Otra forma de invertir en ladrillos: comprar cocheras, un negocio en ascenso

Aquellos que buscan invertir en ladrillos pero no cuentan con el dinero suficiente para adquirir un departamento, la cochera es una de las formas más económicas de ingresar al negocio inmobiliario.

Podemos comprar una cochera para alquilarla a terceros y obtener una renta mensual o en lugar de seguir pagando un alquiler por guardar nuestro auto, comprarnos nuestra propia cochera.

¿Por qué invertir en una cochera?

Cada auto que se fabrica genera una gran demanda de espacio, tanto en garajes, cocheras privadas o en la calle. En los últimos 6 años, se incorporaron a las calles cerca 4 millones de autos 0km. En la Argentina se vende un auto cada 44 segundos y cada año se necesitan 5.000.000 m2 de espacio nuevo.

Mire el cronómetro:

La producción de las terminales automotrices supera la creación de cocheras. De mantenerse la tendencia el negocio es prometedor.

Además de la demanda de cocheras por la producción record de autos, tenemos otros factores que requieren necesidad de espacio.

Más de 1000 garajes se cerraron en los últimos años; sus dueños vieron elevar el valor de su terreno muy por encima de la rentabilidad del negocio. Muchos aprovecharon la oportunidad y vendieron.

Con el boom de la construcción, con sólo prestar un poco de atención podemos ver como muchos barrios con gigantes torres ocupan prácticamente todo el espacio para estacionar, hay cuadras en dónde solo pueden estacionarse entre 2 o 6 autos "cada lugar libre es un prohibido estacionar".

Como si todo esto fuera poco, en la Ciudad de Buenos Aires con la creación de calles peatonales y las bicisendas hay zonas "libres de autos".

¿Qué pasará cuando no encontremos un lugar para estacionar en la calle? ¿Estaremos dispuestos a abonar por una cochera el mismo valor que un alquiler de una casa?

Rentabilidad de un departamento vs. una cochera

Por el alquiler de un departamento podemos obtener una rentabilidad neta entre un 6 y 9% anual en dólares. Por una cochera, entre un 4 y 8%. Están considerados para ambos cálculos que los gastos de un departamento (expensas, servicios) corren por cuenta del inquilino, en cambio en el alquiler de las cocheras se estila que corran por cuenta del propietario.

La tasa de rentabilidad es similar, aunque las cocheras tienen la ventaja que no requiere ningún tipo de mantenimiento. En cambio un departamento tiene muchos gastos (pintura, roturas, mantenimiento en general) que debemos considerar en la rentabilidad neta final.

¿Dónde está la ganancia de las cocheras?

La renta que podemos obtener en forma mensual es una recompensa conservadora propia de inversiones de bajo riesgo.

La ganancia principal estará en el aumento (apreciación) del valor de la cochera en el tiempo. Por ejemplo una cochera de u$s 15.000 que aumenta un 15% anual (u$s 2.250), el incremento de un año superará lo que podemos obtener por el ingreso neto del alquiler anual: entre u$s 700 y u$s 1.200.

A continuación podemos observar el aumento del precio de las cocheras en algunos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires entre el 2009 y 2011.

En muchos barrios las cocheras tuvieron crecimientos de sus precios por encima del M2 de departamentos. El valor de las cocheras, en contextos estables, tiende a imitar a la evolución de las unidades de 1 y 2 ambientes (hasta 40 m2).

Recomendaciones antes de invertir

Podemos encontrar diferentes precios, en la Ciudad autónoma de Buenos Aires ya resulta difícil encontrar alguna cochera por debajo de los u$s 15.000. En algunas zonas de la provincia de Buenos Aires, hay cocheras desde los u$s 5.000.

Precio de la Cochera: Cuidado con la diferencia entre cochera y "espacio guarda coche". Las cocheras suelen ser cubiertas y su espacio está determinado. Los espacios guarda coches suelen ser más económicos. Muchos vendedores o inmobiliarias pueden no aclararte esta diferencia.

Costos (expensas): No compres una cochera con altos costos de mantenimiento. Mayores gastos reducirán la rentabilidad. Las expensas y algunos servicios no deben superar más del 20% sobre el valor del alquiler mensual; lo normal y recomendable es abonar entre un 12 y 18%.

Retorno de la inversión: Las cocheras son consideradas una inversión conservadora y de bajo riesgo. La renta mensual que podemos obtener es baja pero la expectativa de la inversión se encuentra en la apreciación del valor del inmueble. Debemos considerar los gastos por escribanía y/o inmobiliaria tanto a la venta o compra de la unidad.

Cantidad de garajes, emprendimientos inmobiliarios, seguridad en la zona: Analizar la zona antes de invertir. Las zonas con alto crecimiento inmobiliario y con alto tránsito de vehículos tienen gran potencial. La inseguridad que pueda crecer en cualquier zona también será un dato a tener en cuenta ya que los propietarios preferirán guardar el auto en lugar de dejarlo en la calle. Hay que visualizar barrios o zonas que no estén explotadas y que pueden crecer en los próximos 5 años.

Reglamento de copropiedad: Según el reglamento de copropiedad puede estar permitido o no el alquiler a personas ajenas al edificio. Cualquier cochera que no puedas alquilarla a terceros tendrá menos perspectivas de apreciación y de obtener beneficios económicos (menos clientes potenciales). De la misma manera que un departamento puede ser apto profesional o no, las cocheras también presentan ciertas condiciones.

Contrato de locación: Generalmente no se realiza ningún tipo de contrato y tampoco existen grandes problemas de desalojo. En caso de que el inquilino no pague el alquiler, sacar su auto es mucho más fácil que desalojar un departamento.

Características técnicas: Las cocheras cubiertas se valúan más que las descubiertas. Mucho cuidado con el tipo de ingreso de las cocheras, aquellas que tienen algún tipo de máquinas electromecánicas pueden encarecer los costos ya que suelen descomponerse con frecuencia. Los mejores accesos son aquellos con rampas comunes.

Lamentablemente la nota tiene un límite; se podría analizar muchas variables y escenarios.

Otra opción a considerar es en lugar de seguir alquilando, comprar nuestra propia cochera. Muchas personas con lo que destinaron en el alquiler mensual durante años ya hubiesen comprado más de una cochera.

EJEMPLO | Un alquiler de $400 por mes, con un incremento del 18% y una variación del tipo de cambio de 5% anual, en 5 años estaremos destinando casi u$s 8.000 y en 10 años cerca de u$s 20.000. Dinero que no recuperamos "es un gasto". En muchos casos el gasto del alquiler de las cocheras en el tiempo supera el valor del auto. Alquilar siempre generará un gasto ya que no tendremos posibilidad de recuperar ese dinero.

Si compramos la cochera estaremos apostando a la apreciación en dólares, a un fuerte aumento de la demanda y de su precio (en caso de alquilarla).

Como en cualquier inversión uno plantea escenarios, y cualquier modificación puede alterar la rentabilidad "nadie invertiría en departamentos si considera que el valor del m2 pueda caer". Mientras el boom de consumo, inflación alta y la falta de crédito para la compra de vivienda siga estimulando la compra de autos, las cocheras tienen un escenario alentador.

* Mariano Otálora es autor del libro " Inversiones para todos " Guía para invertir y hacer negocios. Twitter @otaloram

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