Crece la relocalización de plantas y parques logísticos

El modelo de la fábrica inmersa dentro del tejido urbano que desde allí distribuye a su cadena de compradores ya no es sinónimo de eficiencia y éxito. Por ello, crece el desarrollo de parques industriales y logísticos estratégicamente ubicados. "Uno de los motivos por los que las empresas evalúan la decisión de mudarse es la relación con la comunidad. Se hace cada vez más dificultoso una fábrica ahí, es un factor indeseable en el tejido urbano", explica Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb BACRE.

"Una planta necesita energía para producir, calles adecuadas, servicios de transporte para su personal, agua industrial y de consumo humano y seguridad para su propia operación y para su personal. Y, además, ampliación de la capacidad productiva, beneficios fiscales, condiciones ambientales y de sanidad, menores costos y mayor accesibilidad, entre otras", agrega Winokur, como factores importantes al momento de relocalizar una industria, "porque de ello dependerá el éxito o el fracaso del proyecto".

Sobre los puntos que se deben plantear para la relocalización de una industria, se deben analizar y evaluar un número muy importante de variables e indicadores: definición del equipo que participara del proyecto, identificación de todos los interesados, como las distintas unidades de negocio, los recursos humanos, la tecnología de la información, los usuarios existentes y futuros, todo lo relacionado con la construcción, la parte legal, la seguridad y la higiene.

"Hay que armar un programa consistente que incluye desde las propiedades que califiquen para asegurar que empleados y clientes tengan accesos adecuados, hasta tener en cuenta en el presupuesto los costos directos e indirectos, los movimientos de camiones y fletes", detalla Winokur y añade: "Hoy hay aproximadamente 400 parques industriales en el país y se prevé que la cantidad de centros industriales de la Argentina se duplicará en los próximos 5 años. La cifra de parques y de industrias alojadas en ellos aumentará progresivamente año a año, motivada por la necesidad de concentrar en un sólo lugar de logística, seguridad, producción y servicios, entre otros factores", destaca Winokur.

Casi el 40% de los parques que hay en el país se concentran en la provincia de Buenos Aires. En la región Metropolitana, mientras tanto, hay 51, que ocupan casi 9.600 hectáreas. En el interior del país, por otro lado, "ganan protagonismo aquellos parques que se encuentran cerca de los puertos o vías de acceso rápido a cada ciudad y que luego comercializan mercaderías al resto de la Argentina o exportan", agrega Winokur.

Logística en cambio constante

En los últimos años, el mercado de distribución y logística se ha movido como uno de los sectores de mayor rendimiento de la industria de Real Estate debido a los cambios en la venta de productos y mercaderías al por menor.

Sin embargo, la venta minorista está lejos de desaparecer. "Basta con ver cómo Amazon está abriendo librerías físicas y adquiriendo supermercados; o ver como las ventas en línea de Walmart crecieron 63% en los últimos 12 meses en gran parte debido a los incentivos ofrecidos para el retiro de las compras en sus tiendas", ejemplifica Winokur.

Mientras tanto, el tamaño medio de los locales se está reduciendo, requiriendo más espacio de almacenamiento y llevando presión a los sistemas y tipos de entrega. "Todas estas tendencias son un punto de partida excelente para el negocio logístico y de los centros de distribución, especialmente en los principales centros de distribución de todo el país, que probablemente veremos los próximos años", resalta el presidente de Newmark.

La mayoría de las empresas, incluso aquellas con importantes ventas a través del comercio electrónico, tienen necesidades crecientes de depósitos para guardar sus mercaderías. Hacerlo requiere más logística de distribución y almacenamiento. "La clave del comercio electrónico es lo que los grandes retailers llaman el movimiento de mercadería desde un depósito hasta el domicilio del cliente, la demanda para el día siguiente, el mismo día y para las próximas dos horas. Esto amplifica la importancia de este segmento en el proceso de distribución. Los desafíos abundan para el inversor y el desarrollador, ya que la industria de la distribución se está transformando con tecnología de última generación, especialmente para esta última milla, como por ejemplo con los drones de entrega", enfatiza Winokur.

Esta es una oportunidad para grandes desarrolladores de grandes superficies. Y para las industrias, es fundamental tener en cuenta varios factores al momento de decidir la mudanza. "Al momento de pensar una relocalización a un centro o parque logístico, las opciones deben incluir y ser pensadas como multimodales, que incluyan autopistas, transporte aéreo, centros de entrega de paquetes, líneas de ferrocarril, entre otros. Ya sea un propietario o locatario vemos muchas oportunidades por delante en el espacio industrial / distribución, con desafíos que vale la pena abordar debido a la forma en que este tipo de producto está facilitando el deseo de los consumidores para la entrega a domicilio de los productos", resalta.

Todos los costos propios y comunes involucrados, seguridad, mantenimientos, expensas, etc., se pueden reducir ocupando un edificio más grande. Las economías en la construcción industrial están muy influenciadas por la escala. Los edificios más grandes cuestan menos de construcción que los edificios más pequeños. "Las nuevas tecnologías, como la robótica y los sensores espaciales, permitirán diferentes variantes de compartición de los depósitos. Estas aplicaciones aumentarán las rentabilidades del edificio al permitir que los almacenes operen en un modelo de demanda que ofrezca a los ocupantes una completa flexibilidad a costos generales más bajos".