En 30 años. Cuáles fueron las mejores inversiones, según un informe

La inversión tradicional argentina que tuvo el mayor rendimiento en dólares en las últimas tres décadas fue la compra-venta de inmuebles, comúnmente llamada el ladrillo, seguida de los bonos de la deuda soberana, los plazos fijos y las acciones, de acuerdo con un análisis de la consultora Fernando Marull y Asociados.

En el caso de las propiedades, la consultora usó el precio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires. En el caso del bono soberano, calcularon un bono teórico de US$100 con intereses anuales del 8% y lo ajustaron por los canjes de 2005 y 2020 (asumiendo una quita en el valor presente de 45%). En los plazos fijos usaron la tasa en pesos a 30 días convertido al dólar contado con liquidación, y en acciones, el índice Merval. Para mantener simple el ejercicio, en propiedades no asumieron un alquiler, al igual que en acciones no incluyeron dividendos. Tampoco tomaron en consideración los impuestos.

"La conclusión es que hay un claro ganador en las últimas tres décadas: el ladrillo. Si en 1993 se invertían US$100 en inmuebles, hoy se tienen US$350, rindiendo cerca del 10% anual en dólares. Le siguen los bonos soberanos: hoy se tendrían US$180, es decir, 3% anual en dólares (8% de interés anual menos la pérdida por las quitas en reestructuraciones). Y, en el caso de los plazos fijos (US$53) y acciones (US$36), luego de casi 30 años, hoy se tendría cerca de la mitad de la inversión y en acciones un poco menos", afirmaron.

En inmuebles, luego de la baja pronunciada por la crisis de 2002 (cayó 50%, llegando a cotizar US$380 el m2), desde entonces los precios han mantenido la tendencia alcista: evitaron la crisis internacional de 2009, se estabilizaron durante el cepo 2011-2015 y retomaron la tendencia alcista desde 2015 hasta comienzo de 2019.

"En los últimos tres años, las estadísticas siguen mostrando una baja moderada del 10%, hasta los US$2500 el m2, que si comparamos con el resto de los activos suena a que el mercado sigue resiliente. Igualmente, asumimos que las propiedades operadas hoy podrían estar un 20 a 30% menos que hace un año. Igualmente, seguirían siendo la mejor inversión en décadas", señalaron.

Luego, siguen los bonos, con un interesante rally alcista tras el canje de 2005, aunque con una baja tras las PASO de 2019. Muy atrás sigue el plazo fijo en pesos, con un desempeño mediocre en los últimos años (por caso, colocando un plazo fijo en 2018, hoy se perdía la mitad de su valor en dólares). Y, finalmente, se encuentra la Bolsa: el índice Merval muestra que hubiera sido una "mala inversión" salvo períodos puntuales como la salida de la convertibilidad hasta la crisis de 2008, y en los primeros dos años de Cambiemos, cuando el Merval, medido en dólares, duplicó su valor y llegó a su máximo (siendo la segunda mejor inversión). Pero hace tres años que las acciones no paran de bajar.

¿Buen momento para construir?

De acuerdo con la consultora, actualmente el costo de construcción a nivel nacional apenas supera los US$400, representando menos del 20% del valor del precio de los inmuebles. O, en otros términos, el precio del inmueble es seis veces el costo de construcción, cuando el promedio histórico es de tres veces.

"Si asumimos que el precio del inmueble baja 30% del actual, el ratio daría cercano a cuatro veces el costo de construcción, todavía superior al promedio histórico. Es decir, aun asumiendo una caída en los precios de venta, actualmente construir sigue siendo una muy buena inversión. Es el mejor momento desde al menos la salida de la convertibilidad", opinaron.

En igual sentido, se expresó el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, durante el seminario virtual "Nuevos Desarrollos Inmobiliarios post Covid" organizado por Reporte Inmobiliario.

"Hay una oportunidad contracíclica de hacer una obra que va a estar a muy bajo costo y eso después se convierte en un activo dolarizado. Vamos a tener costo bajo en dólares por 12 o 18 meses. No se va a licuar a corto plazo. Tenemos un horizonte suficientemente largo como para empezar obras ahora", dijo Tabakman, y aseguró que "el sector tiene una solvencia intrínseca que le permite hacer frente al momento y también aprovechar el costo de producción tan bajo".

En cuanto a los incentivos fiscales, Tabakman dijo que van a trabajar "para que los Cedines-que son un medio de pago e instrumento financiero que se aplica en la realización de inversiones en el mercado inmobiliario- estén, que nos bajen los impuestos y que vuelvan las obras".

A su turno, el CEO de la constructora Criba, Santiago Tarasido, afirmó que no recordaba otro momento con valores de construcción en estos niveles. "No creo que tengamos otra oportunidad de construir tan barato como hoy, hay que ver cómo aprovechamos este momento de un costo muy bajo medido en dólares", observó, y afirmó que en muchos casos se realiza acopio de materiales"para asegurar precios".

Dijo que tras la cuarentena "la prioridad inicial es la continuidad de las obras, que se retome la actividad, y a mediano plazo es necesario que haya incentivos, políticas públicas para que el sector reaccione y vuelva a haber trabajo y obras".

Por último, el gerente general de la empresa de desarrollo de proyectos de viviendas Eidico, Mateo Salinas, dijo que el sector "rápidamente se va a poder recuperar". "El Covid nos robó tres meses de trabajo, pero nos trajo una oportunidad con esta diferencia del dólar para los que tengan dólares en mano o puedan construir pronto", concluyó.

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