Comercios. La cuarentena cambió las pautas para pagar los alquileres
LA NACIONMaría Julieta Rumi
El endurecimiento de la cuarentena en la Ciudad de Buenos Aires hasta el 17 de este mes complicó aún más el negocio de los alquileres de locales comerciales. Al estar tantos días sin trabajar y con escasa o nula facturación hay inquilinos negociando pagar solo del 25% al 30% del alquiler de julio (hasta el mes pasado el abono era, en general, por un 50%) y recién a fines del mes cuando esperan volver a trabajar, mientras que un 15% podría devolver la llave a fines de agosto si el escenario no se flexibiliza. Así se desprende de una consulta que hizo LA NACION entre algunos referentes del sector.
De acuerdo con Antonio Ginevra, de Aranalfe S.A., los locatarios que están pidiendo pagar el 25% son los que están ubicados sobre las arterias de la Ciudad, impedidos de trabajar la mayor parte de la cuarentena con excepción de los esenciales. "Los que casi no pudieron abrir están negociando pagar entre un 25% y un 30% en julio y el resto, que algo de actividad tuvo, un 50% con la lógica del esfuerzo compartido", explicó y vaticinó que la entrega de llaves podría subir de un 40 a un 55% a fines de agosto si el aislamiento continúa.
"Empieza a notarse un porcentaje de inquilinos avisando que si esto sigue así en julio y agosto devuelven los locales. Hay muchos acuerdos verbales hasta fines de agosto con la expectativa de que la cuarentena cambie el 17. Entre este año y el 2019 mi oferta de locales creció un 40% cuando no estamos en temporada de recambios y a esto se podría sumar un 15% de los que se vayan en julio y agosto", proyectó y dijo que la devolución de llaves se produce a pesar de la inquietud de parte de los propietarios por mantener a su inquilino.
"La gran mayoría de los que están pagando lo hacen con parte de sus ahorros. Están vendiendo a un 20-25% y con eso pagan parte de los sueldos, una parte de los gastos y expensas y una parte del alquiler. Y julio se ve particularmente complicado porque el pago se compromete para fines del mes cuando en teoría podría flexibilizarse la cuarentena", apuntó.
Por su parte, Damian Baigun también mencionó que para julio hay inquilinos negociando pagar el 30% del alquiler, pero que, en su caso, solo rescinden el contrato un 20% de los inquilinos, mientras que otro 20% está negociando y un 60% llegó a un acuerdo con el propietario.
"Hay cierre de locales, pero también muchas marcas que buscan posicionares y meterse ahora porque los valores son muy buenos para alquilar. Los que se fueron de shoppings también están buscando. De mis 200 locales máximo habrán cerrado 30 con lo cual no llego al 20%. Las arterias se van a recuperar en septiembre", opinó.
Según datos de un relevamiento del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) de la semana pasada, un 22% de los inquilinos de locales devolvieron la llave, un 20% está en un impasse sin pagar, un 26% está renegociando y un 32% abonó o está pagando fraccionado por semana o quincena. En tanto, una encuesta de L.J. Ramos a empresas con presencia nacional dio como resultado que el 53% de los que alquilan prevén cerrar locales, un 35% no hará cambios y un 12% prevé abrir más locales.
Para Miguel Altgelt, presidente de Algelt Negocios Inmobiliarios, lo que se vive en el sector de los locales comerciales es algo que no se vio nunca en el país. "El propietario sabe que le conviene que el inquilino siga así que los locales que se desocupan se explican por una mala negociación o porque el inquilino cerró. Son pocos los que pagan el 75% te diría un 5%, el 30% paga la mitad y la gran parte no paga el alquiler. Un local que está cerrado no es lo mismo que el que puede hacer delivery o take away. Los que hacen delivery pagan entre un 50 y un 75% del alquiler y los que están cerrados de 0 al 25%", detalló.
Y agregó que el futuro se ve "muy difícil" y que los únicos que se defienden son los muy buenos locales. "Lo que nosotros aconsejamos es que lo tengan ocupado y no piensen en el monto del alquiler. El asesoramiento al propietario es que no deje que el inquilino se le vaya".
Presente y futuro incierto
Domingo Speranza, de Newmark Knight Frank Argentina, dijo que aún no se puede hacer un diagnóstico de la situación de alquileres comerciales porque dependen mucho de la relación locador-locatario y los locadores son un colectivo muy atomizado. "Si uno va a un centro comercial como el centro de Vicente López, San Justo o Morón hay como 50 propietarios distintos en cada lugar y los comercios van desde franquicias hasta familias que viven encima del local. No hay un patrón con lo cual no se puede decir que los alquileres bajaron un X%, si bien está claro que los que tienen una relación seguramente acompañaron el trance y solo pidieron un 50% del pago difiriendo el resto. El tema es que la cuarentena son supuestamente 40 días, pero cuando no tiene horizonte se genera la paradoja", sostuvo.
En este sentido, dijo que recién en septiembre u octubre, cuando la actividad económica esté en niveles medianamente razonables, se va a ver el "verdadero impacto del desastre". "Por ahí los precios de los alquileres no bajan por la inflación porque algunos están vinculados a la facturación de los locales. En algunos casos bajarán y en otros subirán porque también hay ciertos locales de proximidad que se vieron beneficiados por la cuarentena. Los dolarizados, en tanto, dependerán de la brecha cambiaria: si los tipos de cambio se aproximan el dueño dirá `estoy cobrando mucho, tengo que bajar", puntualizó.
Por su parte, Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International habló de que habrá tres etapas en la reapertura de los comercios que de alguna forma deberían reflejarse en el alquiler.
"Ahora tenés la venta con delivery o take away, después estará la fase en que se permita gente en el local con distanciamiento y luego cuando todo esté normal, si bien no se podrá tener la misma ocupación que antes del Covid. Esto se traslada a una negociación de un local gastronómico como de atención al público", señaló y dijo que, se quiera o no, el alquiler es un porcentaje de la facturación del comercio.
Por último, dijo que el negocio del retailer se está replanteando en todo sentido y citó el ejemplo de las apps de delivery que instalan dark kitchens y dark markets.
"Esa transformación en la Argentina va a costar, pero el mundo en general va a cambiar. Las empresas van a preferir tener sus negocios en pocos lugares, atomizados y no en grandes lugares. Se van a elegir locales más chicos, más focalizados, lo cual es un win-win porque los alquileres son más bajos y se factura bien. Antes, el consumo estaba más ligado al movimiento y ahora la idea es que el cliente sea el que vive ahí y se haga habitué, que se genere una dependencia", concluyó.
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