Inmuebles: bajan las ventas, no los precios

El mercado inmobiliario porteño empezó el año profundizando su caída, pero los precios ya dan una tímida señal de repunte: mientras la cantidad de operaciones está en mínimos históricos, los propietarios no tienen incentivos para vender más barato.

En febrero, el Colegio de Escribanos mostró una caída de 18,4% hasta 1629 escrituras, el nivel mensual más bajo desde 2002. Pero los precios reaccionaron: el valor promedio del m2 fue de US$ 1718, un 1% más respecto del mismo lapso de 2014. Los datos corresponden a la consultora Reporte Inmobiliario para un departamento usado de 2 y 3 ambientes sin amenities.

Es decir, la dinámica de los precios en el mercado sigue la lógica del tipo de cambio, mientras que la cantidad de operaciones tiende a subir o bajar según las facilidades para hacerse de dólares. Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, "el mercado sigue ajustando por cantidad y no por precio. Este año, el tipo de cambio marginal cayó [9,56%] y produjo algún ajuste en los valores".

El relevamiento muestra un camino ascendente. En 2009 se pactaba a US$ 1310 por m2. En 2010, a 1445; en 2011, a 1529, y en 2013, a 1919. Luego, en el primer mes de 2014, la devaluación tumbó el precio en 11 puntos: 1701 dólares.

Roberto Arévalo, líder de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), confirma que a pesar de la menor actividad los propietarios sólo utilizan al dólar como referencia y no han convalidado bajas de precio. "En los momentos de tipo de cambio planchado comienza a haber algunas operaciones más y los precios suben. Sin embargo, cuando hay ofertas de pago en efectivo en dólares se pueden hacer contraofertas con hasta 10% de descuento, según el apuro del vendedor."

La compra de un inmueble es cada vez más exclusiva. Según un estudio de la Consultora W para la CAI, al 60% le tomaría entre 34 y 70 años pagar un departamento de 60 m2 si destinara un tercio de su ingreso a ese fin. Al 20% más rico, entre 5 y 17. Y al 20% más pobre, 155 años. Juan Cruces, profesor de economía de la Universidad Torcuato Di Tella, concluye: "Un departamento vale 36 años de alquileres, y las principales empresas argentinas, entre 5 y 12 años de utilidades. Las principales empresas del mundo valen 22 años de utilidades. ¿Qué tendrán nuestros departamentos para valer tanto?".

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