“Cuando aparece uno, vuela”: el mercado de campos presenta una velocidad inusual y la actividad está encima de la media histórica

El mercado inmobiliario rural está activo, en pleno movimiento, con un interés creciente tanto en campos agrícolas como mixtos. Es así que la actividad atraviesa un primer trimestre con una dinámica particular. Mientras enero y febrero suelen ser meses de menor movimiento por la estacionalidad del sector, este año se mantuvo por encima de la media histórica, según expertos consultados por LA NACION.

Los especialistas consultados por LA NACION coincidieron que el mercado de campos en la Argentina continúa demostrando su solidez, impulsado por la confianza en el sector agropecuario como refugio de valor y por las expectativas de mayor estabilidad económica a futuro.

Una de las razones detrás de este dinamismo, dijeron, es la baja oferta de propiedades en el mercado. Se vendieron muchas propiedades y hay un ofrecimiento muy escaso de campos en todos los segmentos. Esta falta ha generado un entorno en el que cualquier campo que aparece en venta encuentra rápidamente un comprador, independientemente de si se trata de una sociedad o una persona física.

Según afirmó Roberto Frenkel Santillán, presidente de Bullrich Campos, siempre hay mayor interés por los campos agrícolas que por los ganaderos, aunque hoy en día la demanda se ha extendido prácticamente a campos agrícolas, mixtos y, en menor medida, ganaderos.

En esa línea, para Juan José Madero, director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, si bien hay cierta incertidumbre, el mercado sigue activo. “Los ruidos políticos en un año electoral bajaron un cambio el ritmo del mercado, pero no significa que se haya frenado. Bajó de quinta a cuarta, no de segunda a primera. La demanda sigue vigente y los negocios continúan. Hay respuesta a las publicaciones, recorrida por parte de los clientes y negociaciones en marcha”, describió.

Para Frenkel Santillán, entre los factores económicos que impulsan el mercado está el llamado “efecto Milei”, que sigue teniendo impacto en el sector, acompañado por otras medidas económicas que generan expectativas positivas. “La baja de retenciones es una realidad, la derogación de la Ley de Tierras es otra y la expectativa de una mayor renta por la mejora en la paridad entre el dólar oficial y el dólar blue también es un factor clave”, indicó.

Además, destacó la política del actual Gobierno de eliminar trabas burocráticas y liberalizar la economía: “El proceso de simplificación que está llevando adelante el Gobierno facilita la ejecución de políticas y genera un ambiente más atractivo para los inversores”.

Otro aspecto relevante es el cambio en la percepción sobre la compra de campos a través de sociedades. “Antes, cuando comprabas un campo a través de una sociedad, el precio se reducía debido al riesgo de contingencias impositivas. Hoy, por la falta de oferta, prácticamente no hay diferencia entre comprar una sociedad o el activo en sí”, explicó Frenkel Santillán.

Por otro lado y pese a que el valor de las commodities y los arrendamientos agrícolas han mostrado variaciones en distintas zonas, la tendencia general del mercado se mantiene firme. “Todavía no hay una visión clara ni un mensaje totalizador porque cada zona tiene sus propias subas y bajas, dependiendo del desempeño del año anterior”, comentó Frenkel Santillán, pero enfatizó que estas fluctuaciones no afectan la compraventa de campos, ya que la apuesta sigue siendo a mediano y largo plazo.

“Hoy el campo es más un refugio de capital que una inversión de renta. Los inversores están pensando en el potencial de mejora que traerá una mayor liberalización económica en el futuro”, agregó.

Según Mariano Maurette, responsable de Campos de Álzaga, Unzué y Cía., desde fines de 2022 ya se avizoraba un mercado inmobiliario en movimiento. “El 2025 arranca bien, con cierta demanda y con oferta que se va restringiendo, donde claramente se está reponiendo menos de lo que se está vendiendo. Hay zonas agrícolas buenas, donde eso ya está repercutiendo y este elevando un poco la temperatura de los precios. El resto de los campos mixtos ganaderos todavía, si bien están atentos, acompañan los viejos precios. Esta lectura tiene que ver con que los inversores están viendo con buenos ojos la gestión de gobierno actual, sumado a la falta de alternativas en el mundo y tampoco el mundo financiero. Hoy la Argentina vuelve a estar en el ojo de los inversores”.

La reactivación

Para Federico Nordheimer, CEO y fundador de Nordheimer Campos y Estancias, el mercado comenzó a moverse en los últimos meses, aunque con particularidades, donde el clima siempre es un factor clave en la toma de decisiones de los compradores rurales.

“El 2024 fue un año muy bueno, pero en enero y febrero la actividad aflojó, en gran parte por la sequía. Cuando hay seca, el comprador entra en letargo. Piensa en su producción y no en hacer inversiones. Pero a mediados de febrero, cuando empezaron las lluvias, vimos un cambio en las consultas y en el movimiento del mercado”, detalló.

Resaltó que hay una alta demanda por campos agrícolas en la zona núcleo, que se comercializan con una velocidad inusual. “Los campos buenos se venden en 15 días, en menos de un mes, porque no hay oferta. Cuando aparece uno, vuela”, afirmó.

Esta escasez de oferta está generando que los inversores busquen campos mixtos, que hasta hace poco tiempo no eran su primera opción: “Como no encuentran campos agrícolas de primera y tienen capital para invertir, están empezando a mirar campos mixtos”.

Madero dijo que hay diferencias claras en la evolución de los distintos tipos de campos. Por un lado, los campos agrícolas de primera calidad mantienen su valor y muestran signos de recuperación, con precios que han pasado de 12.000 a 16.000 dólares por hectárea, aunque aún no todos los inversores convalidan esos valores. “Hay propietarios que piden más, pero los compradores todavía no lo convalidan”, explicó.

En cambio, en los campos agrícolas de menor calidad o mixtos, la dinámica es diferente. “Lo que está sucediendo no es que los valores se estén recuperando sensiblemente, sino que hay inversores que ya están convalidando precios que antes rechazaban. Como los agrícolas de primera están casi inaccesibles, empiezan a mirar otras opciones”, detalló.

Respecto de los campos ganaderos, la demanda es más selectiva y los valores se sostienen, pero sin grandes sobresaltos. “Hay oferta, los inversores tienen opciones para elegir y no actúan con prisa, pero tampoco con pausa. Los propietarios no están urgidos por vender. Las buenas condiciones de los alquileres permiten que los dueños defiendan los valores y solo vendan si encuentran un precio razonable”, dijo.

Perfil del comprador y la influencia del contexto político

En un panorama político de incertidumbre que genera cautela en el inversor, la expectativa está en que el Gobierno logre más presencia en las cámaras legislativas, que podría fortalecer su capacidad de decisión y dar más confianza al mercado. La estabilidad climática y política serán clave en los próximos meses para definir la evolución del sector. Para los expertos, si el Gobierno logra más estabilidad en las reglas de juego, la confianza de los inversores va a crecer y el mercado se va a seguir moviendo.

“Si eso sucede, el ánimo inversor podría consolidarse y mantener la dinámica de un mercado que estuvo trabado durante muchos años. Sobre quiénes están comprando campos en este momento, hay perfiles variados. Está el que viene de otra actividad y quiere refugiar capital, el que ya está en la actividad y busca crecer en escala, y el que incursionó en el sector hace un tiempo y sigue expandiéndose”, detalló Madero.

“Los inversores extranjeros también están atentos al mercado argentino. Están consultando, vienen a reuniones y tantean el terreno. La derogación de la Ley de Tierras generó interés, pero como hay una apelación en la Justicia, la situación quedó en una zona gris”, añadió.

Frenkel Santillán destacó que hay interesados en todas las franjas de valores. “Podés vender desde campos chicos hasta propiedades de hasta US$8 millones con cierta facilidad. A medida que se supera ese valor, encontrar un comprador se vuelve más difícil, pero sigue habiendo operaciones firmes”, finalizó.

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