Créditos hipotecarios: por qué está cada vez más lejos el sueño de la casa propia

En los últimos años, acceder a una propiedad en la Argentina se volvió, para la mayoría, una utopía. El precio del metro cuadrado en dólares se disparó en las últimas décadas y las sucesivas devaluaciones desinflaron la oferta de créditos hipotecarios, al punto que para un trabajador solo es posible pensar en una vivienda a través de una herencia, o de un adelanto de ella, gracias a una ayuda familiar.

En la Argentina, los créditos hipotecarios, el mecanismo financiero mediante el cual la clase media puede aspirar a tener una propiedad, prácticamente desaparecieron. De un pico de entre 5 y 6 puntos del PBI previo al estallido social de diciembre de 2001, cayeron hasta alcanzar un piso histórico en el tercer trimestre de 2021, donde representaron un 0,67% del producto.

La tendencia a la extinción de las hipotecas de la Argentina va a contramano de lo que pasa en la región: en las últimas dos décadas, los créditos hipotecarios se expandieron y se abarataron en Chile, Colombia, México, Perú y Paraguay. En el caso de los chilenos, según un índice elaborado por el economista Federico González Rouco, autor del libro “Dueños o Inquilinos”, el porcentaje de los créditos para viviendas sobre el PBI trepó de 12% en el año 2000 a 27,3% a finales de 2021.

“En la Argentina de hoy, ni con un trabajo excelente se puede acceder a un crédito hipotecario. Hay que irse a salarios de entre $600.000 y $800.000 para poder pagar una cuota y llevar un estilo de vida cómodo. Ni siquiera con un trabajo cuatro veces por encima de la media se puede empezar a pensar en un crédito para comprar una vivienda”, explica González Rouco, quien también escribió el libro “Vivienda: el relato”.

Con casi dos décadas de inflación sostenida, los créditos a tasa fija desaparecieron como alternativa y los mecanismos de tasas variables fueron experiencias fugaces ante una realidad de salarios atrasados. “Nunca tuvimos los instrumentos ni la regulación de créditos hipotecarios para poder sostenerlos en momentos de alta inflación. Esa dicotomía de créditos o inflación, para mí, no existe. Tiene que haber un puente, como pueden serlo las cuotas indexadas. Otros países de la región tienen algún mecanismo de unidad indexada que surgió en momentos de alta inflación, que con el tiempo persistieron hasta que la macroeconomía se estabilizó”, sostiene González Rouco.

“Toda cifra que cruce el crédito hipotecario en la Argentina contra cualquier país del mundo va a dar magros resultados. El crédito hipotecario solo estuvo presente de manera espasmódica, hacia fines de la década del 90 y entre mediados del 2016 y 2018″, afirma José Rozados, presidente de la consultora Reporte Inmobiliario.

Según la consultora inmobiliaria, un trabajador que percibe un salario medio debería invertir todo su ingreso durante 14,2 años para poder acceder a comprar un departamento de dos ambientes de 42 metros cuadrados usado estándar en la ciudad de Buenos Aires. Ese esfuerzo es 13,6% superior al que se registró ocho meses atrás, en mayo de 2021.

La cuota de un crédito para la compra de una unidad de ese tipo en ese momento era de $87.000, tres veces más que un alquiler. “Actualmente, como un signo concreto del empeoramiento de la situación, hasta la banca oficial, el Banco Nación, resignó la oferta de créditos; ya en su web oficial no aparece la opción de crédito hipotecario para compra de vivienda ni el calculador”, señala un informe de Reporte Inmobiliario.

“Se puede obtener un crédito para comprar, motos, heladeras, aires acondicionados y financiar incluso viajes. Ahora, comprar una vivienda, no”, indica Rozados. “De todas formas, con estos niveles de inflación y la caída del salario real en dólares, ni a tasa cero cierra para que un asalariado medio califique a la compra de un departamento mínimo”, añade.

Dos décadas de caída

Según los datos oficiales, el pico registrado en el acceso a la vivienda fue en el tercer trimestre de 2001, antes del corralito y de la explosión social, cuando los créditos hipotecarios representaron un 5,4% del PBI. Luego, con el fin de la convertibilidad y la crisis macroeconómica cayeron hasta representar un 1,4% a fines de 2006. Más adelante, hubo un leve repunte hasta 2009 (1,6%), cuando comenzó una caída libre hasta el año 2016, cuando tocó un mínimo de 0,75%.

“El crédito hipotecario exige de por sí una relación de largo plazo, y se necesita acceso a financiamiento para los bancos. Desde 2001, la Argentina estuvo alejada del mundo financiero. Había una aversión a los bancos. Además, no hubo ninguna intención de que hubiera crédito hipotecario”, señala González Rouco. “Los gobiernos entre 2003 y 2015, y el actual, ven a la vivienda propia como algo bueno, pero las alternativas que plantearon para llegar a eso siempre fueron centralizarlos. Eso permite manejar la tasa de interés y manejar los presupuestos, y termina pasando que hay muy poco crédito, porque al Estado, ni en el mejor momento ni con la mejor voluntad, le alcanza para financiar 10.000 créditos al año”, agrega el economista.

Con frecuencia desde su llegada a la Casa Rosada, el Gobierno celebra actos en los que se entregan viviendas en el marco del Plan Procrear. Muchos de estos cuentan con la presencia del presidente Alberto Fernández, casi siempre secundado por el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi. El último acto de esta índole fue el 29 de diciembre, cuando se entregaron 141 viviendas en el barrio porteño de Parque Patricios.

“La historia del crédito hipotecario en la Argentina estuvo marcada por los gobiernos tratando de guiar los instrumentos. No hubo créditos de mercado, que son a los que puede acceder cualquiera y pueden sostenerse en el largo plazo. Hay un abordaje ideológico del acceso a la vivienda que tiene efectos en el mercado”, asegura González Rouco.

“El Procrear actual incluye un subsidio a la tasa de interés a través del Banco Hipotecario. Para los bancos privados, no hay incentivos para entrar en ese mercado. Entre 2012 y 2015, la inflación era de entre 25% y 35%, y las tasas de interés del Procrear eran de entre el 2% y el 14%. Para otro banco, la tasa mínima era de 50%. No podían competir, y dejaron de ofrecer créditos hipotecarios”, sostiene el economista especializado en vivienda.

Créditos UVA: un repunte transitorio

En 2017, el gobierno de Mauricio Macri introdujo un mecanismo de créditos hipotecarios con una tasa indexada, bajo el nombre de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Estos créditos tuvieron un boom entre 2017 y 2018, cuando alrededor de 110.000 familias hicieron uso de esta herramienta con el objetivo de acceder a la vivienda propia.

La popularidad que ganaron los UVA hicieron que los créditos hipotecarios se duplicaran en un solo año, hasta alcanzar el 1,6% en términos de PBI, el mayor registro en los últimos 12 años. Sin embargo, la disparada de la inflación en 2019 terminó con deudores que no pudieron afrontar sus pagos con una evolución de la cuota muy por encima de los ingresos familiares e incluso, en los últimos dos años, de la inflación. El cambio de gobierno y la ausencia de un instrumento que incluya salarios en la ecuación hizo que el furor por los créditos UVA se desvaneciera.

“En una economía que tendía a estabilizar la macro, pero con una inflación alta, la única forma real de posibilitar el crédito hipotecario es a través de un mecanismo de ajuste de capital y de cuota que, al menos, asegure la perdida del valor del peso como activo monetario. En otros países donde sostuvieron el mecanismo y no lo atacaron o bastardearon funcionó, y sigue funcionando, como en Chile y en Colombia”, explica Rozados.

“El crédito UVA es uno de los mejores avances que hubo en créditos hipotecarios, no tanto por la herramienta en sí sino por lo que implica en el largo plazo. Es necesario sumarle otros instrumentos para darle más robustez al sistema, pero hay falta de voluntad”, sostiene González Rouco. “Por ejemplo, podría organizarse un fondo de compensación en el que el deudor pague una cuota ajustable por salarios y el acreedor cobre una cuota ajustable por UVA”, sugiere.

En definitiva, más allá de la breve experiencia de 2017 y 2018, los argentinos perdieron casi por completo los créditos para comprar una vivienda en las últimas dos décadas. La ausencia de nuevos instrumentos y el aumento del precio del metro cuadrado llevaron a que el sueño de la casa propia sea, para la mayoría, precisamente eso: un sueño, cada vez más lejano y difícil de alcanzar.

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