Cuáles son los cambios en la ley de alquileres

Antes del final del período legislativo, el oficialismo decidió dar tratamiento al proyecto de ley Alquileres y modificar la media sanción que el Senado votó a fines del año pasado por unanimidad. Los cambios incorporados alteran el espíritu original de la iniciativa que era impulsada por el Frente Nacional de Inquilinos.

El nuevo texto mantiene en dos años —y no en tres— la duración de los contratos y propone diversos tipos de garantías. Además, se podrá pactar una actualización si la inflación supera el 6 por ciento anual. También, le pone un tope a las comisiones cobradas por las inmobiliarias. Se trataría en la sesión de Diputados pautada para la semana que viene o la otra y volvería a la Cámara Alta en revisión. ¿Cuáles son los cambios incorporados y los que aún se negocian de cara a su paso por el recinto?

El nuevo texto mantiene en dos años —y no en tres como la propuesta original— la duración de los contratos y propone diversos tipos de garantías

Los diputados de la comisión de Legislación General, liderados por Daniel Lipovetzky (PRO), dictaminaron con modificaciones la media sanción que reforma el Código Civil y Comercial de la Nación respecto de los contratos de locaciones urbanas, por lo cual deberá volver en revisión al Senado. No obstante, el macrista anunció que el texto quedó abierto a nuevos cambios que se van a incorporar en el debate en particular en el recinto. Podría tratarse en las sesiones del 22, 23 o 29 próximo.

El dictamen, que cuenta con el apoyo del gobierno nacional, recibió el respaldo de la mayoría de los diputados del bloque oficialista. No obstante, firmaron en disidencia los radicales Ricardo Alfonsín, Carla Carrizo y Brenda Austin, el macrista Pablo Tonelli y el massista Frente Renovador, quienes impulsan más modificaciones. En tanto, el FpV-PJ presentó un dictamen de minoría respetando el texto aprobado por unanimidad en la Cámara alta.

Si este nuevo texto se aprueba en las próximas semanas, el Senado deberá sesionar para refrendarlo, lo que podría producirse recién en diciembre, durante el período de sesiones extraordinarias que pedirá abrir el presidente Mauricio Macri, o recién el próximo año con la nueva conformación del Congreso.

LA NUEVA PROPUESTA:

“Creemos que es una ley equilibrada, que protege al sector más débil de la relación, que es el inquilino, pero tampoco desalienta la oferta de inmuebles, que en definitiva terminaría perjudicando a las propias personas que desean encontrar su vivienda”, aseguró Lipovetzky al defender el nuevo texto. Mientras que la senadora Silvina García Larraburu (PJ-FpV), autora del proyecto original, rechazó el dictamen de Diputados y advirtió que “no se respetó el pedido de más de 6.5 millones de familias inquilinas de llevar a tres años los contratos de alquiler ni tampoco el requerimiento de un índice de actualización promedio entre inflación y salarios”.

El valor de los alquileres se actualizará de manera anual en base a la inflación del Indec. De esta manera, se limitan los abusos de las inmobiliarias que imponen ajustes semestrales

Es que, entre los principales cambios incorporados al dictamen, se mantiene en dos años la duración de los contratos de locación que se utiliza en la actualidad contradiciendo la redacción del Senado. En tanto, se establece que el valor de los alquileres se actualizará de manera anual en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC . De esta manera, se limitan los abusos de las inmobiliarias que imponen ajustes semestrales del monto, pero los incrementos serán al ritmo de la inflación sin tener en cuenta los salarios.

El dictamen, además, amplía los instrumentos de garantía que servirán al inquilino para ingresar a una propiedad: garantía real, aval bancario, seguro de caución; garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente; y cualquier otra que resulte satisfactoria a criterio del locador.

Otro artículo fija que, en caso de destino habitacional, al inquilino no se le podrá pedir un depósito mayor a un mes; y cuando se realice la renovación de contrato “las comisiones u honorarios no podrán superar el valor de medio mes de alquiler”. Por otra parte, las reparaciones de la vivienda ya no estarán a cargo del propietario sino a cargo del inquilino, mientras que los impuestos que gravan la propiedad seguirán a cargo del propietario.

El propietario podrá incluir una cláusula al contrato que obligue a los inquilinos a tener que avisar con seis meses de antelación si se quiere rescindir el contrato. Si no se hace deberá pagar el medio año. Hoy no hace falta avisar con antelación. En tanto, la negociación previa ya no es de 60 días sino de 30; es decir que si un mes antes de que finalice el contrato de alquiler las partes no llegan a un acuerdo, el inquilino tendrá muy poco tiempo para encontrar otra vivienda.

Finalmente se incorpora el concepto de “alquiler social” que indica que el Poder Ejecutivo, a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat, deberá “crear un programa destinado a apoyar a los inquilinos que tengan dificultades para cumplir con los requisitos de la garantía, depósito e incluso pago de alquileres, siempre que el destino de las mismas sean viviendas sociales”.

MÁS CAMBIOS EN DEBATE

Debido a las objeciones de los diputados del propio interbloque oficialista y del Frente Renovador, Lipovetzky anunció que hasta el día del tratamiento en el recinto, se analizarán más modificaciones al dictamen que serían incorporados en el recinto durante el debate en particular.

¿Cuáles son los cambios que podrían agregarse a último momento?.

En análisis está una propuesta del diputado Ricardo Alfonsín (UCR-Cambiemos) que sugirió modificar el artículo 9 sobre las actualizaciones, de manera que se aclare fehacientemente en el texto que “sólo” se podrán hacer ajustes anuales, “sino quedará librado a la negociación entre las partes”, planteó. Además, pidió que los contratos se extiendan a tres años como preveía la media sanción del Senado.

En la misma línea está la proposición de la diputada del espacio de Martín Lousteau, Carla Carrizo (UCR-Cambiemos), que pidió que se aclare en el segundo párrafo del artículo 3, donde dice “en el caso de negativo silencio del locador ante un reclamo del locatario para que se efectúe alguna reparación” agregar que ese reclamo debe ser con “notificación fehaciente” para que quede alguna constancia y añadir otro párrafo para los casos en que el reclamo no se resuelve que diga lo siguiente: “si el locador efectúa la reparación y se interrumpe el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que le reduzcan el canon temporariamente en proporción a la gravedad”. No obstante, se manifestó a favor de la medida en términos generales: “celebro que estemos trabajando por un proyecto tan esperado por la sociedad”.

En tanto, la cordobesa Brenda Austin (UCR-Cambiemos) calificó como “abusivo” el artículo que dispone que la notificación de la rescisión del contrato sea con seis meses de antelación y propuso que se reduzca. Respecto de las garantías pidió que se especifique en el texto de la ley si basta sólo con una de todas las opciones o si el locador puede solicitar varias.

También desde el oficialismo, pero en las antípodas de sus correligionarios, el macrista Pablo Tonelli (PRO-Cambiemos), se manifestó en contra de que la actualización del valor del alquiler sea anual y con un determinado índice. “Le quita flexibilidad al contrato entre locatarios y locadores. Debería agregarse: ‘salvo pacto contrario’ y dejarlo librado al juego del mercado”, planteó .

Desde las filas de Sergio Massa , la diputada del Frente Renovador Carla Pittiot pidió que “se agregue una propuesta de los legisladores María Teresa García y Juan Cabandie, (ambos del bloque FpV-PJ), respecto del ‘certificado de buen pagador’, en donde el locador debe ofrecerle al locatario dicho certificado, siendo una motivación para el cumplidor y buen inquilino”. Mientras que su colega Juan Brugge impulsa la incorporación de la figura de la "consignación con cheque cancelatorio", que, según explicó, se puede conseguir en cualquier banco y le proporciona seguridad al pago. Habrá que ver cuál de todas estas propuestas prospera. Lo cierto es que si Diputados quiere que sus cambios lleguen a buen puerto necesita que la media sanción tenga el mayor de los consensos, dado que, como el texto vuelve en revisión al Senado, esta cámara deberá decidir si insiste con el proyecto que ya aprobó el año pasado por unanimidad o avala los cambios de la otra cámara.

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