El nuevo auge de las propiedades de lujo dispara el precio del suelo en Miami

MIAMI—En 2006, en pleno auge inmobiliario, Ugo Colombo, un constructor italiano, compró una participación en un terreno vacío al lado del río Miami y frente a la Bahía de Biscayne, en un acuerdo que valoró el sitio en cerca de US$25 millones.

La semana pasada, Colombo y sus socios vendieron la misma parcela de tierra, actualmente uno de los últimos terrenos frente al mar sin desarrollar en el centro de Miami, por US$125 millones a una empresa controlada por la familia del magnate argentino de supermercados Alfredo Coto.

Miami ha sido testigo de una ola de compras de terrenos conforme los constructores de apartamentos compiten por conseguir los pocos espacios codiciados que quedan sin desarrollar, lo que ha elevado los precios a niveles récord.

Se trata de la fase más reciente en el sorprendente giro que ha tenido el mercado de "condominios" de Miami, donde muchas de las 22.200 unidades construidas durante el auge previo quedaron desocupadas después del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Cuando los precios se derrumbaron, los compradores con efectivo —principalmente de América Latina, pero también de Canadá, Rusia y Europa— empezaron a comprar y aquellos apartamentos han sido absorbidos casi por completo.

"Básicamente nos estamos quedando sin propiedades frente al mar para proyectos de alta densidad en Miami", señala Ro-bert Given, un agente inmobiliario de CBRE Inc. que ayudó a representar a Colombo y sus socios en la transacción.

El precio pagado por el terreno de 5.000 metros cuadrados —conocido como el "Epic II" porque está ubicado al lado del Epic Miami, un hotel y condominio de lujo— sería el mayor de la historia de la ciudad en términos de precio por metro cuadrado adecuado para construir.

El precio "supera cualquier cosa en la que hayamos estado involucrados o visto" en la ciudad, dice Given.

Un estudio que será publicado pronto y que la consultora Integra Realty Resources, de Nueva York, realizó para la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami, halló que cerca de 90% de los compradores de nuevas unidades residenciales son extranjeros. Pese al constante aumento de los precios, su apetito no parece disminuir, afirma Anthony Graziano, director gerente sénior en la oficina de Integra en Miami y autor del estudio.

Los precios de los condominios construidos durante el auge de 2003-2008 han subido alrededor de 75% en los últimos dos años, de unos US$2.475 el metro cuadrado a US$4.300, según el estudio.

Las unidades actualmente en construcción normalmente cuestan entre US$4.840 y US$5.920 por metro cuadrado. En tanto, los precios de proyectos que aún no han comenzado promedian entre US$5.920 y US$7.265 el metro cuadrado. Los agentes estiman que los apartamentos en el terreno Epic podrían valer hasta US$10.765 por metro cuadrado.

Durante el punto más álgido del auge inmobiliario, los condominios más caros se vendían en entre US$7.000 y US$8.600 por metro cuadrado, dice Graziano.

En el último año ha habido una serie de acuerdos en los que los promotores inmobiliarios han estado dispuestos a pagar decenas de miles de millones de dólares por cada porción de tierra no desarrollada. En julio del año pasado, Swire Properties Inc., subsidiaria de una inmobiliaria comercial con sede en Hong Kong que está construyendo el Brickell City Centre, un enorme proyecto de uso mixto en el centro de Miami, pagó US$64 millones por 6.270 metros cuadrados.

Cuatro meses después, Related Group, cuya junta es presidida por Jorge Pérez, magnate inmobiliario nacido en Argentina de padres cubanos y dueño minoritario del equipo de fútbol americano Miami Dolphins, pagó US$104 millones por una parcela de 1,6 hectáreas en el centro de la ciudad cerca del hotel Epic.

Y a unas cuadras, varios postores han ofrecido más de US$80 millones por 8.000 metros cuadrados junto a un hotel Holiday Inn frente al mar, según una fuente al tanto.

"Hay transacciones que, hace tres años, habrían superado la imaginación de cualquiera", dice Ezra Katz, un inversionista de Miami y presidente ejecutivo de Aztec Group Inc., una agencia de bienes raíces. "Ahora es una competencia para ver quién puede controlar los mejores sitios de Miami".

Hay más de 14 torres con más de 4.000 unidades en construcción en la zona céntrica, asevera Peter Zalewski, director de CraneSpotters.com, que hace un seguimiento de los proyectos de condominios en el sur de Florida. Otras 44 torres con cerca de 13.500 unidades han sido propuestas, agrega.

"El mercado de Miami ha girado 180 grados en un tiempo récord", dice Colombo. "Hay una inmensa escasez de tierra. En la zona costera, no queda nada. Cada agujero que ve en el mapa ahora se está llenando".

Los promotores inmobiliarios dicen que hay menos riesgo de una caída brusca en el actual ciclo. Se han eliminado a los es-peculadores, explican, imponiendo modelos de financiamiento al estilo latinoamericano, que exigen a los compradores pagar por adelantado al menos 50% antes de cerrar el acuerdo. Como resultado, las inmobiliarias están utilizando más esos depósitos, y menos deuda, para financiar la construcción.

De todos modos, las altas cotizaciones de los terrenos producen efectos no deseados en el mercado inmobiliario en el centro de Miami, dice John Sumberg, socio gerente de la firma de abogados Bilzin Sumberg, quien se especializa en bienes raíces co-merciales.

Los constructores de condominios ultra lujosos están dejando sin espacio a los que desarrollan otros tipos de inmuebles, como oficinas, apartamentos de alquiler y viviendas económicas, afirma.

"Las otras líneas de productos no pueden competir", sostiene Sumberg. "Cualquier sitio que pudiera ser un condominio no puede ser utilizado de forma económica para cualquier otro propósito".

Otro informe de la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami que será publicado pronto indica que la tasa de desocupación en el distrito financiero Brickell es ahora de 15%, frente a 25% a fines de 2011, cuando había una sobreabundancia de oficinas. Se prevé que este índice siga cayendo, pero se están construyendo pocos proyectos de este tipo.

La apreciación de los terrenos también podría afectar la construcción de apartamentos de alquiler, que tienen alta demanda en Miami.

A los precios de hoy, tales proyectos son imposibles, expresa Carlos Melo, director de la promotora inmobiliaria Melo Group. Su empresa acaba de completar un edificio de apartamentos para rentar en el centro y tiene otro en sus planes, pero adquirió esas parcelas antes del auge de los precios.

"Si no compraste tierra antes, no vas a hacer apartamentos para alquilar", señala. "El mercado de renta sufre mucho cuando existe esta distorsión en los precios".

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