La construcción busca ser un motor para reactivar la economía local

Luego de 23 meses de caída ininterrumpida, la construcción busca ser una de las locomotoras capaces de reactivar en la pospandemia a la abofeteada economía argentina. Las estaciones centrales desde las que podría partir el impulso inicial son el relanzamiento del Plan Procrear y el incentivo a la obra privada, que estaría dado por desgravaciones impositivas y por un menor costo para construir (medido en dólares). La obra pública, si bien no puede ser descartada, debe ser mirada con cautela, por la escasez de fondos que sufre el Estado.

La elección de este sector como motor no es caprichosa: se sabe que es de los pocos que tienen la capacidad de amplificar los ciclos económicos, por lo que, cuando la actividad empieza a caminar, esta industria lo hace a un ritmo que duplica o triplica al del crecimiento del PBI, genera rápidamente puestos de trabajo, multiplica la inversión en nuevos proyectos y derrama beneficios en los 130 eslabones de su cadena productiva.

Pero el camino no será sencillo. El jueves el Indec informó que la construcción registró una caída interanual del 12,9% en julio (último dato disponible) y del 34% en el acumulado de los primeros siete meses del año, al tiempo que tuvo un avance mensual de 6,8% desestacionalizado. Así, con una caída proyectada para este año de 30%, ¿cómo será posible el repunte? Guillermo Bermúdez, economista de la Fundación de Investigaciones Económicas Latinoamericanas (FIEL), señala que en el sector existe una gran expectativa por la reapertura de las obras privadas en la región metropolitana y por el despegue de Procrear. "En los meses recientes se observa una mejora de los despachos de cemento en bolsa, que se asocia a cierta recuperación de obras privadas de menor envergadura, especialmente en el interior del país, mientras que la venta de otros insumos también muestra un importante rebote mensual. Pero la obra pública, que representa cerca de un tercio de la actividad, carece de financiamiento en este contexto fiscal", opina.

Camilo Tiscornia, director de C&T Consultores, imagina que el Gobierno hará algún esfuerzo por el lado de la obra pública. "Ya lo anunciaron y habrá que ver cómo queda plasmado en el Presupuesto 2021, que se presentará en pocos días. En tanto, para el sector privado el gran incentivo es la baja del costo de construcción en dólares, si se toma la cotización del paralelo", explica el economista.

Por su parte, la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, María Eugenia Bielsa, destacó hace unos días la importancia de la construcción para dinamizar la economía y afirmó que el impulso de esta actividad tendrá un rol relevante en el paquete de medidas para la pospandemia. Y agregó: "A partir de la segunda semana de septiembre, serán iniciadas las líneas de crédito hipotecario que tuvo siempre Procrear: ampliación, construcción, lotes con servicios y desarrollos urbanísticos, e incluimos una más, que son los desarrollos habitacionales".

El relanzamiento del plan Procrear apunta a otorgar 300.000 créditos para refacción, ampliación o compra de viviendas con una nueva fórmula de cálculo de los intereses de los créditos hipotecarios llamada Hogar, que se basa en los ingresos de los trabajadores y reemplaza a la fórmula UVA, que se relacionaba con la evolución de los precios al consumidor. La línea Refacción tiene tres opciones de crédito: de $100.000, $250.000 y $500.000, y apunta a mejoras en las viviendas. En tanto, la línea Microcréditos ofrece un monto de $50.000 para la compra de materiales, con el objetivo de posibilitar obras de pequeña escala destinadas a mejoramiento de la unidad.

A la hora de hablar del Plan Procrear, Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), tiene una visión positiva, pero también ciertos recaudos. "Está bien lo que se está haciendo, en el sentido de que apunta a una oferta y a una posibilidad que al sector privado le cuesta mucho atender. Pero hay que tener en cuenta que, cuando anuncian 300.000 soluciones, son solo 20.000 viviendas nuevas, el resto apunta a terminaciones de obras, autoconstrucción y mejoras internas. No está pensado como una respuesta a un sector industrial, sino como ayuda a las familias. Sobre la economía de cada familia puede tener gran impacto, pero sobre la economía en general tiene un efecto marginal", argumenta el directivo.

En este sentido, Iván Szczech, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), ve al relanzamiento del Procrear como un paso en la dirección correcta, pero se ilusiona con algo más. "Esperamos una profundización de las líneas que tienen que ver con la construcción formal a través de las empresas constructoras y desarrolladores", acota.

En lo que concierne a la obra pública, Szczech opina que el Gobierno nacional ha reaccionado bien, sobre todo en el ámbito del Ministerio de Obras Públicas, que ha hecho una buena ejecución presupuestaria y con un plan de $435.000 millones para los próximos 18 meses. "Esto está en línea con una solicitud que hicimos al Gobierno con vistas al presupuesto para 2021, en la que indicábamos que la suma adecuada extrapolada a 18 meses era de $480.000 millones, para igualar el mejor año de inversión pública de los últimos 19, que fue 2014", comenta.

Szczech reconoce que se han reactivado muchas obras públicas que tienen que ver con rutas, obras hídricas, de agua y cloaca (Senosa y AySA) y obras que se ejecutarán vía convenios con los municipios y las provincias dentro del programa Argentina Hace 2. "Por otro lado, desde el Ministerio de Hábitat, se están reactivando en todo el país viviendas que habían quedado paralizadas en los últimos años. Además, hemos propuesto, en conjunto con la Uocra, la ejecución de un plan de 40.000 viviendas para 2021, a través de los institutos provinciales de vivienda, con lo que se podrán crear 60.000 puestos de trabajo directos e indirectos en todo el país y reactivar las economías regionales que dependen mucho de la construcción", subraya el directivo.

La obra privada es la responsable de dos tercios de la construcción en el país

Más allá de lo que se pueda hacer desde el Estado, con arcas exprimidas por los efectos de la pandemia, la mayoría de los cañones apuntan a la obra privada, responsable de dos tercios de la construcción en el país. No será tarea fácil, claro está, si se tiene en cuenta que la actividad ya había caído antes de la pandemia y, de acuerdo al Índice Sintético de Actividad de la Construcción (ISAC), en enero de este año estaba en su nivel más bajo desde enero de 2002.

Aún en este contexto, Llambías insiste en que la construcción privada tiene una característica muy relevante: una enorme capacidad de captar flujos de inversión privados voluntarios. "Gobierno tras gobierno se promete una lluvia de dólares o de inversiones productivas, que nunca llega, mientras tanto, desde 2002 hasta 2020, el sector de desarrollo inmobiliario, sin crédito intermedio y sin crédito a consumidores finales (salvo los 100.000 de UVA, en 2017 y 2018), produjo 80% de las 200.000 viviendas que se hacen por año", enfatiza.

En el promedio de la última década, el sector privado viene haciendo 160.000 viviendas por año, mientras que el sector público hace 25.000 en los años malos y 40.000 en los años buenos. Hoy, alrededor de 120.000 unidades privadas están paradas. Frente a esa situación, desde la Mesa de la Vivienda (AEV, Camarco, Uocra y la Cámara de Desarrolladores Urbanos) proponen aumentar 20% la construcción de viviendas cada año en el próximo trienio, lo que daría como resultado que se sumarían 33.000 unidades por año a las 160.000 que ya se venían construyendo en promedio. "Y si el Estado se vuelve a poner a tiro y hace lo que hizo a fines de los 90, cuando construyó la mayor cantidad de viviendas en un año (44.000 viviendas), empezaríamos a ir por el buen camino", concluye Llambías.

Ese "buen camino" implicaría, además del movimiento de inversiones y de la reactivación de los 130 eslabones de la cadena, la generación de 500.000 puestos de trabajos, entre directos e indirectos, en un escenario de pospandemia en el que se estima que se habrá perdido como mínimo un millón de empleos en todo el país.

Para que esto ocurra, dicen desde el sector privado, será necesario que el Estado instrumente una serie de incentivos, sobre todo desde lo impositivo, ya que no hay que olvidar que 45% del costo de construcción de una casa corresponde a impuestos. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dice que, pese a que algunos costos de la construcción hoy son atractivos medidos en dólares, aún la gente tiene temor a invertir, por eso, se le pide al Gobierno un empujón adicional desde lo impositivo para impulsar esa decisión.

Tabakman confirma que ya presentaron desde su asociación, junto con otras cámaras y la Uocra, una serie de propuestas para reactivar la construcción privada. "Algunas tienen que ver con un blanqueo para invertir en pozo; otras, con ventajas por el lado de IVA, Ganancias e Ingresos Brutos. Algo logramos en Ciudad de Buenos Aires, donde no se cobrará el impuesto que se paga sobre los terrenos para empezar obras nuevas (plusvalía), siempre que se empiece la obra rápido. Además, en las 60 medidas que impulsa el Presidente, estarían incluidos incentivos impositivos a la construcción privada", dice el directivo.

En esta misma línea, Szczech manifiesta que se hizo una propuesta integral ante el Ministerio de la Producción que tiene que ver con medidas de corto, mediano y largo plazo. "En el primer caso, necesitamos financiamiento bancario para las inversiones en las actuales obras privadas que se han visto relegadas por el impacto de la macroeconomía. En el mediano y largo plazo, necesitamos incentivos y desgravaciones a fin de acercar la oferta a la demanda, bajando el costo de la construcción y haciendo que el comprador pueda estar más cerca de lo que busca", detalla el directivo.

Dentro del objetivo de acercar la oferta a la demanda, se propone instrumentar un crédito hipotecario en unidad de cuenta, en el que una cara de esa unidad de cuenta varíe por CER (coeficiente de estabilización de referencia) para el ahorrista en los bancos y la otra cara varíe por CVS (coeficiente de variación salarial) para el tomador. "Esto se complementa con un fondo compensador para los eventuales descalces entre el CVS y el CER", acota Szczech.

Hay que recordar que la Argentina tiene un volumen muy pobre de crédito hipotecario, en comparación con otros países de la región: solo 0,7% del PBI, mientras que en Chile esa cifra asciende a 23%, y en Uruguay, Perú y Bolivia, se ubica entre 10% y 15%.

Más allá de estas variables, el punto de partida desde el que deberá empezar a avanzar esta "locomotora" privada de la construcción es delicado, ya que en la Capital Federal y el Gran Buenos Aires las obras están paradas desde que comenzó la cuarentena y recién se reanudarán en 15 días, pero solo en la primera de esas jurisdicciones y de manera progresiva (primero las obras grandes y las que están por terminarse). "En el interior, donde se podía construir en casi todos los municipios, ahora hay algunos casos, como el de Mar del Plata, donde el empeoramiento de la pandemia obligó a un nuevo parate", relata el directivo.

En lo que respecta a las operaciones que ya estaban pautadas antes de la pandemia, se estima que la hora de la verdad llegará por estos días, cuando se reanuden las obras. "Es ahí donde vamos a tener que decirles que deben empezar a pagar nuevamente la cuota a compradores que probablemente hoy tengan una situación económica más comprometida que la que tenían antes de la pandemia, que fue el momento en que decidieron hacer esa inversión", explica Tabakman.

Por caso, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hay 7 millones de metros cuadrados que pueden reactivarse, pero habrá que ver cuántos de ellos lo harán en la práctica. Y esto impacta en mucha gente, porque la mitad de los puestos de trabajo directos de la construcción, es decir, 250.000 empleos, están en la Capital Federal.

Una cuestión no menor, como se dijo, es el bajo costo de la construcción medido en dólares, sobre todo teniendo en cuenta la brecha que genera el cepo cambiario entre el oficial y las cotizaciones libres (MEP, CCL y blue, que es ilegal). Según un relevamiento de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, los valores siguen mostrando una tendencia a la baja medidos en dólares desde hace ya 44 meses: construir una vivienda con un buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 metros cuadrados en un barrio privado tiene hoy un costo de $33,4 millones (US$246.000 medidos por la cotización del mercado paralelo), mientras que levantar eso mismo en noviembre de 2017 costaba US$578.369.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, ratifica que el diferencial actual del costo de construcción en dólares, significativamente menor al de dos años atrás, opera como un incentivo a construir para el tenedor de moneda estadounidense. "En este sentido, ya empiezan a verse indicios de un interés creciente en la construcción de casas en countries y barrios privados, donde objetivamente el presupuesto actual –medido en dólares– para construir una vivienda es menos de la mitad que tiempo atrás", argumenta el especialista. Por otra parte, agrega Rozados, también comienzan a aparecer lanzamientos de emprendimientos urbanos de edificios de departamentos con valores significativamente menores a los de años anteriores, incluyendo su pago durante la obra en pesos. "El numero dependerá de las certeza y confianza que pueda generar el Gobierno a futuro para el inversor", analiza.

En este aspecto, sin embargo, Bermúdez es más cauto. "Los incentivos a la inversión lucen favorables, dada la relación del precio del metro cuadrado medido en dólares y los costos de construcción. No obstante, persiste un alto nivel de incertidumbre asociado a cómo evolucionará el frente cambiario y eventuales novedades resultantes en una mayor presión tributaria", advierte el economista de FIEL.

Mientras tanto, cierta mejora en los despachos de cemento en bolsa (relacionado con la obra privada) y un leve repunte en la producción de insumos aparecen como los primeros tibios indicios de que la "locomotora" de la construcción se puso en marcha. Su velocidad, fortaleza y capacidad dependerán de que se haga realidad la expectativa que hay sobre el sector privado, el Plan Procrear y lo que pueda destinar el Estado a la obra pública.

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