La paradoja de los alquileres: precios altos y rentabilidad baja

En la Argentina actual se da una paradoja en el rubro de los alquileres, un tema que por estos días está en boca de muchos, porque ya tiene media sanción en Senadores un proyecto de ley que intenta regular el mercado. Esa paradoja es que para los propietarios la renta está en los valores más bajos de la historia, mientras que para los inquilinos pagar el alquiler cada vez se hace más cuesta arriba. Esto es producto de una distorsión que sólo puede darse en un país que ha trastocado los valores relativos de sus bienes.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, dice que es obvio que la renta anual hoy no tiene nada de especulativa, ya que está en términos históricos en sus niveles más bajos. "En la década de los ochenta y noventa la renta estaba en el orden del 10 y 12%; eso cayó y hoy está en el 4%. Ésta es la renta bruta, que contiene los gastos y la amortización del departamento; la renta neta está entre 2 y 2,5%", explica el especialista.

¿Qué es entonces lo que avala el alquiler para el propietario? Según Rozados, que no sólo es el alquiler lo que le ingresa, sino la revalorización del inmueble más la renta. "Sirve como inversión en la medida que es revalorización más renta. La revalorizacion tiene que ver con el valor del mercado del inmueble: en el último año el precio promedio de un usado aumentó 5% en la Capital Federal y los que están en obra y a estrenar se incrementaron 10% en promedio", señala.

Miguel Ángel Boggiano, fundador de cartafinanciera.com, comenta que la renta que está teniendo un departamento después de impuestos y mantenimiento, está entre 2 y 3%. "Esto mismo, en Estados Unidos está entre 5 y 6%. Siempre hablando de departamentos estándares de real estate residencial. Claramente, el real estate comercial, industrial y de oficinas tiene hoy un rinde mayor, pero para acceder a ese tipo de inversiones se necesitan montos mucho más altos que los que tiene un inversor chico o mediano", analiza el economista.

Boggiano observa que parte de la explicación de la paradoja de los alquileres tiene que ver con el atraso cambiario, que ha hecho que el metro de construcción se haya vuelto muy caro y eso afecte el precio de las propiedades. ¿Por qué? Porque empieza la competencia entre construir o comprar algo que ya está construido. Entonces, eso hace que el valor de lo construido suba.

"Hay otro problema, además, que tiene que ver con que el argentino no tiene prácticamente alternativas de inversión, e incluso en la época del cepo cambiario muchas instituciones como bancos, se pusieron a construir su propio edificio. Insisto en que la poca alternativa de inversión ha hecho de que el argentino en su cartera personal tenga mucho más real estate que lo que se tiene en el resto del mundo", afirma Boggiano.

Pero hay algo más extraño aún. Mientras que el aumento de los alquileres va por debajo del incremento de la inflación, a los inquilinos igualmente se les hace cada vez más pesado pagar su alquiler. Juan José Cruces, director del Centro de Investigación en Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella, señala que, aunque los inquilinos se quejen, los alquileres en realidad han bajado en los últimos años en términos reales.

"Desde 2001, el nivel general de precios al consumidor se multiplicó por 18 (o sea, lo que costaba $ 1 en diciembre de 2001 hoy cuesta $ 18), mientras que los alquileres se multiplicaron por 11. Dicho de otro modo, no es correcto que los alquileres suban con la inflación, de hecho, han caído 40% en términos reales desde 2001. El valor real de los alquileres ha caído tanto porque ha habido mucha construcción que los dueños ceden en alquiler ante la imposibilidad de vender tales propiedades a los precios que sus dueños creen que valen", indica Cruces.

Entonces, ¿por qué los alquileres siguen pareciendo caros para los inquilinos? "El motivo por el cual los alquileres parecen caros para los inquilinos es, en realidad, que los sueldos son bajos. Y esto último pasa porque la productividad de la economía está estancada hace varios años", responde Cruces.

Por otra parte, desde 2001 los precios de los inmuebles se multiplicaron por 43 en pesos y por 3 en dólares. Los precios están muy altos por la combinación de una bajísima tasa de interés internacional y por el descrédito de los instrumentos tradicionales de ahorro -fundamentalmente durante el kirchnerismo-, y debido a la inflación y al prolongado default. La combinación de alquileres más bajos y precios más altos da una renta por alquiler inferior.

Ahora bien, cada vez más gente se ve en la obligación de alquilar en la Argentina, debido a que año tras año le resulta más caro poder acceder a su vivienda propia. ¿Por qué? Cruces da la respuesta: "En el promedio 1976-2001, un departamento de 60 metros cuadrados a estrenar costaba 48 sueldos de un joven profesional que trabaja en una empresa de primera línea. Desde entonces, cuesta 75 sueldos. O sea, el principal bien que desean adquirir los jóvenes en su etapa de formación de la familia ha subido 50% en términos de las horas de trabajo propio necesarias para adquirirlo (un shock muy grande y muy negativo para las familias jóvenes)".

En medio de esta coyuntura, aparece el proyecto de ley para regular los alquileres, que ya fue votado por los senadores y que propone, entre otros puntos, fijar un tope al aumento de los alquileres, permitir la rescisión del contrato en cualquier momento y fijar un plazo mínimo de tres años para los contratos.

¿Esto podrá encarecer los alquileres? "Tendrá que ver con la oferta y la demanda, pero tampoco se puede trasladar mucho a precios porque los inquilinos van a dejar de alquilar y van a quedar los inmuebles desocupados. El mercado de alquileres está muy atomizado y disperso, por eso es muy difícil ser justo para todos a través de una ley", dice Rozados.

Armando Pepe, presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios y titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, dice que lo primero y fundamental a tener en cuenta es que una asociación de inquilinos quiere modificar al Código Civil que fue sancionado en agosto pasado. "Eso no puede ser", opina.

El punto más controvertido es el de la limitación al aumento de los alquileres. Según Pepe, era mucho más fácil derogar la prohibición de indexar. "Si se hace así se puede poner que los contratos serán indexados de acuerdo con los distintos índices que mide el Indec", afirma.

De todos modos, Pepe concluye que tal cual está el proyecto no se va a aprobar, porque el impacto que puede tener es que los propietarios aumenten de entrada el costo del alquiler. "Pero lo que más nos preocupa es que se va a desalentar la inversión en mercado inmobiliario, porque ahora se quiere regular mucho más al sector. Se puede producir una retracción en la construcción, justo cuando se está pidiendo que arranque de una vez por todas esta industria", destaca.

¿Cuál sería la solución para la paradoja de los alquileres que se da en la Argentina? Según Pepe, lo que hace falta es un plan habitacional, porque se necesitan 3 millones de viviendas, de acuerdo al último censo nacional. "En tanto y en cuanto más inquilinos pasen a ser propietarios, los alquileres van a bajar", considera.

Por su parte, Silvina García Larraburu, impulsora del proyecto de ley de alquileres, afirma que los argumentos que refieren al supuesto encarecimiento del valor en los alquileres no tienen un asidero real y surgen del lobby que pretende confundir a los actores involucrados. "Nuestro proyecto plantea una actualización acorde a parámetros reales, que se basan en un índice que promedia los niveles inflacionarios con las variaciones salariales", dice.

García Larraburu enfatiza que, al proporcionar valores más transparentes de la evolución económica, los propietarios e inquilinos verán resguardados sus bolsillos y las operaciones contractuales se incrementarán. "Tanto propietarios como inquilinos buscan que se abone un precio justo", concluye.

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