Propiedades. Cuáles son los barrios más caros y más baratos del Gran Buenos Aires
LA NACIONMaría Julieta Rumi
El Gran Buenos Aires alberga a casi 10 millones de habitantes y muchas diferencias en materia de precios de los inmuebles. El escenario en 2019 muestra los valores más bajos en algunas localidades de la zona Sur, y picos en partidos del Norte como San Fernando, con números que llegan a superar los precios de los puntos codiciados de la Capital.
La diferencia entre ambos extremos puede llegar a ser de más de siete veces. El dato se desprende de las publicaciones realizadas en el sitio Zonaprop. De acuerdo con un relevamiento del portal, el barrio más exclusivo de zona Norte es Marinas del Sol con un valor de US$4361 el m2, mientras que el más económico dentro del sur es El Venado, a US$592 el m2.
En tanto, si se mira el precio promedio de compra-venta en el norte del conurbano bonaerense este se ubica en US$2441 el m2. Desde abril de este año los precios de publicación muestran una tendencia a la baja y acumulan un descenso desde ese momento del 0,8%. Sin embargo, debido a que en el primer trimestre del año habían aumentado un 1,4%, aún registran un incremento del 0,6% en lo que va del año.
Consultado por LA NACION, Fernando Pozzi, socio gerente de Pozzi Inmobiliaria- que concentra sus operaciones en el partido de Tigre-, dijo que dentro de zona Norte también hay mucha disparidad de precios. "El metro cuadrado en departamentos a estrenar en Olivos, Vicente López y zonas cercanas a Avenida Maipú está en promedio a US$4000, mientras que en Punta Chica, San Isidro, a US$3300; y en San Fernando y Tigre, a US$2700. En usados, el metro cuadrado en Olivos sale US$3300; en San Isidro, US$2900; y en San Fernando y Tigre, US$2200".
"Podemos decir que en los inmuebles a estrenar del segmento departamentos y condominios con amenities, podemos encontrar valores de publicación que van desde los US$2600 el m2 hasta lo más exclusivo en US$5000 el m2. El segmento casas a estrenar sobre lote propio va desde lo mas económico en US$320.000 hasta casas en los barrios más exclusivos de Nordelta en US$1.900.000", agregó.
En igual sentido, respecto a las disparidades se manifestó Daniel Salaya Romera, presidente de la firma Salaya Romera. "Hay diferencias entre partidos y después dentro de los municipios hay distintas fronteras. Un departamento en un piso 16 en primera línea al agua en el Puerto de Olivos puede tener un metro cuadrado a US$6000/US$7000, mientras que un departamento de similar tamaño en Munro, Vicente López, a US$1500".
Zona Sur
Con respecto a las zonas Oeste y Sur de la provincia, el valor medio de un inmueble se ubica, según Zonaprop, en US$1814 el m2, un 0,2% por debajo del mes pasado. A diferencia de lo ocurrido con las propiedades en zona Norte, en el Oeste y el Sur acumulan una baja anual del 1,9%. En el caso del sur, el valor más alto del metro cuadrado se ubica en Lomas de Zamora a US$2142.
Sin embargo, según Ignacio O´Keefe, director de O´Keefe inmobiliaria, hay que distinguir entre el precio publicado (lo que se pide) y el precio de cierre. "En lo que es departamentos de dos, tres ambientes a estrenar con entrega inmediata el promedio de cierre de Quilmes centro es US$1900 el metro cuadrado. El promedio de descuento de los últimos diez meses es del 7%, poco si lo comparamos con casas en las que los descuentos rondan entre el 18 y 20%".
A la hora de hablar de precio promedio de compra-venta, según Zonaprop, las propiedades en el norte alcanzan los US$122.000 el departamento de dos ambientes y 50 m2, mientras que los de tres ambientes y 70 m2 rondan los US$170.000. Por su parte, en zona Oeste y Sur el departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de US$90.000, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 cotiza a US$120.000.
Con respecto a los alquileres en el conurbano, en zona Norte el departamento medio de dos ambientes se alquila a $13.887 por mes, mientras que el de tres ambientes a $18.460 por mes.
En zona Sur el departamento medio de dos ambientes se alquila a $11.204 por mes, mientras que el de tres ambientes alcanza los $14.900 por mes.
De acuerdo con esto, el retorno anual del alquiler es mayor en porcentaje y en promedio en zona Oeste y Sur que en zona Norte.
Los municipios con mayores retornos para inversores de renta en zona Oeste y Sur son Dock Sud (6,5%), Laferrere (4,9%) y La Tablada (4,6%).
Por su parte, los barrios con mayores retornos para inversores de renta en zona Norte son Derqui (6,1%), Boulogne (4,8%) y Terrazas del Lago (4,4%).
Mayor reacción que en la Ciudad
José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, también elabora un índice del precio del m2 promedio en provincia tomando los valores de departamentos usados de 2 y 3 ambientes sin amenities en 13 de las principales localidades del primer cordón.
De acuerdo con su relevamiento, el metro cuadrado promedio se ubicó en US$2187 en septiembre lo que implica una reducción del 8,69% respecto del mismo mes del año pasado (US$2395). En el último trimestre, en tanto, los valores de publicación se redujeron en un 2,62%.
"En líneas generales el GBA evidencia un ajuste mayor en los valores de las propiedades que el observado hasta ahora en la ciudad de Buenos Aires", aseguró Rozados.
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