Las 10 claves de los nuevos créditos hipotecarios UVA que ofrecen más de 20 bancos

El crédito hipotecario en la Argentina representa apenas el 0,2% del Producto Bruto Interno (PBI), según datos aportados por la consultora Empiria. Eso marca que, en ese aspecto, el país está en su peor momento de los últimos 80 años. Ese panorama local se muestra aún más crítico cuando se lo compara con el de otros países. En Chile, el índice mencionado es de entre 27% y 28% del PBI y en Estados Unidos, de entre 75% y 80%.

Varios factores contribuyeron a esta crisis. Una inflación interanual de 271,5% a junio (último dato publicado por el Indec), las altas tasas de interés y la inestabilidad económica general llevaron a que las entidades financieras restringieran la oferta de créditos hipotecarios. Como resultado, el sueño de la casa propia se alejó cada vez más para muchas familias argentinas.

En 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, entró al mercado un nuevo protagonista: el préstamo hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que se va ajustando por inflación. Eso generó un boom de préstamos durante dos años, con los que más de 100.000 personas hoy están pagando su vivienda. Hasta ese entonces, los créditos eran a tasa fija, algo impensado para un contexto de inflación como el actual.

Hace apenas tres meses, la reaparición de los créditos hipotecarios sorprendió a los especialistas. En menos de 60 días, 21 bancos –uno cada tres días, en promedio– lanzaron sus líneas de préstamos. “La Argentina es, quizás, el único país en el mundo donde la mayoría de la gente compra una remera en cuotas y un departamento al contado”, analiza Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores y autor del libro El sueño de la casa propia.

En la Argentina hay una gran dificultad para ahorrar, y quienes logran hacerlo mantienen muchas veces su dinero fuera del sistema financiero. “Los bancos intermedian entre las personas que piden un préstamo y las que invierten su dinero. Si la gente no invierte en el mercado financiero local, no habrá préstamos para comprar una casa”, afirma González Rouco. Históricamente en la Argentina no hay crédito hipotecario, porque cuesta mucho sostener una visión de largo plazo, como la que es necesaria en el mercado de la vivienda.

Aun con la mayor oferta ahora existente, no se espera un nuevo boom de créditos hipotecarios en el corto plazo, ya que los ingresos en dólares están en un nivel que es la mitad del que había entre 2016 y 2018, cuando explotaron los UVA. Además, ahora el país tiene un índice de pobreza que es de 20 puntos porcentuales más alto que entonces. Sin embargo, los valores de venta de los inmuebles siguen estando bajos, por lo que quien compre ahora podría tener margen para ganar.

El principal problema, según señala González Rouco, es que los ingresos están muy bajos. “Ese va a ser el limitante para ver una evolución en el mercado de los créditos; la única manera de que veamos crédito hipotecario masivo es que haya mejoras robustas en los niveles de salario, por encima de lo que crece el valor de metro cuadrado”, define.

“Hasta ahora la inflación se ajustó más rápido que los sueldos, y por eso tenemos un universo de tomadores de créditos más pequeño”, analiza Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier. Y aclara que, según cree, en algún momento eso se revertirá.

La decisión de animarse a un crédito a largo plazo en un país con inflación no es fácil. A continuación, las respuestas a diez preguntas claves sobre el tema.

1. Cuáles son las tasas, los montos y los plazos

Las tasas de interés de los nuevos créditos hipotecarios UVA (actualizables según el índice de inflación) oscilan entre 3% y 9,5% anual. Los montos máximos que se otorgan pueden llegar hasta los $250 millones, aunque algunas entidades no establecen un tope. Generalmente estos créditos financian entre 75% y 80% del valor de la propiedad, con la excepción del Banco de Córdoba (Bancor), que ofrece un financiamiento de 100%. Los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años y las cuotas, al estar el crédito nominado en UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar no más de entre 20% y 30% de sus ingresos mensuales.

2. Cómo se calculan las cuotas

Las cuotas de los créditos hipotecarios se calculan utilizando la ya mencionada Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), cuyo valor se ajusta según la inflación. El instrumento usado para el reajuste es el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). El monto del crédito se divide por la cotización de la UVA al momento de constituir la hipoteca, y tanto el saldo de deuda como la cuota mensual se miden en esa unidad de valor.

3. ¿Es momento de saltar del alquiler a la compra?

La elección entre comprar o alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas a pagar, sino también de otros factores. Hay que tener en cuenta el nivel de estabilidad laboral, el monto inicial necesario para acceder al préstamo (es de entre 20% y 35% del valor de la propiedad, según el banco) y la proyección a largo plazo (20 o 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda. ¿Qué pesa más a la hora de tomar la decisión y qué se resigna?

En casos concretos, tomando por un lado un crédito hipotecario UVA –con una tasa promedio de 5,5% y a un plazo de 30 años– y, por el otro, un alquiler en la ciudad de Buenos Aires, un ejemplo sería el siguiente. Una familia adquirió un crédito UVA de $100.000.000 para la compra de un departamento de dos ambientes, de 40 metros cuadrados, en Palermo, que cuesta US$125.000, por lo que tuvo que tener un ahorro, para el pago inicial, de US$25.000 (25% del valor de la vivienda). El valor de la primera cuota sería de $681.346 y se ajustaría mensualmente por inflación.

Un alquiler promedio para una unidad de las mismas características en Palermo (el segundo barrio más caro de la ciudad), implica un monto de alrededor de $530.763, es decir, un 22,1% menos que la cuota del crédito. En este caso, en el que –claro está– no se contaría con la tenencia de la propiedad, el ajuste del importe también será por inflación y tendrá una frecuencia de tres o cuatro meses, dependiendo del contrato.

4. Cuáles son los costos ocultos

Es crucial identificar los costos que no están a simple vista y que se suman al valor de la cuota, la tasa y el anticipo. Estos gastos que incluyen las entidades financieras pueden encarecer la operación sin que la persona lo perciba en un primer momento. Son por ejemplo, los cargos por costos administrativos y los seguros de incendio y de vida que forman parte del costo financiero total (CFT) del crédito.

Para analizar qué préstamo tomar, es clave mirar el CFT. Esta variable, impuesta por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) como entidad regulatoria, incluye todos los cargos de la operación, desde seguros hasta las mismas cuotas mensuales.

5. Qué debe tener una unidad para ser apta para crédito

En principio todas las propiedades son aptas, pero existen excepciones. Por ejemplo, que el propietario decida que no lo sea, que haya problemas con el título, o que el inmueble esté en proceso de sucesión o embargado.

Para ser apto para el crédito, un inmueble debe tener el título de propiedad sin embargos ni restricciones, los planos aprobados y, si es de propiedad horizontal, un reglamento de propiedad y administración actualizado. Además, si el dueño está casado y la propiedad es ganancial, se requiere el asentimiento conyugal.

6. Qué ventajas y desventajas tienen los créditos UVA

El crédito UVA, al tener ajuste mensual por inflación, permite que la cuota inicial no sea tan alta (como el caso de los créditos a tasa fija); además, no es necesario contar con un ingreso alto promedio para solicitarlo. Este tipo de operaciones, con variantes, fue adoptado por países como México, Colombia y Chile hace más de 60 años, cuando atravesaban períodos de inflación y comenzaron a financiar la compra de propiedades, “Todos arrancan con estos esquemas cuando tienen inflación”, comenta González Rouco. Y agrega: “Otros países, con economías más estables, pueden conceder préstamos con cuotas fijas”.

De todas formas, el crédito UVA fue muy criticado, ya que, al ajustarse por inflación, le puede volver muy difícil la situación al deudor. El riesgo el de que se enfrente a la imposibilidad de pagar las cuotas, si éstas aumentan por encima de lo que suben sus ingresos. Igual, pese al contexto inflacionario de los últimos años, el incumplimiento de los deudores UVA solo es de 1%, “bajísimo”, según dice González Rouco. De todas formas, sin una unidad indexada en una economía con alta inflación, no habría crédito.

7. Cómo se accede a los dólares para comprar la propiedad

Al llamado dólar MEP se accede adquiriendo bonos con pesos, para luego venderlos y recibir dólares. Hasta hace poco este proceso exigía en todos los casos 24 horas de parking (período entre la compra y la venta). En el mercado inmobiliario, esto implicaba que el día de la escritura no se podía acceder inmediatamente a la moneda extranjera.

A raíz de que los referentes del mercado inmobiliario veían en esta traba un problema, el Gobierno decidió eliminar el parking, en los casos en que la operación se hace en el marco de la toma de un crédito hipotecario. “Hasta la oficialización de esta medida, quien accedía a un préstamo tenía que ‘negociar’ pagar la propiedad en pesos y el vendedor debía esperar por lo menos 24 horas para acceder a los dólares”, explica Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades.

Ahora, la compra y venta de dólar MEP puede realizarse a través de intermediarios financieros o directamente desde el home banking de determinados bancos.

8 ¿Es un buen momento para comprar un inmueble?

El mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, con precios de propiedades en ascenso desde mediados de 2023. En los primeros siete meses del año, los valores de venta de publicación acumulan una suba del 5%. “Además, a partir de enero, el 85% de los barrios porteños registró un incremento en sus valores”, dice Leandro Molina, director de Zonaprop.

En julio, el metro cuadrado promedio de una propiedad en la ciudad de Buenos de Aires se ubicó en US$2286, un valor un 6,3% por arriba del mínimo, que se registró en junio de 2023 y, a la vez, un 18,4% por debajo del máximo, al que se llegó en marzo de 2019, según el Index de Zonaprop. “Construir hoy un metro cuadrado cuesta más caro que hace un año; es decir, el valor de reposición subió. Este es otro indicador que puede anticipar una suba de los valores de venta”, agrega Germán Gómez Picasso, director Reporte Inmobiliario.

9 ¿Pueden las variables financieras adelantar el futuro de los precios?

Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la desarrolladora del creador de Nordelta, Eduardo Costantini, dice que sí. “Las variables financieras adelantan el comportamiento de las propiedades. El índice bursátil Merval subió, en dólares, 40% en el último año, y los bonos también subieron. Todo indica que seguirán aumentando los valores de venta”, afirma.

10. Qué herramienta podría lograr que las cuotas no se disparen en un contexto de inflación

González Rouco defiende los créditos en UVA con un plazo de devolución de 20 años o más, que estén acompañados por un fondo de compensación. Este fondo, explica, permitiría que los deudores paguen una cuota ajustada según la variación de los salarios (a diferencia del sistema actual, en el que se toma como referencia el índice de precios), y que el acreedor cobre una cuota indexada por inflación. Este fondo se encargaría de “compensar” las diferencias.

Esta solución permitiría que el que presta dinero no pierda con la inflación, garantizando que el deudor pueda pagar sin estar constantemente con la soga al cuello, en contextos en que la inflación puede ser muy alta y los salarios no acompañan.

Pero, ¿cómo se logra esto? El fondo de compensación funcionaría de manera dinámica: si en un mes la cuota ajustada por salario sube más que la ajustada por inflación, ese extra se destina al fondo; y cuando los salarios suben por debajo de la inflación y el deudor paga de menos, el monto faltante sale del fondo.

Además, el economista propone que el que obtuvo el préstamo pague todos los meses un 1% de más para ser destinado al fondo y para permitir que, en el caso de atravesarse un período muy malo, en que los salarios crecieran muy por debajo de la inflación, se cuente con ese aporte para compensar las diferencias.

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