Las 10 claves del proyecto de ley de alquileres que tuvo media sanción de Diputados
LA NACIONMaría Julieta Rumi
En una maratónica sesión, la Cámara de Diputados le dio hoy media sanción al proyecto de ley de alquileres que impulsa el gobierno de Mauricio Macri, que contempla la extensión del contrato a tres años, una actualización anual de ese acuerdo basado en un promedio del aumento de salarios e inflación y un nuevo sistema de garantías.
A continuación, los aspectos más importantes de la iniciativa:
1) Ajustes: En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, solo se podrán realizar ajustes utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
2) Honorarios: Si bien el proyecto enviado por el Ejecutivo establecía que los honorarios del corredor inmobiliario debían estar a cargo del propietario, el dictamen de comisión que fue aprobado por Diputados dice que "si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes". Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. Una aclaración importante es que en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.
3) Plazo: La duración del contrato será de tres años.
4) Garantías: El locatario propondrá al menos dos opciones de las siguientes garantías y el locador deberá aceptar alguna, siempre que la misma cubra razonablemente las obligaciones emergentes del contrato: 1) Garantía real, 2) Aval Bancario, 3) Seguro de Caución, 4) Garantía de fianza, 5) Garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. Serán devueltas al momento de la restitución del inmueble, actualizadas mediante el mismo procedimiento de ajuste utilizado durante el trascurso del contrato.
5) Registro de los contratos: Los contratos de locación de inmuebles deberán ser declarados por ante la AFIP, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La AFIP dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez deberá informar a la AFIP sobre la existencia del contrato. Cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la AFIP.
6) Resolución anticipada del contrato: En las locaciones habitacionales prorrogadas, cuando la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más de la fecha de finalización del contrato, no corresponderá el pago de indemnización alguna.
7) Reparaciones y expensas: El locador afrontará los gastos por deterioro en su calidad o defecto, originados por cualquier causa no imputable al locatario. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.
El locatario podrá realizar reparaciones urgentes que aseguren la adecuada habitabilidad del inmueble, con cargo al locador. Si no son urgentes intimado el locador y no teniendo respuesta el locatario podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. La reparación de daños estructurales será siempre a cuenta del locador. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, afrontados por el locatario, podrán ser compensados por este con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
8) Resolución de conflictos: El Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, realizará las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
9) Alquiler social: Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social con el objeto de facilitar el acceso a una vivienda en alquiler
10) Recuperación de la vivienda: Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.
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