Real Estate: después del auge de los countries, las microciudades se multiplican con el concepto de "todo en uno"

Con sólo apretar algunos botones y algo de estrategia puede erigirse una ciudad, planificar su urbanización, organizar sus barrios y abastecerlos de servicios. Eso, que resulta tan sencillo como ficticio en la virtualidad del SimCity (una serie de videojuegos), tiene un correlato, aunque más complejo, en la realidad.

Los megaproyectos inmobiliarios, microciudades o "ciudades pueblo", al estilo Nordelta, son la materialización de los polos urbanos planificados que surgieron como versiones ampliadas y mejoradas de los countries de la década del 90. Esa tendencia inspirada en el urbanismo estadounidense se basó en el ideal de la vida familiar en los suburbios, lejos del ruido y la inseguridad de las ciudades. Los proyectos en marcha concebidos con cambios, suman inversiones por más de US$ 1400 millones.

El concepto es de éxito probado: hoy viven en la creación tigrense de Eduardo Costantini unas 35.000 personas, la misma cantidad que, por ejemplo, en Gualeguay, Entre Ríos. Y se proyecta que llegarán a 85.000. Semejante aceptación dio lugar a iniciativas similares que avanzan por estos días. En Escobar, Consultatio apostó a una segunda parte con la construcción de Puertos (Nordelta II), y Ayres Vila expande su lifestyle center en Pilar, donde espera albergar a unas 10.500 personas. Mientras tanto, Costa Partners, la firma de Eduardo Costantini (h.), analiza emprender un proyecto de este tipo en Colonia, Uruguay. Los que ya marchan aggiornan la promesa de calidad de vida, con una mayor oferta de servicios y mejor convivencia con el medio ambiente, demandada por la arquitectura actual. Se trata de nuevos puntos autónomos y exclusivos en el mapa bonaerense.

Un par de semanas atrás, Costantini inauguró la plaza central de Puertos, como puntapié al vecindario que recibió a los primeros de sus potenciales 60.000 residentes. De aquí a 2017 podrán acceder a atención médica, un club deportivo, dos colegios y más. Cuando se dé la pincelada final se estima que la inversión del desarrollador será de US$ 415 millones (si bien el proyecto moverá un total de US$ 2000 millones). "El cambio -comenta Diego Moresco, CEO de la urbanización-, está en el foco en lo ambiental, por ejemplo, con la inclusión de paneles solares, una reserva ecológica y mayor peatonalidad, acorde con la visión de las nuevas generaciones".

Las microciudades actuales atienden las demandas de estos tiempos. En Pilar, Ayres transita una nueva etapa para completar lo que empezó hace un par de décadas. Martín Fabiani, gerente comercial de la firma, relata la génesis del concepto: "Previmos que las familias que salían de la ciudad hacia barrios cerrados de la zona iban a necesitar de microciudades que las asistieran". Pero desde aquel momento, las necesidades cambiaron. "Antes, la gente se mudaba para alejarse de la ciudad y estar en un entorno más natural y seguro; hoy, el análisis es más profundo, se busca un entorno amigable, pero que cubra las necesidades de trabajo, esparcimiento y comercio", describe. Estos desarrolloss también sirve como el refugio en ladrillos que buscan muchos argentinos. Según Fabiani, la valorización de los proyectos de Ayres fue de entre 30% y 300%.

En Puertos, dice Moresco, la proyección es similar a la de Nordelta, que duplicó (y más) su valor inicial. Allí, los terrenos promedio están en US$ 300 por m2 y llegan a US$ 700.

También en la ciudad

En paralelo a estos casos que representan un nuevo capítulo de una corriente anterior avanza una tendencia que propone la urbanización integral planificada, con viviendas, oficinas, centros comerciales, espacios verdes y hasta templos, pero dentro de las ciudades. En otras palabras son polos emancipados, pero no aislados, que prescinden de autopistas y del auto como medio ineludible.

Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate, considera los megaproyectos suburbanos un mercado de nicho que seguirá en pie. Sin embargo, marca como nuevo rumbo la adaptación del negocio inmobiliario a una teoría de "revalorización y vuelta a las ciudades, protagonizada por los jóvenes, incluso en países desarrollados". La idea es que se pueda encontrar la calidad de vida que antes era sólo aparentemente posible fuera de sus límites.

En el trasfondo está el fin de la concepción de la ciudad como piezas. Lo analiza José Rozados: "El urbanismo actual fomenta lo contrario a la separación de las funciones en la ciudad, donde había un lugar para vivir y otro para trabajar. Está de vuelta el mix de uso de los sectores urbanos, con complejos de escala que combinan distintas actividades, lo que trae beneficios de sustentabilidad, en el uso racional de la energía por la reducción de desplazamientos. Y en la seguridad, porque los espacios más ocupados tienden a ser más seguros".

La eficiencia urbana, reflexiona el decano de la Facultad de Ingeniería de la UCA, Roberto Agosta, es una preocupación global. En vistas a ese objetivo, contrasta la urbanización periférica de baja densidad, representada por los countries alejados, contra los polos mixtos y urbanos, conectados con el transporte público, que evita viajes particulares y congestiones.

La diversidad concentrada en esta suerte de microurbanización, además, favorece el negocio. Según Rozados, "el modelo tiene como ventaja no depender de un tipo de usuario y permite ir escalando". En muchos casos revaloriza zonas degradadas. Por ejemplo, Tabakman cita la Ciudad Ribera, en el Puerto Norte de Rosario, construido por Ingeconser, que reúne siete edificios residenciales, corporativos y de hotelería.

En esta línea se inscribe igualmente el proyecto cordobés Distrito de las Artes, de la Corporación América, el grupo que preside Eduardo Eurnekian. El incipiente desarrollo abarcará el predio de un viejo batallón de la capital, donde la firma invertirá US$ 800 millones y dará lugar a una demanda intermedia. Tendrá oficinas triple A, retail, residencias familiares y estudiantiles, un club a cargo de David Nalbandian, un hotel cinco estrellas y otro boutique, y establecimientos educativos, entre otros ítems.

También en esa ciudad avanza Love Córdoba, un distrito urbano a cargo de la firma Inverco. Gustavo Ortolá Martínez, director de GO Real Estate, es creador de esa marca y asesor comercial del Distrito de las Artes. El especialista, que participó en Nordelta, define algunos rasgos de lo que rotula "urbanismo moderno". Primero destaca la "paseabilidad" o la posibilidad de que todo se alcance caminando, lo que se corresponde con la alta densidad a la que apuntan los proyectos. Luego señala que, además de diversos usos, los distritos ofrecen variedad, por ejemplo, en tipo, tamaño y precio de las viviendas.

"No es la vuelta a la aldea y tampoco a la megalópolis, sino ciudades repensadas como policéntricas", aclara Pablo Bereciartúa, experto en infraestructura. "Se trata de pensar en el conjunto; no alcanza con que cada uno haga su barrio con amenities y funcione como satélite", evalúa.

Para el doctor en urbanismo Guillermo Tella, esa integración de las microciudades con la macrociudad "sólo es posible si los desarrollos privados responden a una planificación estratégica del sector público". De lo contrario, advierte su colega de la Universidad de General Sarmiento, Andrea Catenazzi, los polos urbanos serán la adaptación urbana de los modelos que segmentan a la población en función de su poder adquisitivo.

Más cerca o más lejos, los ciudadanos persiguen el bienestar, un desafío cada vez más costoso en el que la planificación resulta determinante. Mariano Sánchez, socio de Advisory de KPMG, lo proyecta en un contexto global: "Con más de la mitad de la población mundial concentrada en las grandes ciudades, la presión se centra en proyectos de urbanización seguros y sostenibles para transformar no sólo el entorno urbano, sino también la forma en que la población interactúa con su infraestructura, sus gobiernos, sus ciudades y el medio ambiente". En los mapas salpicados de microciudades, cerca o lejos pasarán a ser palabras subjetivas. Y la calidad de vida, si la promesa se cumple, estará a la vuelta de la esquina.

Proyectos maquetados

Los emprendimientos que marchan

Eduardo Costantini

Consultatio

Puertos (Escobar) es un desarrollo de los creadores de Nordelta. Ya tiene habitantes y será sede de los colegios Northlands y St. John’s. Los lotes cuestan entre US$ 100 y US$ 250 m2

Eduardo Eurnekian

Corporación América

Construye una microciudad urbana en Córdoba, en un viejo batallón. Demandará US$ 800 millones de inversión del desarrollador. Habrá viviendas, oficinas, hoteles y un club

Martín Fabiani

Ayres Vila

Con Terrazas y Loft de Ayres consolidados, construye tres edificios de condominios a entregar en 2016 y 2017, y avanza con su tercer "Skyglass" de oficinas. La inversión total: US$ 210 millones

Gustavo Ortolá Martínez

Go Real Estate

La firma lanzó en Córdoba el distrito Love, que tendrá 1000 viviendas y 37.700 m2 corporativos, cocheras y el Love Center, de locales comerciales

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