Montos, prórrogas e intereses. Las claves del decreto que congela por seis meses los alquileres

Finalmente, después de varias idas y vueltas acerca de cómo se iba a instrumentar la medida, este domingo salió publicado en el Boletín Oficial el decreto que congela el valor de los alquileres por seis meses y suspende los desalojos por igual lapso.

Entre los puntos más salientes del decreto 320/2020 se establece que hasta el 30 de septiembre de este año se suspenden los desalojos por falta de pago del alquiler, se prorroga la vigencia de los contratos, con conformidad de la parte locataria, y se congelan los precios de los alquileres al valor de marzo.

La deuda por la diferencia de precio entre lo que se debería pagar y lo que efectivamente se pague por el congelamiento se abonará en de tres a seis cuotas mensuales sin intereses a pagar desde octubre. La que se produzca por falta de pago se cancelará a partir de octubre en tres a seis cuotas, con intereses compensatorios.

Consultado al respecto, Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, celebró la medida ya que implica que la vivienda "vuelve a ser un derecho" y dijo que el Gobierno tomó todas sus propuestas.

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, también se mostró conforme porque se establece cómo se tendrán que pagar las actualizaciones pendientes después de octubre y porque se dispuso la excepción de aquellos locadores que acrediten que dependen del alquiler para cubrir sus necesidades básicas.

Sin embargo, el fundador de Reporte Inmobiliario, José Rozados, advirtió que no se define claramente qué se entiende por aquel propietario, ni cómo debería acreditarlo fehacientemente, lo que hace que la excepción sea inviable en la práctica.

En el mismo sentido opinó la vicepresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), Marta Liotti. "El decreto no determina el cómo acreditar la vulnerabilidad del locador: criterios, mecanismos, medio de prueba, y no le da beneficios impositivos si bien paliará la emergencia con su dinero", aseguró.

De igual forma, Rozados dijo que "esta es una muestra más de que el peso de la crisis del coronavirus recae íntegramente en el sector privado". "Los propietarios serán los que soportarán la resolución de la crisis y no tienen ningún incentivo o aliciente fiscal a futuro o mecanismo de compensación de pagos de impuestos que puedan hacer valer", afirmó, y agregó que se deja librada al inquilino la decisión de pagar, haya sufrido pérdida de ingresos a causa de esta crisis o no, sin exigir comprobación o justificación alguna, "lo cual lamentablemente provocará que una gran cantidad de personas postergue también el pago del alquiler".

Por su parte, Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, dijo que el congelamiento de alquileres pondrá a prueba todo el nuevo sistema de garantías de seguros y fianzas para contratos de alquiler. "Teniendo en cuenta que lo que estamos viviendo es un evento excepcional, que no fue evaluado seguramente al momento de poner precio sobre el seguro de alquiler, las aseguradoras y las compañías de fianzas se verán comprometidas si el nivel de incumplimiento excede al estimado en su momento", señaló.

Además de los inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, quedan alcanzados por el decreto los contratos de habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares, inmuebles destinados a actividad culturales o comunitarias, inmuebles rurales destinados a pequeñas pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias, inmuebles alquilados por personas adheridas al Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión, inmuebles alquilados por Pymes e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).

También los créditos hipotecarios

Según el decreto 319/2020 -que también se conoció hoy-, las cuotas de los créditos hipotecarios sobre inmuebles destinados a vivienda única y de los préstamos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) también quedan congeladas al valor de marzo hasta el 30 de septiembre y se suspenden las ejecuciones por el mismo plazo.

La deuda por la diferencia en el monto entre lo que se debería haber pagado y lo que se pague a causa del congelamiento se abonará a partir de octubre, en tres cuotas sin interés. La deuda que se produzca por falta de pago se abonará, también a partir de octubre, en tres cuotas, solo que con intereses compensatorios.

El universo de beneficiados por el congelamiento de los créditos hipotecarios superaría las 90.000 familias que de agosto de 2019 a enero pasado pagaron igual importe, ya que en ese caso se trataba de préstamos para adquisición de vivienda hasta 140.000 UVA y ahora el decreto solo habla de inmuebles destinados a vivienda única sin referir ningún valor. Además, se agregarían quienes sacaron un crédito prendario que se actualiza en UVA para comprar un auto, una moto o maquinaria.

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