Oficinas: la baja rentabilidad no opaca el potencial de un segmento que busca crecer un 25% en metros en 2019

Los cambios en las oficinas acompañaron los cambios en el mercado laboral: de la jerarquía a la horizontalidad y del individualismo a la colaboración. La estética señorial de hace 30 años, con sus cubículos privados, muebles oscuros y detalles en dorado es completamente distinta de lo que hoy se considera deseable: espacios abiertos, vidrios y colores claros. Para hablar sobre las transformaciones del sector estuvieron presentes Domingo Speranza, fundador de Newmark Grubb Bacre; Rodrigo Millán, director regional para el sur de América latina de Jones Lang LaSalle (JLL); Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios; y Héctor Salvo, director de Raghsa.

Los ejecutivos dieron su visión sobre las zonas con más potencial y la evolución de la demanda, la oferta y los precios. En primer lugar, debatieron sobre el nivel deseado de vacancia. Millán lo ubicó entre un 5% y un 10%. "Por debajo de 5% está subofertado y por encima de 10% se empieza a tardar en absorber espacios", detalló. En la ciudad de Buenos Aires, los ejecutivos coincidieron en que la vacancia está estable hace 20 años -con un salto excepcional en 2002, cuando superó el 25%- y la ubicaron en un 4% o 5% en Capital Federal y en alrededor de un 7% en la zona norte del Gran Buenos Aires.

¿Qué sucede con la oferta? En este momento, señaló Cazes, lo construido en la Argentina es "relativamente poco" en comparación con naciones vecinas como Chile, donde hay 2,1 millones de metros cuadrados. Asimismo, subrayó que los espacios que existen no son lo suficientemente grandes. Por eso, las compañías que necesitan 5000 m2 deben tomar metros en diferentes lugares sin poder ocupar un único edificio. Luego, pronosticó que 2018 será un año muy bueno, porque hay compañías que están analizando superficies de 2000 m2 para arriba, fundamentalmente en Capital Federal y el corredor Libertador y Panamericana.

Millán explicó que los 1,2 millones de metros cuadrados que se reparten entre la Capital Federal y la zona norte del Gran Buenos Aires crecerán un 25% hacia 2019. Señaló que habrá unos 320.000 m2 más que se sumarán al mercado, de los que ya está absorbido un 40%. "La demanda está antes de que lleguen los edificios", resaltó.

Entre esos metros que llegarán a 2019 se encuentra el desarrollo de Raghsa en el barrio de Núñez, en un terreno de poco más de 50.000 m2 ubicado en las calles Campos Salles y Arribeños que la compañía compró en marzo pasado en un remate organizado por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). La desarrolladora planea un proyecto de 25.000 m2 que se terminaría hacia fines de ese año. "A mediados de 2019 vamos a incrementar nuestro stock en un 60%. Hoy tenemos 90.000 m2 alquilables y pasaremos a 150.000 cuando terminemos la obra en Libertador y Manuela Pedraza, más los 25.000 de Campos Salles", subrayó Salvo.

Los ejecutivos dijeron que Núñez fue uno de los polos que más se desarrolló en el último tiempo. Millán apuntó que en ese barrio las grandes plantas como para alojar clientes corporativos tienen una vacancia de solamente el 2%. Hacia 2020, con la incorporación del proyecto de Raghsa y la futura subasta de las tierras del Tiro Federal, Speranza pronosticó que el área continuará creciendo, pero, como contrapartida, subrayó que es un área que no permite muchos edificios de clase A, salvo en el área del Dot o cerca de las calles Monroe y Blanco Encalada.

La demanda también crecerá en Microcentro y Retiro, afirmó Speranza, traccionada por el deseo de los millennials -los jóvenes nacidos entre 1980 y 1995- de vivir en zonas céntricas y resolver toda su vida cerca de su casa. La zona verá un nuevo resurgir cuando se termine el Paseo del Bajo -la obra que conecta las autopistas Illia y Buenos Aires-La Plata- y con el desarrollo en los terrenos frente a Catalinas, aseguró el fundador de Newmark Grubb Bacre.

Millán añadió que la zona de Catalinas se desarrollará con ayuda de "una demanda que se fue de la Argentina hace 15 años" (los grandes bancos de inversión) y con el resurgir del mercado financiero, que tomará los metros cuadrados construidos allí. Además, coincidió en la posibilidad de reconvertir zonas céntricas porteñas para las nuevas generaciones, que buscan trabajar cerca de donde viven.

Actualmente, sostuvo Speranza, la zona de Catalinas concentra "las mejores y las peores rentas del mercado", porque en un mismo distrito conviven edificios recientemente terminados con otros que tienen más de cuatro décadas. Con ese comentario, el panel pasó a hablar de la rentabilidad en el mercado de oficinas.

Millán explicó las diferencias entre Retiro y la zona norte del Gran Buenos Aires. Destacó que, desde 2010, las brechas de precio y vacancia entre ambas áreas se viene cerrando. Mientras que la primera tuvo un aumento de la renta cercano al 10%, en la segunda el avance llegó hasta el 35%, dijo.

"Los valores de la renta hoy están prácticamente iguales que durante la convertibilidad, mientras que el precio de venta se ha duplicado o triplicado. Eso explica la baja en la rentabilidad", apuntó Salvo, quien aportó la mirada de un desarrollador para cerrar el círculo. Sostuvo que, mientras el costo de la construcción creció en pesos, el dólar no acompañó. Aquel costo, dijo, está cercano en la actualidad a los US$ 1500 por metro cuadrado, con una eficiencia del 70%: es decir, ese es el porcentaje de los metros construidos que pueden ser utilizados para alquilar o para provecho propio. Los ejecutivos coincidieron en que hoy la rentabilidad de las oficinas se ubica en un "5% o 7% antes de los impuestos".

Cazes recordó que los impuestos son muy altos. "Eso hace que el número deje de ser tan atractivo. Es muy importante hablarlo con los inversores: muchas veces les decimos que tengan cuidado con los edificios que prometen rentas muy buenas. Hay que mirar qué pasó en la historia de ese desarrollo o de la zona donde está. En las mejores épocas todos pueden ofrecer rentas buenas, pero en las épocas de crisis quizás esa propiedad queda desocupada durante siete meses y otra con renta inferior en ese momento se alquila más fácil", dijo, y concluyó: "Esto no deja de ser como un negocio financiero: a mayor riesgo, mayor tasa".

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