Oficinas premium: las empresas necesitan más m²

Históricamente el mercado de oficinas Clase A de Buenos Aires presenta la particularidad de que está sub-ofertado. Y hace ya más de un año que nos encontramos con un escenario en el que la demanda tiene una absorción neta positiva; es decir, que las empresas están tomando metros.

Esto empuja la vacancia a la baja presionando, a su vez, los precios de renta al alza, lo que deja un escaso margen de negociación para los inquilinos. Entonces, si bien los indicadores son positivos, se observa un mercado extremadamente sub-ofertado que va a necesitar crecer a corto plazo para poder abastecer la gran demanda de edificios de oficinas premium.

Según el informe Market Beat, elaborado por Cushman & Wakefield, en 2016 la demanda fue de 71.800 m² (absorción neta) y, de mantenerse en el mismo nivel, para 2017 el mercado de oficinas tendría un déficit de superficie clase A.

Aunque se prevé que durante este año se finalicen alrededor de 95.400 m² de superficies premium, sólo el 57% de la misma será oferta especulativa. “Si se mantiene la demanda, no va a haber espacio para sostenerla. Las compañías que proyectan que necesitarán espacios grandes en el corto plazo están firmando pre-alquileres para asegurarse los metros. Esto le da a los desarrolladores la ventaja de tener alquilado su edificio antes siquiera de tenerlo terminado”, dice Mercedes Pagliettini, Senior Broker de Cushman & Wakefield.

“Si una empresa busca más de 3.000 m², todos juntos, en un solo edificio premium, hoy es sumamente difícil que los encuentre. Esto dificulta los grandes movimientos corporativos”, agrega José Viñas, Senior Broker de la misma compañía.

Más metros, mejores locaciones

Por la dinámica del mercado también cambiaron las necesidades y las exigencias edilicias: se buscan plantas más amplias, que tengan en cuenta conceptos sustentables y que incorporen espacios que eleven el nivel de vida dentro de las oficinas. “Las grandes corporaciones exigen altos estándares de calidad en sus edificios, ya que hacen a su imagen y a lo que quieren mostrar de sí mismas, sobre todo de cara a los colaboradores. Los edificios Clase B se están volviendo obsoletos y si no reciben inversiones que mejoren sus características técnicas, es difícil que logren captar el interés de potenciales inquilinos”, alerta Pagliettini.

“Los nuevos desarrollos cumplen con las certificaciones LEED, que indica el grado de sustentabilidad del edificio. Las grandes empresas están demandando que sus edificios cumplan con esta normativa en sus sedes en todo el mundo.”, detalla Viñas. Catalinas, Alem Plaza, Laminar, sieguen siendo clase A, pero los nuevos edificios presentan otras características desde su construcción. “Construcciones más ecológicas, sustentables y que apuntan a lograr el ahorro energético. Todo eso redunda de forma positiva en la gestión de los edificios: se optimiza la climatización y se aprovecha mejor la luz natural. Por otro lado, los techos verdes mitigan el impacto ambiental y hasta proporcionan un ambiente adicional de esparcimiento para los empleados”, sostiene Pagliettini.

El panorama actual, con un nivel de superficie disponible que se acerca a su mínimo histórico, sumado a la alta fragmentación de la misma, presenta dificultades para las empresas que están buscando ampliar sus oficinas. “Los desarrolladores que se animen hoy a lanzarse con nuevos proyectos se encuentran ante un escenario sumamente favorable: la vacancia histórica de los últimos 17 años siempre fue mayor al 8% y hoy por hoy está llegando al 5%. Esto demuestra que el mercado está subofertado”, agrega Viñas.

Para acceder al informe completo del Market Beat, descargá el PDF.