Boom inmobiliario en puerta: por qué sube otra vez el precio de las viviendas

¿Estamos frente a un nuevo boom inmobiliario? En abril, el índice del precio de la vivienda a nivel mundial, sacando a China, se incrementó más de un 3% interanual. En Estados Unidos, el precio de la vivienda es hoy un 6,5% más alto que hace un año, el de Australia aumentó un 5% y el de Portugal está por las nubes. Y en otros países, el mercado parece sorprendentemente fuerte a pesar de los años de elevadas tasas de interés.

Son cifras que llegan después de un periodo difícil. Ajustados por inflación, los precios han caído un 20% en Canadá, Alemania y Nueva Zelanda, y en algunas ciudades norteamericanas, como Phoenix o San Francisco, siguen muy debajo de su pico máximo. Los precios de la vivienda en Boise, Ohio, que durante la pandemia se habían disparado porque la gente buscaba más espacio para vivir, hoy están un 10% por debajo de aquel momento. A eso se suma la preocupación de la gente por las altas tasas de interés y los costos hipotecarios: el porcentaje de británicos que dicen que les resulta “algo difícil” o “muy difícil” pagar el alquiler o el préstamo hipotecario aumentó del 24% de principios de 2022 al 41% de principios de este año.

Así y todo, es sorprendente que la situación no haya sido todavía peor. Desde su punto más bajo en 2021, la tasa de interés de una hipoteca típica a 30 años en Estados Unidos aumentó unos cuatro puntos porcentuales. Las reglas generales de la literatura académica indicaban que el precio nominal de la vivienda caería entre un 30% y un 50%, pero lo cierto es que en términos nominales apenas cayó. En términos reales —es decir, ajustados a la inflación—, los precios de la vivienda en el mundo bajaron un 6% desde su máximo, pero ese ajuste los dejó alineados con la tendencia que tenían antes de la pandemia. La tendencia a la baja también puede reclamar la corona de la más corta de la historia: duró apenas unos meses.

A algunos les preocupa que las altas tasas tarde o temprano provoquen una verdadera caída. El experto en mercado de la vivienda Rohin Dhar ha señalado que muchos avisos de venta en el estado de Florida incluyen la frase “motivado”, lo que implica que el vendedor tiene urgencia. Pero en Estados Unidos en su conjunto, la proporción de hipotecas en mora nunca ha sido tan baja, un 1,7%, en comparación con más del 11% que se registró en el punto álgido de la crisis financiera mundial de 2007-09. En otros lugares la situación parece ser igualmente favorable. En Nueva Zelanda, el país rico más afectado por la crisis inmobiliaria, el atraso en los pagos hipotecarios está en línea con los niveles anteriores a la pandemia. Con excepción de Alemania, en la zona del euro también hay menos dificultades.

Capacidad de resiliencia

En Estados Unidos, los analistas suelen atribuir la impresionante resiliencia del mercado inmobiliario al sistema hipotecario del país, que en gran medida consiste de cuotas a tasa fija a largo plazo, un modelo que en los últimos tiempos han ido aplicando otros países. Las hipotecas a tasa fija protegen a los propietarios de un eventual aumento de los intereses, lo que redunda en menos remates judiciales, que hacen bajar los precios del mercado. Con las tasas fijas, los propietarios también tienen un fuerte incentivo para no mudarse, porque necesitarían sacar una nueva hipoteca, posiblemente a una tasa más alta.

Pero las hipotecas a tasa fija no son la única razón de la resiliencia del mercado inmobiliario y del reciente crecimiento de los precios. De hecho, por más que hayan caído desde el pico máximo de la pandemia, la cantidad de nuevas solicitudes de créditos hipotecarios sigue siendo razonablemente sólida en gran parte del mundo. Y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un grupo de presión de Estados Unidos, ha encontrado sorprendentemente poca evidencia de que las altas tasas de interés estén disuadiendo a la gente de comprar su primera vivienda o mudarse a una nueva. Según una reciente investigación encargada por la institución, solo el 8% de las personas dijo que “sacar un crédito hipotecario” era uno de los “pasos más difíciles” del proceso de compra de una vivienda, apenas por encima del 7% de 2021.

Hay otros tres factores pueden explicar el nuevo rebote del precio de la vivienda: la inmigración, los sacrificios que hacen de los titulares de créditos hipotecarios y la solidez de la economía. Hablemos primero de la inmigración. La población del mundo rico que nació en el extranjero viene aumentando alrededor de un 4% año tras año, el mayor ritmo registrado hasta ahora. Y es probable que las cifras oficiales en las que se basan esos cálculos estén subestimando el fenómeno, ya que también ha aumentado la inmigración ilegal, especialmente en Estados Unidos. Eso, a su vez, hace subir el precio de las viviendas y los alquileres, señala Mark Zandi, de la consultora Moody’s Analytics, ya que los recién llegados necesitan un lugar donde vivir. Según estimaciones del banco Goldman Sachs, la actual tasa de migración neta anualizada de 500.000 personas de Australia hará que el precio de la vivienda aumente alrededor de un 5%.

Sacrificios

El segundo factor tiene que ver con los sacrificios de los deudores hipotecarios. Para hacer frente a costos hipotecarios más altos, los habitantes del mundo rico están recortando otro tipo de consumos. Un relevamiento realizado por la encuestadora YouGov reveló que en Gran Bretaña, uno de cada cinco titulares de créditos hipotecarios a tasa variable dice que está haciendo “grandes” recortes en otros gastos del hogar, aunque quienes tienen créditos a tasa fija se manifiestan menos preocupados. Y otros están metiendo la mano abajo del colchón: un reciente informe del Banco Central de Noruega señala que muchos hogares “han recurrido a sus ahorros” para pagar sus créditos.

Las hipotecas a más largo plazo ayudan a los propietarios a extender los pagos, sacrificando el bienestar el futuro para reducir las cuotas actuales. Hace poco el gobierno de Canadá anunció una ampliación período de recobro de algunos préstamos a 25 y 30 años con respaldo del Estado de. Según Centrix, una agencia de informes crediticios, el 6,4% de las hipotecas que se emitieron el año pasado en Nueva Zelanda son a más de 30 años, en comparación con el 2,3% de 2020. Y el Banco de Inglaterra señaló recientemente que en Gran Bretaña “la tendencia de préstamos a más largo plazo continuó”, de modo que el 40% de los tomadores de nuevas créditos “al final del plazo de su hipoteca habrán superado la actual edad de jubilatoria.”

El tercer factor es el más importante y tiene que ver con la economía. Es cierto que los familias pagan más intereses, pero también tienen mejores ingresos. Algunos reciben mayores ingresos por intereses sobre sus ahorros, que desde 2020 en la Unión Europea (UE) han aumentado casi diez veces más que los intereses de los pagos. A diferencia de lo ocurrido tras la crisis inmobiliaria de 2007-2009, el mercado laboral también está ayudando, y por supuesto que no ha habido una implosión de los bancos. Desde 2021, el salario promedio en el mundo rico ha aumentado alrededor de un 15%, mientras que el desempleo sigue rondando los mínimos históricos. En todos los países de los que hay datos, el crecimiento de los ingresos laborales de los hogares en los últimos años eclipsa el aumento de las tasas de intereses. A nadie le gusta que las cuotas del crédito hipotecaria sean más altas, pero la gran mayoría de la gente sigue pudiendo pagarla.

Así que no sería sorprendente que el precio de la vivienda siga subiendo. Ante la baja de la inflación, algunos bancos centrales ya empezaron a recortar sus tasas de interés, y antes de que termine el año la Reserva Federal de Estados Unidos hará lo mismo. En todo el mundo rico, el crecimiento de los salarios sigue a buen ritmo, y con la caída de la inflación, los deudores hipotecarios tendrán un alivio adicional. Además, cualquier aumento en la demanda de vivienda se chocará inevitablemente con una oferta limitada, empujando los precios. A menos que se produzca algún cambio drástico, la clase de activos más grande del mundo está a punto de crecer todavía más.

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