Dura lección para la torre más alta de América Latina
SANTIAGO, Chile.- En agosto del año pasado, después de casi una década de construcción, el multimillonario chileno Horst Paulmann terminó lo que esperaba que fuera el coronamiento de su carrera empresarial: el edificio más alto de América Latina, una moderna torre de oficinas de 64 pisos que se eleva sobre la capital chilena.
El desarrollo, no obstante, se está convirtiendo en un ojo morado para Paulmann y su compañía, Cencosud SA, una de las cadenas minoristas más grandes del subcontinente.
La torre es parte de Costanera Center, un complejo de uso mixto cuyo costo original estaba previsto en US$400 millones. Sin embargo, el precio ha subido a cerca de US$1.000 millones, principalmente debido a mejoras de diseño llevadas a cabo durante la construcción, tales como la adición de una plataforma de observación, según Cencosud. Aunque la parte comercial del complejo ha estado abierta desde hace tres años, la torre de oficinas permanece vacía, un año después de su finalización.
En lugar de convertirse en un símbolo de la consagración de Santiago de Chile como una de las principales ciudades del subcontinente para los negocios internacionales, la torre es una muestra de cómo desarrollos inmobiliarios ambiciosos en los mercados emergentes pueden verse afectados debido a la mala planificación y el cambio de los vientos políticos. "Ha sido un caso de estudio muy importante", dice Roberto Moris, un arquitecto y urbanista que trabajó para el gobierno y que hoy enseña en la Universidad Católica de Chile.
La principal razón por la que Cencosud no ha podido empezar a firmar arrendamientos de oficinas es que aún no ha conseguido los permisos de ocupación del gobierno. Funcionarios públicos dicen que Cencosud no ha hecho las mejoras necesarias a las calles de la zona para mitigar el impacto de los miles de trabajadores que se espera lleguen a trabajar en la torre.
"Debemos avanzar hacia una cultura de movilidad sustentable y sostenible, en que los ciudadanos utilicen el auto de manera racional", dijo una portavoz de Providencia, la comuna de Santiago que está jugando un papel clave en el proceso de permisos.
Ejecutivos de Cencosud dicen que esperan obtener en unos días luz verde para ocupar los primeros 15.000 metros cuadrados de la torre, que tiene un total de 70.000 metros cuadrados. No obstante, agregan que tomará al menos un año terminar las mejoras por valor de US$60 millones exigidas para obtener los permisos para ocupar todo el edificio.
En una entrevista, los ejecutivos reconocieron que el proceso de autorizaciones ha tomado más tiempo de lo previsto. Al mismo tiempo, consideran que Costanera Center es un éxito porque su porción minorista está casi 100% ocupada y atrae a grandes multitudes.
No es inusual que los desarrolladores se enfrasquen en discusiones con las autoridades acerca del impacto que los proyectos inmobiliarios tendrán sobre cuestiones como el tráfico y la contaminación. Lo que es inusual es esperar a tratar esos temas hasta que un proyecto de alto perfil como éste haya sido completado.
Cuando Cencosud empiece a firmar sus primeros contratos de alquiler de oficinas, enfrentará uno de los peores mercados en años debido a la desaceleración de la economía chilena. La tasa de oficinas vacantes se sitúa hoy en 10,5%, frente a 1,8% en 2012, según la oficina local de CBRE Group Inc.
Ejecutivos del sector dicen que parte de la culpa por este fiasco se debe al enmarañado proceso de aprobación del gobierno. Cencosud ha tenido que obtener aprobaciones de siete diferentes organismos públicos nacionales y locales.
De todos modos, parte de la culpa de que la torre de oficinas esté aún vacía también recae en Paulmann, un empresario de 80 años que emigró de Alemania con su familia en 1948, a los 13 años. Su agresivo enfoque fue exitoso cuando se trataba de expropiaciones, múltiples crisis monetarias y otros avatares de los negocios en Sudamérica. Sin embargo, no le ha servido con su proyecto de la Gran Torre.
Paulmann "está acostumbrado a la vía rápida", dice Nicolás Cox, director gerente de la oficina de CBRE en Chile. "Ahora enfrenta la otra cara de la moneda".
Cencosud, que vendió acciones al público en 2004 pero sigue estando bajo control de Paulmann y su familia, registró en 2014 ingresos de 10,91 billones de pesos chilenos (US$16.040 millones). Se trata de un imperio minorista y de bienes raíces que incluye más de 1.000 supermercados y centros comerciales en América del Sur.
Cencosud comenzó la construcción en 2006. En ese entonces, la empresa y el gobierno acordaron un plan de mejoras de calles de acceso para hacer frente al aumento del tráfico de la sección comercial del proyecto, pero no hubo tal acuerdo para la porción de oficinas. Algunos de los ejecutivos que trabajaban en el proyecto le aconsejaron a Paulmann que retrasara la construcción hasta que quedara claro qué mejoras viales serían necesarias para obtener los permisos, pero él decidió seguir adelante, según personas al tanto. Ejecutivos de Cencosud dijeron que lograron reducir costos al construir la torre y el centro comercial en simultáneo.
En el momento de la ceremonia de inicio de las obras, Paulmann tenía buenas razones para pensar que conseguiría el apoyo político necesario. El entonces presidente de Chile, Ricardo Lagos, asistió al evento y elogió el proyecto.
La actual presidenta, Michelle Bachelet , también tuvo una actitud positiva respecto de Costanera Center durante su primer mandato, entre 2006 y 2010. En 2009 acompañó a Paulmann en el relanzamiento del proyecto, que había sido suspendido durante los peores meses de la crisis financiera mundial.
No obstante, los vientos políticos se han movido en contra de las empresas y los urbanizadores. En su segundo mandato, que comenzó el año pasado, Bachelet ha adoptado políticas más populistas y menos favorables para los negocios, impulsando numerosos cambios.
"Si este proyecto se hubiera construido 10 años antes, le habría ido bien", afirma Moris.
Por Ryan Dube y Peter Grant
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