El auge de bienes raíces comerciales pone en alerta a los países desarrollados
Los inversionistas están llevando los precios de los bienes raíces comerciales a niveles récord en muchas ciudades del mundo, desatando preocupaciones de un posible recalentamiento.
Las valuaciones de edificios de oficinas vendidos en Londres, Hong Kong, Osaka y Chicago —medidas en precio por metro cuadrado— llegaron a niveles récord en el segundo trimestre, según la firma de investigación de mercado Real Capital Analytics. En Nueva York, Los Ángeles, Berlín y Sídney alcanzaron sus máximos desde 2009.
El valor de las transacciones de bienes raíces comerciales en Estados Unidos saltó 36% interanual en el primer semestre a US$225.100 millones, superando el récord registrado en 2006, según Real Capital. En Europa, el valor de las transacciones se disparó 37%, a 135.000 millones de euros (unos US$148.000 millones), la primera mitad del año más robusta desde 2007.
Las bajas tasas de interés y la abundancia de efectivo inyectado en las economías desarrolladas por los bancos centrales han aumentado el atractivo de los bienes raíces comerciales en comparación con bonos y otras alternativas de inversión. Grandes inversionistas estadounidenses reforzaron sus posiciones inmobiliarias al tiempo en que los compradores de Asia y Medio Oriente han entrado con fuerza al mercado.
El alza de la demanda de propiedades comerciales ha planteado comparaciones con el delirante auge de mediados de la década de 2000 que desembocó en el estallido de la burbuja inmobiliaria y hundió a la industria desde Florida hasta Irlanda y España. La recuperación iniciada en 2010 cobró fuerza considerable en el último año y el crecimiento se acelera a un ritmo preocupante, dijeron analistas.
"Lo llamamos un mercado de ciclo tardío", dice Jacques Gordon, director de investigación y estrategia de LaSalle Investment Management, firma de Chicago que supervisa US$56.000 millones en activos inmobiliarios. Gordon subraya que aunque no es el momento de entrar en pánico, generalmente nada muy bueno ocurre cuando "demasiado capital ingresa a cualquier clase de activo".
Los reguladores estadounidenses siguen atentamente la situación. En su informe semestral al Congreso, la Reserva Federal indicó el mes pasado que "las presiones de valuación de bienes raíces comerciales están aumentando mientras los precios de los inmuebles comerciales siguen subiendo rápidamente".
Tradicionalmente, las tasas de interés bajas elevan el atractivo de los bienes raíces comerciales, especialmente en las grandes ciudades con economías que crecen con bríos. Un bono del Tesoro estadounidense a 10 años rinde cerca de 2,12%, mientras que un inmueble comercial en Nueva York tiene una tasa de capitalización promedio (una medida de rentabilidad) de 5,7%, según Real Capital.
Al mantener las tasas de interés bajas, los bancos centrales de las economías desarrolladas han empujado a los inversionistas que buscan maximizar sus ingresos hacia una amplia variedad de activos más riesgosos, desde bonos basura a las acciones y los bienes raíces.
Últimamente, el dinero para la compra de bienes raíces ha estado llegando de todas partes. Los fondos de pensiones de EE.UU. han invertido 7,7% de sus activos en propiedades, frente al 6,3% que tenían en 2011, de acuerdo con Preqin, una firma de seguimiento de inversiones alternativas.
Los inversionistas no estadounidenses también han pisado el acelerador. La aseguradora china Anbang Insurance Group pagó US$1.950 millones en febrero por el Waldorf Astoria de Nueva York, un precio récord para un hotel de EE.UU. Otra aseguradora china, Sunshine Insurance Group Co., compró en mayo el lujoso Baccarat Hotel de la misma ciudad por más de US$230 millones, equivalente a un récord de US$2 millones por habitación. En abril, China Life Insurance Group Co. y Ping An Insurance Co. compraron una participación mayoritaria en un proyecto inmobiliario en Boston de US$500 millones.
Los inversionistas chinos no se han limitado a EE.UU. CIC, el fondo soberano del país, compró el mes pasado nueve torres de oficinas en las ciudades australianas de Sídney y Melbourne y 10 centros comerciales en Francia y Bélgica.
"Lo que ha sido fascinante es la velocidad con la que han actuado", observó Iryna Pylypchuk, directora de investigación global de CBRE.
En Europa, los compradores se están aventurando en mercados como Madrid y Dublín, donde los valores de las propiedades no han recuperado los niveles previos a la crisis. El mes pasado, la firma británica M&G Real Estate hizo su primera inversión en España, pagando 90 millones de euros por un edificio vacante de oficinas de 35.000 metros cuadrados en el centro de Madrid. M&G remodelará el edificio para luego alquilarlo a la agencia de publicidad británica WPP PLC.
"Todavía estamos comprando en el punto bajo en España", dice Simon Ellis, gerente del fondo inmobiliario básico europeo de M&G, que desde marzo ha invertido 360 millones de euros en Dinamarca, Italia, Alemania y Francia.
La actividad febril contrasta con la situación que imperó tras la crisis de 2008, cuando los precios y el volumen de ventas del mercado inmobiliario comercial se desplomaron. En 2010 algunos mercados de oficinas como Nueva York y Washington comenzaron a recuperarse.
RXR Realty comenzó a comprar edificios de oficinas en Manhattan en 2009 y a principios de año vendió a Blackstone Group LP aproximadamente la mitad de su participación en seis edificios en una operación valuada en unos US$4.000 millones. Esto es más del doble de lo que RXR pagó originalmente por los activos.
Entre 2007 y 2009, el índice de valuación elaborado por Green Street Advisors cayó de 100 a 61,2. En 2013 cruzó nuevamente la barrera de 100 y la semana pasada llegó a un récord de 118.
Los analistas advierten que los valores de las propiedades podrían volver a caer si las tasas de interés suben bruscamente. La Reserva Federal ha señalado su disposición a aumentar las tasas en el transcurso del año. Un alza de las tasas podría tener repercusiones en los mercados globales, sobre todo si la caída de los precios provoca una ola de incumplimientos de los créditos hipotecarios.
No obstante, los optimistas replican que incluso en ese caso, los valores de las propiedades no tienen que sufrir necesariamente las consecuencias si el aumento de las tasas es acompañado por el de la inflación, que normalmente permite a los propietarios incrementar los alquileres. También señalan que hasta ahora el ciclo no ha visto el exceso de construcción que desestabilizó a los mercados de bienes raíces en el pasado.
La Fed y otros organismos indicaron que los bancos han relajado sus estándares de préstamos. Al final del primer trimestre de este año, los bancos tenían US$1,7 billones de dólares en préstamos comerciales inmobiliarios en circulación, apenas 2,6% por debajo del récord alcanzado en el primer trimestre de 2009, según la firma de servicios de datos de bienes raíces Trepp LLC.
Se prevé que las nuevas emisiones de valores respaldados por hipotecas comerciales rondarán este año US$110.000 millones, el nivel más alto después de la crisis y un salto de 17% a partir de 2014, según la publicación de la industria, Com-mercial Mortgage Alert.
Moody’s Investors Service también ha sonado la voz de alarma sobre el relajamiento de los estándares de crédito.
"Habríamos esperado que las lecciones de la crisis financiera hubieran sido más duraderas", lamentó Tad Philipp, director de investigación de bienes raíces comerciales de la calificadora de riesgo.
Art Patnaude y Peter Grant
Por Peter Grant
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