Las caras ocultas de la paritaria de encargados de edificios

Dentro del amplio universo de convenios colectivos de trabajo en la Argentina, el del gremio de encargados de edificios de propiedad horizontal está lejos de encuadrarse en una paritaria tal como la define la Real Academia Española (“organismo de carácter social constituido por representantes de patronos y obreros en número igual y con los mismos derechos”). La representatividad de cada parte, en este caso, resulta bien despareja.

Una particularidad significativa es que los copropietarios o inquilinos están atomizados y no participan de la negociación de salarios y condiciones laborales, pese a que mensualmente deben pagar las expensas comunes para atender esos y otros costos de funcionamiento del edificio.

Otra es que si bien la asamblea de propietarios tiene la autoridad de designar o remover al administrador registrado, este último cumple el rol de empleador y liquidador de sueldos.

No obstante, solo tres entidades que agrupan a los administradores firman el convenio laboral con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suterh) y su respectiva federación (Fateryh) con 30 sindicatos, que a nivel nacional cuenta con 85.000 afiliados.

Ellas son la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (Caphai), fundada en 1951, la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (Aierh), surgidas en 1983 y 1989; todas ellas, con sede en la CABA.

Este proceso de negociación salarial regulado jurídicamente se desarrolla desde hace décadas; por lo general, sin consulta previa con los consorcistas. Pero en los últimos años se transformó en motivo de debate a medida que el peso del gasto en vivienda fue escalando debido a un combo de factores.

Con la extemporánea ley de alquileres de 2020, la oferta de departamentos se desplomó; cuando fue derogada a fin de 2023, la inflación ya había acumulado desde entonces una suba de 1150% y la secuencia se completó con el salto cambiario de 118% de diciembre y los fuertes ajustes posteriores en las tarifas de servicios públicos.

De ahí que en lo que va de 2024 las expensas se hayan incrementado en porcentajes de tres dígitos (entre 100% y 250%, según el tipo de propiedad) y muchos residentes en edificios pasaron a revisar en detalle los gastos comunes de cada liquidación mensual; entre ellos, el costo laboral.

Por citar un par de casos concretos, en la CABA el sueldo neto, cargas sociales, aporte sindical y horas extras de un encargado permanente con vivienda y poca antigüedad pueden representar alrededor de 22% del gasto mensual en un edificio de 30 departamentos con varios servicios centrales y amenities de uso común.

En otro de más de 40 unidades, con un encargado con mayor antigüedad y dos ayudantes permanentes sin vivienda, alcanza a 45%. Pero no son más que botones de muestra, ya que las remuneraciones varían según el tamaño de cada tipo de edificio y la función y antigüedad del trabajador. También incluyen la cuota de 2,5% del salario destinada al gremio, aprobada por el convenio colectivo de 2010.

El costo salarial

Como detallan prolijamente las planillas de la página web del Suterh, hay cuatro categorías salariales para los encargados y ayudantes permanentes y no permanentes; mayordomos, guardacoches y personal con más de una función o asimilado, en todos los casos con o sin vivienda; personal de vigilancia de media o jornada completa; intendentes y ayudantes temporarios que perciben una cifra cercana a los permanentes.

En julio de este año, el salario básico de un encargado permanente con vivienda se ubicó entre $553.635 mensuales en la primera categoría y $664.362 en la cuarta. Pero a estos montos se agrega en todos los casos una decena de adicionales fijos y porcentuales acumulativos (retiro y clasificación de residuos; plus por antigüedad, 1% o 2% por año); limpieza de jardines, piscinas y cocheras; movimiento de vehículos y plus (10%) por título de “trabajador integral de edificio”, que prácticamente lo duplican, sin contar otro plus de 50% por zona desfavorable.

El debate sobre la escasa representación de propietarios e inquilinos en las decisiones laborales, así como en compras de equipos y contrataciones de servicios poco transparentes, fue reabierto por el abogado y periodista Eduardo Awad, que anunció para esta semana (el miércoles 14) el lanzamiento formal de la Asociación de Propietarios, Consorcistas y Consorcios de la República Argentina (Apccra), a nivel nacional y con reconocimiento de la Inspección General de Justicia (IGJ).

El especialista, de alto perfil mediático, prevé además crear un tribunal arbitral para dirimir conflictos y evitar la instancia judicial, que demora dos o tres años.

En diálogo con LA NACION, Awad revela además que Apccra solicitó a la Secretaría de Trabajo de la Nación ser autorizada a participar de la paritaria, y no ahorra críticas a la representatividad de las entidades que firman los convenios.

“Están integradas por administradores, son todos amigos del gremio, convalidan lo que pide y no están representados los consorcistas”, dice, a los que se propone consultar individualmente por vía digital antes de cada negociación, aunque se encuentre en minoría.

Paralelamente, subraya que el régimen de propiedad horizontal no solo abarca a edificios de viviendas y oficinas, sino también a barrios privados, countries, cocheras y guarderías náuticas, y que los honorarios y aranceles de los administradores son sugeridos y no taxativos.

Por su parte, el titular del gremio, Víctor Santa María, en respuesta a una consulta de LA NACION, afirmó que no comparte los cuestionamientos de Awad; que a partir de la década del 90 la Fateryh duplicó su número de afiliados, que el formato de negociación salarial no es muy diferente al de sectores industriales y que se aplica en otros países, como Uruguay, Colombia y España.

También señala que en la Capital Federal el 65 por ciento de las nuevas construcciones no incluye vivienda para el encargado, desde que dejó de ser obligatoria, y se contrata personal de limpieza. Calcula que en la CABA hay 4000 administradores y alrededor de 15.000 consorcios; un dato llamativo, si se considera que, en el censo nacional de 2022, el Indec registró 1.025.300 departamentos sin desagregar el número de unidades funcionales. El Gran Buenos Aires suma algo más de 550.000, seguido por Córdoba, con 257.000, y Santa Fe, con 225.000.

Gremio en expansión

El Suterh, creado en 1941, se encuadra en el modelo de conducción familiar y filiación partidaria que caracteriza a otros gremios en la Argentina. Desde 1985 ha sido conducido por José “Pepe” Santa María y luego por su hijo Víctor, que lo sucedió a fines de 1989.

El sitio web resalta que, desde entonces, el gremio incrementó su patrimonio en más de 200 veces.

En el AMBA cuenta con dos clínicas y una maternidad, siete centros de formación profesional para trabajadores, la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo (creada en 2013), un centro de innovación virtual, una escuela de robótica infantil, una academia gamer, tres centros de educación terciaria, el centro cultural Caras y Caretas, cinco centros deportivos y una decena de hoteles de turismo social.

En paralelo, Víctor Santa María se diversificó como dirigente político (presidió el PJ Capital), futbolístico (Club Barracas Central) y, a través del Grupo Octubre, pasó a manejar un amplio conjunto de medios de comunicación (el diario Página 12, los canales de televisión 9 e IP, la plataforma OctubreTV, la revista El Planeta Urbano, la radio AM750 y las FM Aspen, Blackie, Malena y Oktubre), en su mayoría afines al kirchnerismo.

El gremialista afirma que los fondos para solventar esa expansión al margen de la obra social provienen de la cuota sindical y recalca que esta nunca fue obligatoria. Pero es notorio que surgen del 2/2,5% de los salarios que pagan la mayoría de los consorcios de propietarios e inquilinos.

A la vez, justifica el manejo de medios y su línea editorial como parte de la actividad cultural y educativa del gremio.

En los primeros siete meses de 2024, el Suterh logró un aumento salarial de casi 102%, que superó en alrededor de 10 puntos porcentuales a la inflación acumulada en ese período. “Con Milei y con Macri nos fue bien en la paritaria, pero con Alberto (Fernández) ocurrió lo contrario”, ironiza. De hecho, en 2023 el alza nominal fue apenas superior a la mitad de la inflación interanual de 211%.

Administradores, a la defensiva

Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal, que nuclea al mayor número de administradores, estima que actualmente el 80 por ciento de los consorcios apunta a reducir gastos. Y si bien algunos son ineludibles, como salarios y servicios públicos, el mayor problema está en el trabajo de terceros en un edificio (pintores, plomeros, arreglo de ascensores, etc.), que requiere dos cotizaciones, pero en muchos casos no incluye factura, seguros, aportes ni garantías. “Si el administrador lo acepta para bajar costos, comete una doble falta, de la que tiene que hacerse cargo”, ejemplifica.

Por otro lado, señala que la morosidad es cada vez más alta y que cuando un encargado se jubila o fallece, el reemplazante ingresa sin vivienda, ya que el consorcio decide alquilarla para cubrir parte de los gastos comunes.

Y agrega que si bien desde hace muchos años el inquilino paga las expensas (incluso extraordinarias), sus decisiones no eximen de responsabilidad a los propietarios, que son dueños de un capital en función social y pueden descontarlas del alquiler u otros gastos.

Summa admite la existencia de un “mercado” de cursos de capacitación para administradores que ofrecen numerosas entidades, pero advierte que deben ser dictados por profesionales idóneos.

En este caso, un curso de cuatro meses tiene un costo de $250.000. Otros son dictados por Zoom y no reúnen esa condición. En la CABA, la ley 941 obliga al administrador a matricularse sin costo, pero también a realizar cursos de actualización y no tener causas judiciales (incluso por cuota de alimentación). A su vez, el consorcio debe tener CUIT y representante legal (mandatario).

Finalmente, explica que en los Estados Unidos y en países europeos no hay administradores de consorcios, sino managers de edificios, y en Brasil, síndicos, pero no sindicatos de encargados.

No sorprende, en este contexto, que los conflictos del ecosistema de propiedad horizontal hayan llegado a la ficción.

Primero, en el teatro, con la obra ¿Qué hacemos con Walter?, dirigida por Juan José Campanella y estrenada en 2018, que desde el realismo muestra una asamblea extraordinaria donde una mitad del consorcio está dispuesta a reemplazar al encargado a costa de una alta indemnización, mientras la otra mitad quiere hacer lo propio con el administrador.

Y, ahora, con el trazo grueso del personaje corrupto y despreciable que encarna Guillermo Francella en la serie El encargado, que ya va por su tercera temporada.

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