Los nuevos desarrollos despertaron el interés de la demanda

Cushman & Wakefield y Mercado Libre Inmuebles elaboran, desde hace un año, un informe trimestral que cruza la oferta y la demanda en el mercado de oficinas premium de la Ciudad de Buenos Aires y la zona norte del Gran Buenos Aires. En la última edición, el informe incorpora un dato nuevo y realiza un análisis sobre la evolución de la demanda en 2017.

Este nuevo dato es el ratio, variable que relaciona la cantidad de visitas de la plataforma por cada 100 m2 de superficie disponible (la vacancia de oficinas). Éste permite comprender los movimientos de las visitas, ya que revela cuáles son las zonas y los proyectos que más interés suscitan entre quienes buscan nuevos espacios, más allá del clásico análisis de vacancia de cada submercado.

Tomando el ratio como principal indicador, el Corredor Libertador -en ambas jurisdicciones (CABA y GBA)- es el submercado que despertó el mayor interés entre los visitantes de la plataforma de búsqueda online, dato confirmado por la demanda percibida desde la compañía inmobiliaria. "El polo de atracción que suponen los proyectos en construcción, frente a la escasa disponibilidad de superficie para ocupar a corto plazo, motivó el incremento de las visitas", explica la Responsable de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, Karina Longo. Durante el último trimestre de 2017, el ratio de este submercado ascendió a 31 en GBA y a 41 en CABA, cifras notablemente más elevadas respecto de las registradas por los restantes submercados, que no alcanzan las 2 visitas por cada 100 m2 disponibles. "Esto se debe a la reducida disponibilidad de metros en la zona que sigue siendo una de las más buscadas", concluye Longo.

"Los desarrollos en construcción, como el de Raghsa en el barrio de Núñez, que sumarán 60.000 m2 rentables a finales del tercer trimestre de 2019, se convirtieron en un atractivo para las empresas que buscaban grandes superficies, pero que hasta el momento no tenían la posibilidad de establecerse en la zona, por la inexistencia de plantas que superaran los 1.000 m2", destaca la Broker Senior de Cushman & Wakefield, Mercedes Pagliettini. "El interés de estas compañías impactó directamente en las cifras, convirtiendo al submercado en el preferido de la demanda potencial", enfatiza Pagliettini.

Respecto de la evolución anual de la demanda, "Durante la primera mitad del 2017 observamos que todos los submercados presentaron un crecimiento sostenido del ratio, mientras que en la segunda, se diferencian dos escenarios: en algunos submercados desciende y en otros aumenta", comenta el Gerente Comercial de Mercado Libre Clasificados, Hernán Ibañez.

"Los corredores que aumentaron el ratio de visitas fueron Libertador (CABA y GBA) con un pico máximo alcanzado en el tercer trimestre, al igual que Puerto Madero, y 9 de Julio que muestra un repunte significativo hacia fin de año", explica Ibáñez. A diferencia de los dos primeros, el ascenso en 9 de Julio fue producto del continuo descenso de la superficie disponible a lo largo del año 2017.

En Microcentro y Retiro-Plaza San Martin el ratio bajó. Esto se debió a que la superficie disponible permaneció prácticamente sin cambios, pero descendió el número de visitas online. En el caso del submercado Catalinas - Plaza Roma el ratio también bajó, aunque la razón del descenso fue el incremento de la superficie desocupada.

Fuera de los dos escenarios, el corredor Panamericana fue el submercado que presentó un comportamiento más estable a lo largo de todo el 2017, con variaciones de entre 0,03 hasta 0,1 punto de ratio entre un trimestre y otro, como consecuencia de la demanda que sigue a la oferta.