueve, la actividad inmobiliaria se restringe –dijo–. El argentino se relaciona con el metro cuadrado de una manera mucho más íntima que frente a una devaluación de un gobierno de turno. La gente está viendo al inmueble cómo un activo que nos cuida".

A la hora de hablar del ahorro de los argentinos, el ejecutivo explicó que la gran mayoría decide ahorrar "en algo que preserve valor al largo plazo" y que los pesos se usan para consumir. Además, dijo que, debido al contexto económico actual, se está aprovechando el bajo costo de construcción. "Hay una ansiedad por ejecutar, pero la realidad está poniendo un poco el freno. Aquel que sepa leer en la demanda es el que va a tener éxito", aseguró.

4. Covid vs. oficinas: por qué el virus no las eliminó

Desde marzo, las oficinas pasaron distintas etapas. En un primer momento quedaron vacías; en un segundo momento, algunas compañías se achicaron en metros cuadrados. El tercer momento es ahora: hay trabajadores empiezan a volver a los espacios que seguirán estando y seguirán siendo necesarios, según referentes del sector.

Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank Argentina, dio un panorama que no da cuenta de un momento dramático. "Hace 11 años que estamos en crisis y recién en este trimestre tenemos una vacancia de 11%, cuando en América Latina es de 12%. El alquiler promedio antes de la cuarentena estaba en US$28 y ahora está en US$26,70. No veo un momento dramático para las oficinas, y también hay una realidad, que es que podemos trabajar desde nuestras casas, pero gracias a que en la oficina están los servidores", explicó Speranza en diálogo con Quiroga.

En tanto, Daniel Elsztain, director de IRSA Propiedades Comerciales, dijo que, en el caso de sus oficinas, la vacancia es de 7%, mientras que la renta promedio es más alta. "En un primer momento las oficinas estuvieron vacías, en un segundo momento hubo quienes buscaron achicarse, y ahora las compañías ya están llamando a la gente para que vuelva. Hay más compañías que ocupan sus oficinas y conviven con la situación de cuidarse mucho, pero no piensan en achicarse, porque se necesita más espacio para el distanciamiento. No es un sector en crisis; por lo menos el de las oficinas AAA", relató. Más allá de la necesidad de contar con más espacio para permitir el distanciamiento, Speranza habló de la importancia de tener un lugar para transmitir el ADN de la compañía a los empleados.

A eso se suma la búsqueda de formar comunidad, según evaluó la arquitecta Paula de Elía. "Creo que los espacios comunes no van a desaparecer. Si hay algo que va a suceder es que la parte de la sociabilización va a ser clave para todas las empresas. La gente aislada no trabaja igual que la que sociabiliza", apuntó, al hablar vía videollamada.

5. La arquitectura pospandemia

Después de más de 200 días de cuarentena no solo cambiaron las formas del consumo, sino que también las personas comenzaron a darle más tiempo y dedicación a sus hogares. Y a la hora de buscar uno, las prioridades y conocimientos cambiaron radicalmente.

Martín Mom, CEO en Sudamérica de REHAU, empresa especializada en polímeros y energías renovables, afirmó que "el consumidor final es mucho más consciente y activo" a la hora de buscar un inmueble. Facundo Garófalo, ingeniero y gerente de proyectos en De Stefano 1913, agregó que antes el rol de asesoramiento debía ser mucho más fuerte, mientras que ahora el cliente ya sabe.

"La pandemia trajo un manto de igualdad", explicó Garófalo, para quien el mercado argentino ahora está en el mismo nivel que los de Europa y Estados Unidos, que solían ser más avanzados. "Durante la primera fase, la pandemia puso un freno, pero hace un mes que se está reactivando un poco y hay más consultas", dijo.

Para Mom, la reactivación fue a todo vapor. "Las personas quieren saber de qué se trata esto de las energías renovables y cómo lo pueden llevar a sus casas. Tanto para ahorrar cómo para ser sustentables", explicó. Además, aseguró que los desarrolladores también son más conscientes en el uso de los materiales, pero el consumidor final es todavía más experto. "Quieren que su vivienda sea agradable y cálida", dijo.

En tanto, la arquitecta Tatiana Bilbao aseguró que "toda arquitectura debería ser sustentable" y que la sociedad debe ser responsable con el entorno social y también con el ambiente. "La arquitectura debe responder a su entorno, a su tiempo y a su contexto", explicó.

6. El influencer que anticipó la digitalización del mercado

Carlos Muñoz, un reconocido influencer mexicano de emprendedores y desarrollador inmobiliario, habló de cómo hace dos años predijo que las ventas inmobiliarias se iban a digitalizar y fue "tratado de loco", mientras que ahora la pandemia del Covid-19 aceleró el proceso, al verse limitada la instancia presencial.

"Me trataron de loco cuando dije que había que impulsar la digitalización de las ventas, porque decían que había que tocar las paredes de los inmuebles y sentir los tabiques. Fui muy criticado y ahora estamos en otra historia. Mi libro Halcones de venta es una referencia en operaciones digitales, ya que nadie imaginó un cambio tan grande", afirmó en diálogo con el periodista de la nacion Ignacio Federico.

En cuanto al impacto de la pandemia en el mercado inmobiliario, dijo que hay que distinguir lo que pasó en diferentes segmentos. "El impacto más fuerte fue en hospitalidad; en retail y oficinas hubo un impacto mediano, mientras que el que ha salido favorecido en México y Estados Unidos es el sector residencial. Hay un cambio de preferencias que produce un ajuste en los valores y oportunidades en la compra de activos en hospitalidad, que están en valores menores a los de reposición", explicó. Dijo que el sector logístico también ha sido beneficiado con el ingreso de un jugador como Amazon en México.

Consultado por el mercado argentino, dijo que es bastante particular por la falta de financiamiento. "En México, las tasas son bajísimas y en Estados Unidos tengo un fondo de inversión y hay créditos a 30 años con un interés del 2,5%. En la Argentina, al estar poco apalancado el sector, es todo cuesta arriba. Me sorprende la innovación de los desarrolladores que inventan nuevas formas pese a esa dificultad. Pero, sin el motor bancario, cuesta el doble remar la mitad", aseguró. En ese sentido, dijo que los argentinos tienen capacidades técnicas por encima de la media de América Latina y que pueden usar ese know how en otros lugares, como Miami, la Riviera Maya, Cancún, Denver y Texas.

7. Los efectos de la nueva ley de alquileres

Cuando se sancionó la nueva ley de alquileres, los detractores de la norma decían que se iba a achicar la oferta y que iban a aumentar los precios, algo que ya se constata, según distintos relevamientos y a lo que se sumó el efecto del decreto de necesidad y urgencia que congela los alquileres hasta enero próximo. Sobre esta realidad debatieron el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti (socio del Estudio Abatti & Rocca), y el titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, quienes tienen miradas diferentes.

Para Abatti es necesario que el Estado impulse la oferta de unidades en alquiler, por ejemplo, a través de exenciones impositivas a desarrollos con unidades que se alquilen por 10 años.

Muñoz dijo que el problema que tiene el país es el mercado inmobiliario. "Ese aumento es una respuesta económica y política del mercado inmobiliario. Lo que no da resultados es el control del Estado frente al mercado inmobiliario que tiene más poder. Hay un decreto que suspende los desalojos y, sin embargo, sigue habiendo desalojos. Lo que tenemos en la Argentina es un mercado inmobiliario que es un poder paralelo al Estado", afirmó Muñoz.

Sobre este punto, Abatti respondió que solo basta con revisar la historia para ver el efecto que tuvo la regulación sobre los alquileres retrayendo la oferta en los años 50. "La ley que está vigente es contraria a los intereses de los inquilinos, porque el mercado se retrae. El inversor, en lugar de invertir aquí, se va a Uruguay, donde tiene una rentabilidad en dólares de 4%, mientras que acá es de 2% en pesos. La ley de normalización de las locaciones, en 1976, continuada por una ley del gobierno radical, daba incentivos a quienes construyeran inmuebles destinados al alquiler, y esto es lo que propusimos que estuviera contenido en la actual normal, pero los legisladores hicieron oídos sordos", explicó. Y agregó: "Ahora, con la intervención del Estado, se ha retraído la oferta y aumentaron los alquileres, porque los propietarios prevén una inflación anual del 45%. No estamos en Alemania, donde se congelaron los alquileres pero no tienen inflación".

A su turno, Muñoz aclaró que el primero en congelar los alquileres fue Hipólito Yrigoyen en la década del 20. Y dijo que la Cámara de Propietarios no es más la que dicta qué es lo mejor para los inquilinos.

Por último, consultado acerca de la deuda que están contrayendo quienes no pagan el alquiler o no pagan el aumento por el decreto vigente, dijo que están planteando un esquema de desendeudamiento. "Como el Gobierno pagó el ATP a las empresas, pedimos que pague el alquiler de las familias endeudadas", finalizó.

8. La oportunidad para el negocio logístico

"En una primera instancia es difícil tener certeza de dónde nos va dejar todo esto", dijo Alejandro Winokur, arquitecto y especialista en negocio logístico, sobre la pandemia. Agregó que en este tiempo se desarrolló lo que se tenía pensado hacer en muchos años. "La crisis hizo que un número importante de empresas se hayan visto obligadas a revisar las estrategias de estructura", afirmó.

"La pandemia hizo que los procesos se aceleren y que el mercado se adapte lo más rápido posible", sumó, por su parte, Santiago Isern, broker senior del área de inmuebles industriales de Cushman & Wakefield. Según él, en el último tiempo hubo un aumento de la vacancia, que llegó a un pico de 19%, y los precios "están por debajo del promedio histórico".

Según Winokur, hay nuevas oportunidades para que empresas más chicas puedan tener la misma calidad de servicios que las multinacionales. "Son nuevos proyectos a modo de condominios de pequeños depósitos con calidad y de altos estándares –explicó–. El mercado está acostumbrado a invertir en un dos ambientes, pero estos desarrollos le dan la oportunidad de invertir en una nave dentro de un parque industrial".

Con respecto a los parques industriales, Isern aseguró que acompañaron la suerte de la producción fabril y que hay varios que "tienen un flujo de precios y de producción que empiezan a tener un lugar interesante para los operadores".

"La cuarentena demostró que los agrupamientos industriales y logísticos son una herramienta fundamental", explicó, a su turno, María Lía Ghelfi, directora ejecutiva de RedPARQUES Industriales Argentinos. Sostuvo también que en los últimos meses estos lugares ayudaron a que las empresas pudieran implementar la seguridad sanitaria y que tuvieran más libertad para actuar frente a los problemas de logística y de transporte.

Por último, Christian Leupold, gerente comercial de Andreani Desarrollo Inmobiliario, dijo que "la tecnología en este rubro es estratégica, necesaria y fundamental". "La automatización de depósitos, la inteligencia artificial y el big data dan más rentabilidad y eficacia a los procesos. Además de una mejor experiencia al consumidor", cerró.

9. Eduardo Costantini y su visión del país

El cierre del evento fue un mano a mano entre Del Rio y el empresario y fundador de Consultatio y Nordelta, Eduardo Costantini, quien dijo que el país se encuentra en un momento inédito y que "no puede seguir viviendo como vive".

"Con esta crisis, o el país se va más a la centro izquierda con más regulaciones y más vivir de lo nuestro, o más hacia la centro derecha, con un plan económico que ponga orden en la economía, cuide los gastos y con una política fiscal coherente, pero la Argentina no puede seguir viviendo como vive. El modelo está agotado. La pregunta del millón es si vamos a vivir a los tropiezos o si este fracaso va a dar lugar a un cambio político. Yo tengo 74 años y nunca lo vi", expresó.

En tanto, consultado acerca de los motivos que lo llevan a hacer negocios en el país, Costantini dijo que es parte de un convencimiento personal. "Yo soy argentino y desde mis 20 años sigo las crisis y los ciclos. En los últimos 20 años se complicó porque el Estado se ha agrandado y la presión impositiva ha crecido, pero nosotros estamos en un segmento en el que la gente puede pagar. Mientras hay parte de la población que no tiene acceso a la educación, la vivienda y la salud, hay segmentos que sí tienen acceso y que ahorran en dólares", explicó.

Además, dijo que proyectos como Nordelta o Puertos, en Escobar, son emprendimientos que llevan décadas. "Vamos jineteando las crisis, es algo vocacional. Tenemos proyectos a 40, 50 años que se van perfeccionando con los lustros. No podemos dejar Nordelta ni tampoco Puertos, que es una ciudad más joven. Estamos para quedarnos. Pero dentro de estos tiempos recibimos cachetazos", finalizó.

El 86% de los latinoamericanos quiere mudarse después del Covid-19

La plataforma Zonaprop hizo una encuesta en la Argentina, México, Brasil, Ecuador, Perú y Panamá para medir la intención de los latinoamericanos de mudarse una vez que termine la cuarentena por el Covid. En promedio, un 86% manifestó querer hacerlo, mientras que en la Argentina ese número trepó al 90%.

En Perú, el 91% quiere mudarse cuando finalice la cuarentena; en Ecuador, el 88% busca este cambio; en Panamá, el 86%; en Brasil, el 85% y, en México, el 76,4%.

Por otro lado, el 71,1% de los encuestados en la Argentina dijo que optaría por invertir en su hogar, en lugar de realizar viajes o tener otros gastos. En la región esta postura se repite. En promedio, el 79% de los consultados optaría por invertir en su hogar para vivir mejor. En Brasil respondió afirmativamente el 77,5% de los consultados; en Ecuador, el 75,4%; en México, el 83,9%; en Panamá, el 80,9% y en Perú, el 89,6%.

En nuestro país, el 31,4% de los encuestados dejó asentado que le gustaría mudarse a una casa más grande una vez que finalice la cuarentena. Este encierro también llevó a las personas a querer mudarse a una propiedad con espacios al aire libre (18,3%) y a una vivienda mejor ubicada y cerca de negocios esenciales (14,5%).

A su vez, un 12,6% manifestó que prefiere mudarse a un lugar más chico que el actual; en cambio, otros desean cambiar su departamento por una casa (9,5%). Incluso, algunas personas buscan una propiedad más alejada de la ciudad (3,6%) y otras están conformes con su hogar y no sienten la necesidad de mudarse (10,1%).

El promedio de los datos de la región demuestra que tan solo el 14,2% está conforme actualmente en su hogar.

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