Gobierno y provincias quieren subir la recaudación por el impuesto inmobiliario

CÓRDOBA.- La gestión del presidente Alberto Fernández continuará con el trabajo para actualizar las valuaciones fiscales de los inmuebles de todo el país. A fines de 2018 se había creado una comisión interprovincial con la intención de que este mes se contara con un registro indicativo, pero no se alcanzó el objetivo. En promedio, en las provincias la valuación fiscal no supera el 25% del valor de mercado de los inmuebles (aunque hay una gran dispersión entre distritos), lo que impacta en el nivel de recaudación de los impuestos que gravan la propiedad, especialmente el inmobiliario.

Voceros del Ministerio del Interior -del que depende el organismo que se creó y que está integrado por diferentes organismos nacionales y las provincias- confirmaron a LA NACION que el programa "va a seguir en marcha", aunque advirtieron que todavía la administración está en una "etapa distributiva, en pleno acomodamiento", lo que podría implicar que pase un tiempo adicional antes del reinicio de esas tareas.

Las fuentes consultadas no arriesgaron cuándo podría haber un registro indicativo de nuevas valuaciones. En poco más de un año que lleva creado el organismo no se logró la meta propuesta. La respuesta, por ahora, es que "se seguirá trabajando", sin mencionar plazos.

El año pasado hubo varias reuniones del Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles (Ofevi), pero no se avanzó en nada operativo; incluso representantes de distintas provincias estuvieron en Córdoba -donde se realizó la primera reunión del Ofevi- para analizar el modelo de actualización que la provincia instrumentó en 2018 y que, desde entonces, impacta en el cálculo del Inmobiliario en este distrito.

El modelo cambió el enfoque tradicional del cálculo y, con aplicación de herramientas de inteligencia artificial, procesa grandes volúmenes de datos del mercado inmobiliario. En general, los catastros provinciales valúan el metro cuadrado tomando parámetros de entidades como la Cámara Argentina de la Construcción, el Colegio de Arquitectos o el Indec. Así, entre el 80% y el 90% del valor está dado por el inmueble propiamente dicho y no por la tierra, sobre la que impactan las mejoras que se van realizando en la zona.

Más allá de los valores que establezca el Ofevi, las provincias tienen autonomía para fijar las valuaciones y las alícuotas del Inmobiliario. El pacto fiscal alcanzado en 2017, que quedó suspendido por un año, establecía que esas alícuotas debían moverse en un rango de 0,5% a 2%.

Hay dos factores que inciden en el Inmobiliario: la valuación fiscal de la propiedad y las alícuotas del impuesto. Si solo se modifica el segundo ítem, las consecuencias alcanzan solo y directamente a ese impuesto. En cambio, si se modifican las valuaciones de los inmuebles, los cambios también inciden en otros impuestos, como Bienes Personales (un impuesto nacional), y en las tasas municipales que toman ese parámetro como base de cálculo.

Hay provincias -la mayoría del norte del país- que llevan más de diez años sin actualizar las valuaciones. En gran medida, esta conducta explica que los impuestos patrimoniales impliquen una media del 25% de la recaudación global de cada distrito y que, en cambio, ganen participación los tributos que gravan la producción, como Ingresos Brutos (hay casos en que este impuesto alcanza el 80% de los ingresos propios totales de una provincia).

Recaudación, en baja

Según datos del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf) a 2018, el Inmobiliario equivalía al 7,7% de la recaudación total de las provincias y el 0,393% del PBI. Un trabajo del Cippec de 2014 repasaba cómo ese impuesto mostraba una tendencia descendente desde 1990. De 1991 a 2010 se redujo de 0,66% a 0,35% del producto, a pesar de que la presión fiscal total en la economía aumentó de 18,4% a 33,5% en los mismos años.

Según datos oficiales, en la Argentina la recaudación por impuestos a la propiedad representa el 0,9% del PBI, mientras que en los países avanzados ronda el 2%. El costo político de las subas de los tributos patrimoniales es mayor y por eso hay administraciones que, mientras pueden, evitan los cambios.

En las primeras reuniones del Ofevi hubo consenso en que las valuaciones deben llegar al 70% del valor de mercado en las ciudades más importantes. Buenos Aires y Córdoba son las jurisdicciones donde más se avanzó en el tema. Durante la gestión de María Eugenia Vidal empezaron a aplicarse las actualizaciones realizadas en 2016 entre la provincia y los municipios; así, hubo propiedades cuya valuación subió hasta el 940 por ciento.

En Córdoba, las nuevas valuaciones se aplicaron en 2019; entonces, el Ministerio de Finanzas estableció un tope del 48% en el incremento interanual del Inmobiliario porque admitieron que, por el "fuerte atraso" de los valores, podía haber "alzas más significativas", ya que en algunos casos se duplicó la base. Había lugares donde el valor del metro cuadrado establecido databa de 1994 o incluso de antes.

Según el censo de 2010, en ese momento en la Argentina había 13.835.751 viviendas. Datos más actuales apuntan que hay 330.000 lotes rurales y 16 millones de parcelas urbanas catastradas, de las cuales el 90% tienen construcciones. Esas modificaciones deberían reflejarse en un catastro nacional más homogéneo.

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