“Se venden bien”: con un Milei consolidado, el mercado inmobiliario rural pasa por el mejor nivel desde hace mucho tiempo

Pese a que los precios de las commodities, de la soja en particular, están muy bajos y que no hay perspectivas de reducirse las retenciones por el momento, el 2024 para el mercado inmobiliario rural está terminado con un nivel de actividad de los más altos de los últimos tiempos, donde los valores fueron de menor a mayor. Según los operadores del sector, en la zona agrícola núcleo se inició en el orden de los US$14.000 o US$15.000 dólares por hectárea para los campos premium y hoy se está cerrando con un inversor que convalida los US$16.000 por hectárea, entre un 6 y un 14% de mejora, y un propietario que busca aun mejores valores. Pronostican que para el año que viene se puede continuar en esa senda ascendente.

En diálogo con LA NACION, el director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, Juan José Madero, destacó que este 2024 culmina con una actividad concreta, con inversores que no solamente averiguan sino que, además, van a buscar el producto y lo recorren.

“Se termina el 2024 con un nivel de actividad de los más altos de los últimos años. Hay una demanda extremadamente enfocada en campos agrícolas de calidad. Esa demanda está por sobre la oferta de lo que hay, tanto en zona núcleo como en regiones premium del país. Y eso repercute en que esos valores de esos campos han subido y recuperado bastante su valor”, dijo.

Según Madero, los valores de los campos buenos fueron de menor a mayor, donde en el comienzo de año una hectárea en zona núcleo rondaba en el orden de los US$14.000 o US$15.000 y hoy se está cerrando con un inversor que convalida los US$16.000 y un propietario que está pretendiendo más todavía: “Es una brecha que volvió a abrirse”.

En esa línea auspiciosa, ya en la segunda mitad del año se agrandó esa búsqueda hacia otras alternativas de campo y empezó a haber más movimiento concreto respecto de lo que son los establecimientos mixtos, los campos agrícolas de segunda y más relegado todavía las propiedades ganaderas que están teniendo su nivel de consulta y de recorrida, aunque cuesta concretar operaciones.

Roberto Frenkel Santillán, presidente de Bullrich Campos, dividió el año en el primer semestre, donde se hicieron operaciones más bien chicas hasta un máximo de US$5 millones, con compradores más locales o de gente relacionada con el campo, porque “Milei era solo una expectativa y no una realidad” pero ya en el segundo semestre se empezaron a ver operaciones más grandes, de mayores montos, de hasta US$80 millones, bien selectivas para campos agrícolas o mixtos buenos.

“A partir de la segunda mitad del año, las operaciones empezaron a ser peleadas en precio con ofertas hostiles, rápidas y buenas. Hoy el mercado, aunque selectivo, se consolidó y los campos se venden bien y podemos pensar que los campos subieron, con operaciones de gente extra sectorial, que se paga en el exterior”, afirmó.

En coincidencia con Madero, Frenkel Santillán, aseguró que se reactivaron las operaciones de campos ganaderos, que hace rato no pasaba, en virtud de la buena relación que tiene hoy el kilo de carne contra dólar, “aunque el inversor no lo ve con gran futuro”.

Para Mariano Maurette, responsable de la sección Campos de Álzaga Unzué y Cía., la curva positiva no empezó este año, sino a fin de 2022, cuando evidentemente los inversores ya consideraron oportuna la relación precio-rentabilidad de la explotación agropecuaria, como para poder animarse a meter, retomar e invertir en tierras.

“Lentamente se fue reactivando a fines del 2022 y el 2023 fue otro año activo, donde lo llamativo es que al ser un año de elecciones para presidente, donde en general la gente para todo a ver quién gana y depende de lo que gane, el rumbo del país va a ir para un lado o para el otro, se desenvolvió con mucho dinamismo. Se iba frenando por ahí cuando se acercaban las fechas de las PASO, de las primarias o del ballottage, pero la verdad es que se operó bien, con bastante normalidad. Y, llegó el 2024 que tampoco aflojó”, indicó.

Una de las cuestiones que aceleró la actividad este año fue el efecto blanqueo, que empezó a hacerse sentir y en la actualidad da la sensación en los operadores que esta prolongación que el mercado tiene, donde hay muchos pedidos, se debe básicamente a eso en este momento.

“Hay plata que está blanqueada y gente decidida a volver a invertir en tierra. Además, es un contexto donde en el gobierno de Milei los números se empiezan a mostrar positivos y a ver resultados que alientan, que estimulan, que entusiasman y, lentamente el efecto catarata, el efecto boca a boca se va sumando”, explicó Maurette.

Para Frenkel Santillán, en un primer momento, los empresarios veían a Milei con recelo, por sus opiniones y sus actos, pero ahora hay una mayor confianza: “Están pensando que Milei está aliviando toda esa carga de normas burocráticas y eso es un muy buen indicio”.

Ante este crecimiento de la demanda y de la concreción de los negocios, se presentó un problema porque en algunas zonas ya empieza a notarse la falta de oferta, donde se va vendiendo y la reposición no llega con la misma velocidad con la que los campos se están yendo.

“Se está vendiendo mucho y la reposición tarda en llegar. Si este escenario se mantiene, seguramente se puedan llegar a ir calentando los precios y vamos a tener un 2025 con mucha demanda y una oferta que tiende a escasear”, dijo Maurette, que no descartó que pueda empezar también la demanda de afuera, “la verdadera y famosa inversión extranjera, sabiendo que en este momento la Ley de Tierras está derogada por decreto y eso también va a movilizar el mercado”.

Respecto de los extranjeros, Madero dijo que ya ha habido consultas serias de extranjeros que están evaluando: “La carpeta argentina está frente al escritorio, frente a la vista en el escritorio, pero todavía con mucha cautela. Energía y minería también traen un atractivo sobre esos campos que, desde el punto de vista agropecuario, tienen escaso valor. El blanqueo ha permitido que inversores que no podían, por justamente la situación de su capital, entrar en el negocio, fuesen parte de un jugador más en la cancha de la demanda de campos”.

A un mes del cierre del año, Madero recordó que históricamente diciembre es un tiempo donde la actividad se ralentiza, salvo aquellas operaciones que viene de arrastre de los meses anteriores. “Por ahí con negociaciones que ya están iniciadas, se puede llegar a mantener un poco más de actividad durante diciembre. Por eso va a ser un cierre de año con más actividad que la histórica, aunque vamos a caer en el bache estacional”, aseguró.

Para 2025 es mucha la expectativa por parte de operadores, inversores y de propietarios en dos frentes que se vino hablando todo este año: el levantamiento del famoso cepo, que ya está anunciado que gradualmente se estaría terminando y se volvería a la normalidad y, por otro lado, el esperado anuncio del Gobierno de una posible baja o eliminación de las retenciones.

“Estas dos cosas obviamente van a repercutir para que el negocio de la producción sea atractivo. Ahí es donde el mercado de alquileres, que este año se amesetó un poco en valores, no en demandas, pueda tener su movimiento también. Son medidas que harán fluir mucho más el mercado, en evolución de los precios porque es un tema de oferta-demanda y de confianza, sobre todo. Evidentemente, la confianza va solidificándose”, finalizó Madero.

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