Qué pasa con la venta de inmuebles rurales luego de la reforma fiscal

Con anterioridad a la última reforma impositiva, la venta de los inmuebles rurales alquilados o inexplotados por parte de personas humanas, no quedaba alcanzada por el Impuesto a las Ganancias, dado que se trataba de una ganancia de capital no sujeta a imposición, aunque sí quedaba sometida al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) a la alícuota del 1,50% sobre el precio de venta.

Distinto era el caso de un inmueble cuyo propietario lo afectaba a una explotación agropecuaria, por ejemplo, una aparcería rural. En ese caso la venta del bien sí se encontraba gravada con el tributo, dado que quien realizaba la ganancia no era para el fisco una persona humana sino una "explotación unipersonal" cuyo concepto de ganancia es mucho más amplio que para las personas humanas, comprendiendo dentro de las mismas a las ganancias de capital. La alícuota aplicable era la progresiva de la ley, que llegaba al 35% para estos casos.

La determinación del resultado alcanzado debía realizarse deduciendo del precio de venta el costo de adquisición actualizado desde la fecha de compra y hasta la fecha de enajenación. La actualización se encuentra suspendida desde 1992, por lo tanto, a los efectos de poder arribar a un costo computable acorde a un valor actual, el propietario puede optar por ingresar al "revalúo impositivo", regulado por el Título X de la Ley 27.430, cuyo costo fiscal asciende al 8% sobre el valor del revalúo.

Cabe recordar que si el propietario dejaba de explotar el inmueble o lo afectaba a arrendamiento, transcurridos dos años desde la fecha de la última operación comercial por parte de la "empresa" o "explotación", la venta del inmueble no quedaba gravada con el impuesto a las ganancias porque ya se lo consideraba como parte del patrimonio de la persona humana.

¿Qué ocurrió a partir de la reforma? Se amplió la base del impuesto alcanzando ahora, entre otras operaciones, a los resultados derivados de la enajenación de inmuebles (incluyendo los rurales, por supuesto) y de la transferencia de derechos sobre los mismos, cualquiera sea el sujeto que las obtenga.

Las presentes operaciones están sujetas al tributo cuando el enajenante o cedente hubieran adquirido el bien a partir del 1º de enero de 2018 o, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha. En dicho caso, las operaciones no tributarán el ITI.

En el caso de inmuebles rurales ubicados en el país, la alícuota prevista es del 15% sobre la ganancia bruta dada por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo de adquisición actualizado, conforme al Índice de Precios Internos al por Mayor (IPIM) desde la fecha de compra y hasta la fecha de enajenación o transferencia. Al tratarse de inmuebles rurales, no se le podrá descontar amortizaciones como sí ocurría al tratarse otro tipo de inmueble.

Estas ganancias se imputarán al año fiscal de su percepción o cobro. En el supuesto caso de tratarse de ventas a plazo – muy habituales en estos casos – la ganancia se imputará en cada año en la proporción de las cuotas que se vayan percibiendo. Si se pactaron intereses, los mismos deberán ser tratados por separado y tributarán la alícuota progresiva que llega al 35%.

En cambio, de no haberse pactado expresamente los mismos, corresponderá igualmente su cálculo y determinación porque la ley presume, sin admitir prueba en contrario, que toda venta a plazo de inmuebles devenga un interés no menor al fijado por el BNA para descuentos comerciales. Estos intereses tampoco quedan alcanzados a la alícuota del 15% sino al 35%. Ahora bien, en el caso de campos explotados, la venta sigue estando alcanzada por el tributo a la alícuota progresiva que llega al 35%.

Situación actual

En conclusión, y a partir de la última reforma fiscal, el tratamiento de los resultados por compraventa de inmuebles rurales en el Impuesto a las Ganancias para las personas humanas ha sufrido importantes modificaciones.

En inmuebles adquiridos con anterioridad al 01/01/2018:

• Los afectados a arrendamiento o inexplotados: no quedan sujetos al Impuesto a las Ganancias y sí pagan el ITI.
• Explotados por sus propietarios: quedan alcanzados por el Impuesto a las Ganancias por su condición de "explotación unipersonal" a la alícuota progresiva que establece la ley y que llega al 35%.

En inmuebles adquiridos con posterioridad al 01/01/2018:

• Los afectados a arrendamiento o inexplotados: quedan alcanzados por el Impuesto a las Ganancias bajo el impuesto cedular del 15%. No tributan el ITI.
• Explotados por sus propietarios: Quedan alcanzados por el Impuesto a las Ganancias por su condición de "explotación unipersonal" a la alícuota progresiva que llega al 35%.

Queda pendiente que la reglamentación defina algunas cuestiones que la ley aún no ha hecho, tales como aclarar en forma expresa cuál es el tratamiento para aquellos sujetos habitualistas en las operaciones de compraventa de inmuebles, y la alícuota aplicable a los titulares de inmuebles en el país residentes en el exterior, entre otras cuestiones. El Poder Ejecutivo debe terminar de complementar los lineamientos brindados por la ley para lograr tener la seguridad jurídica necesaria que debe primar siempre en la relación fisco-contribuyente.

Los autores son consultores tributarios especialistas en temas agropecuarios

marcela.a.crespo@gmail.com/rodrigo.vendramin@gmail.com

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