Gestión para la eficiencia de inversiones inmobiliarias

"La estrategia de inversión y gerenciamiento de portfolios inmobiliarios es un servicio, fundamental tanto para empresas que busquen maximizar sus espacios reduciendo los costos operativos como para inversores que busquen maximizar sus rentas y la performance general de su cartera de activos inmobiliarios", así lo afirma Fernando Novoa Uriarte, director de Newmark Grubb BACRE.

En el caso de las compañías, se logran mejoras cuantitativas, optimizando la eficiencia de los espacios con reducciones de hasta aproximadamente el 35% de la ocupación. Esto se traduce en una baja en los costos de ocupación y en los costos de mantenimiento y mejoras cualitativas, por ejemplo alinear la estrategia comercial de la empresa con las nuevas necesidades de activos inmobiliarios, mejorar el espacio de trabajo para una mayor productividad y un mejor reclutamiento de los recursos humanos (ej. sale & lease back, venta, alquiler, consolidación).

"Para lograr esto, analizamos distintas variables, por ejemplo, dónde conviene ubicar las facilidades (ya sean oficinas, planta industrial y/o predio logístico), cómo configurar la operación y cómo gestionar las propiedades con el fin de reducir costos de ocupación, atraer y retener mano de obra calificada, proveer óptimo acceso a clientes y proveedores y lograr la máxima eficiencia en su negocio", detalla Novoa Uriarte.

"En algunas compañías, hay plantas que quedan obsoletas en zonas alejadas y que se les complica que los perfiles administrativos se trasladen. Entonces se busca dividir el portfolio, para separar todas las instalaciones. Esto es un proceso que implica ver el estado de situación, el estado de los activos -sean propios o rentados-, se hace una valuación de mercado y se elabora la estrategia para decidir, sea venta en caso de ser propia para después compra o alquilar una propiedad nueva. Hoy por hoy las empresas tienden más a alquilar porque buscan invertir en el core de su propio negocio y no tener capital inmovilizado en activos inmobiliarios propios.. Esto varía y depende del rubro de la empresa", ejemplifica Novoa Uriarte.

Otros casos como organizaciones que expanden su negocio adquiriendo otras compañías, se enfrentan a una gran cantidad de propiedades y deben readecuar su portafolio, decidir cuáles quedarse y de cuáles desprenderse. "Aquí se evalúa cuál es el mejor uso de cada uno de ellos, sea un terreno, oficina, industria o un local y cómo con otro uso puede tener mayor productividad maximizando su valor (High & Best Use)., Ejemplo de ello son plantas industriales dentro de la trama de la ciudad que se han convertido en espacios de oficinas . Reconvertir el valor requiere muchas gestiones y análisis, que suelen ser complejas, especialmente en los usos industriales", detalla Novoa Uriarte.

Entonces se analizan los activos y sus respectivas valuaciones de mercado, cuál será el mejor uso para cada uno de ellos, y si existe la posibilidad de cambiar el destino del bien optimizando su valor comercial. " Se realiza un análisis minucioso del portfolio, empezando por valuaciones de mercado de las propiedades, categorizando los activos de acuerdo a su uso, ubicación y determinar cuáles pueden ser aptos para otro uso. Las empresas, por cuestiones estratégicas, políticas, de negocios, toman las decisiones en base a este análisis", resalta el director de Newmark.

"Otras, tienen oficinas ubicadas en distintos edificios, con deficiencias blandas, como los equipos de trabajo diseminados, o duras, como replicar servicios básicos por estar en distintas sedes incrementado el uso del espacio por ende el costo operativo y de mantenimiento. Entonces se estudian diferentes alternativas para una relocalización y consolidación de los espacios de trabajo con el objetivo de eficientizar y reducir los costos de ocupación que pueden llegar hasta una reducción del 35%", destaca Novoa Uriarte.

En el caso de los inversores privados, como pueden ser family offices y fondos privados de inversión, y hoy ausentes en Argentina pero no menos importantes los institucionales como los fondos de pensión. El portfolio manager ayuda al cliente a maximizar la performance y el valor del portafolio en su totalidad. "Implementamos una estrategia de gestión de activos inmobiliarios de largo alcance, que puede incluir oficinas, comercios minoristas y multifamiliares", enumera Novoa Uriarte.

Los objetivos son concretos: aumentar la rentabilidad, reducir las vacancias, diversificar la cartera de activos, poner en valor, evaluar posibles cambios de usos, adecuar los edificios a las nuevas tecnologías, certificaciones LEED y elaborar un plan adecuado de gestión y mantenimiento general de los activos.. "Detectar oportunidades en nuevos desarrollos", agrega Novoa Uriarte.

Para ello, se escanean los activos, las rentas, las vacancias, los usos de los activos (hoteles, oficinas, locales, plantas industriales), y se evalúa qué activos ya no mejorarán su valor para ponerlos a la venta y comprar otros que ayuden a mejorar la renta y la vacancia. "O comprar edificios clases B con buena ubicación y adecuarlos a las nuevas tecnologías , transformarlos en LEED y reconvertidos mejorar las ganancias. Allí también se tiene en cuenta el mantenimiento para que los edificios sigan siendo competitivos en el mercado, invirtiendo de acuerdo a las rentas que se pueden obtener", ejemplifica Novoa Uriarte. "En Newmark nos encargamos de detectar esas tendencias y conectar a los inversores con esos activos".