Mercado de capitales, la herramienta para hacer crecer el sector inmobiliario

Uno de los grandes motores del crecimiento de la economía es el sector inmobiliario. Mes a mes, el índice de la construcción es tomado como referencia para demostrar o no, el aumento en puestos de trabajo o en ventas de materiales. Sin embargo, pese a la importancia del área, Argentina sufre de un déficit en un punto clave: la financiación de estas inversiones a través de herramientas del mercado de capitales y del sistema financiero.

“El Real Estate es muy dependiente de grandes aportes de capital. En el mundo, este dinero es aportado por instituciones financieras (vía préstamos de corto plazo para construcción o a largo plazo para compra) y también por instrumentos del mercado de capitales que permiten reunir una gran masa de dinero para invertir en proyectos”, explica Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield Cono Sur.

Los instrumentos de mercado de capitales son los Fondos de Inversión, que en muchos países tienen reglas específicas para impulsar al mercado inmobiliario, como, por ejemplo, los REIT en Estados Unidos y las FIBRA en México . Estos fondos permiten a los individuos y a las grandes empresas adquirir una cartera diversificada de inmuebles. A su vez, posibilitan que todo el proceso esté gestionado por expertos en el área.

“En Argentina hubo algunas experiencias positivas, como los Fideicomisos Financieros, con los cuales se financiaron grandes edificios. Tal es el caso de la Torre Bouchard. Por razones regulatorias y falta de incentivos, estas iniciativas ya no existen”, detalla Karina Longo, responsable del área de Research de Cushman & Wakefield.

Afortunadamente la situación empieza a cambiar. Recientemente, la Superintendencia de Seguros de la Nación dictó una norma que facilita a las aseguradoras la inversión en Fondos Inmobiliarios. Esta normativa puede dar pie a que administradores de Fondos de Inversión puedan diseñar y ofrecer instrumentos para atraer inversores.

“El potencial es enorme: la nueva norma facilita que las compañías de seguro inviertan den Fondos de Inversión cerrados, y y un cálculo inicial nos indica que los fondos disponibles para invertir exceden los USD 2.000 millones. Aun cuando sólo porcentaje de los mismos se dirija al sector inmobiliario, los fondos pueden tener gran impacto en el mercado”, señala Faigenbaum.

En ese sentido, cree que “es de esperar que en Argentina se replique la experiencia de otros países, donde los Fondos son instrumentos para que los jugadores de mercado obtengan financiación y los individuos y las instituciones inviertan en proyectos. Los fondos están diversificados en varios activos y luego distribuyen la renta entre los cuotapartistas”.

Recientemente, en el país se tuvo una primera experiencia en Fondos derivada de la Ley de sinceramiento. Esta permitió la inversión en Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC) para proyectos inmobiliarios, los que se podían evaluar según:

• Tipo de tasa: podía ser fija (fondos de deuda) o variable (fondos de equity)
• Cantidad de desarrolladores empleados: uni o multidesarrollador
• Tipo de proyecto: venta o renta

Por la forma en que está armado el esquema de los FCIC, estos favorecen la inversión en proyectos de ventas y facilitan que el Fondo le preste al desarrollador a tasa fija. “Los fondos de inversión del sinceramiento se transformaron en instrumentos que financian a un desarrollador en particular; la garantía son los proyectos que él está aportando”, aclara Longo. Éste es un buen primer paso, pero resulta insuficiente si se quiere apuntar a un mayor crecimiento del mercado del Real Estate.

“Mirando hacia adelante, lo que el mercado está esperando es que se sancione una Ley de Mercado de Capitales que incluya herramientas que favorezcan una mayor inversión en el sector. Un FCI permite a cualquier individuo canalizar su apetito por invertir en ladrillos con un instrumento diversificado, orientado a cierto tipo de producto, y gestionado por expertos. Esta es una buena alternativa frente a otras como el dólar y el plazo fijo”, explica Faigenbaum.

Y concluye: “el Real Estate tiene un perfil de ingresos que es único en comparación con otros instrumentos: permite retornos regulares positivos en pesos y apreciación a largo plazo en dólares. Gana quien invierte, gana el desarrollador y, en definitiva, se motoriza un sector clave de la economía real. Por eso es tan necesaria una nueva normativa”.

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