Barrios cerrados: inversiones, terrenos, construcción, vacaciones y el debate por los “papeles en orden”

Los barrios cerrados cobraron mayor relevancia este año a medida que se acercó el verano y se volvieron una alternativa de vacaciones para quienes no quieren alejarse del AMBA, y los valores de los alquileres fueron el reflejo: se dolarizaron y aumentaron, al menos, 30%. Pero también los countries estuvieron en el foco de la polémica con el gobierno de la provincia de Buenos Aires por la situación regulatoria e impositiva, que se volvió tema de debate.

De todo esto charló Ignacio Federico con Carla Quiroga, editora de Propiedades de LA NACION, en este episodio de Los números también hablan.

El sector del real estate, de las propiedades, de los ladrillos, vivió un año muy particular, como tantas otras industrias. Ya desde principios de 2018 venía golpeado y todo empeoró con la pandemia y la larga cuarentena que el Gobierno definió como medida para transitarla. Las obras fueron paradas, las inmobiliarias estuvieron cerradas y los compradores, encerrados. En el peor momento, en abril, se llegaron a escriturar solo 7 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires.

Pero, de a poco, el sector se fue poniendo en marcha, se retomaron algunos proyectos y, ante la imposibilidad de comprar dólares por el cepo, los ladrillos se convirtieron en una oportunidad de dolarización, fue un destino de las inversiones, del excedente de pesos para quienes lo tuvieran. Las obras desde el pozo, con un porcentaje en cuotas y en pesos, se volvieron una oportunidad tentadora para algunos.

La brecha cambiaria, que llegó a estar entre 130% y 150%, y que aún sigue alta, se convirtió también en una ventana de oportunidad para quienes quisieron remodelar o construir: el costo de la construcción en dólares cayó a mínimos históricos (entre US$350 y US$450 para el caso de los departamentos, o US$600 para el caso de una casa), sobre todo si se toman las cotizaciones libres, como los dólares financieros o incluso el blue. Quienes tenían dólares guardados no dejaron pasar esta oportunidad. Las piletas fueron un claro reflejo de esta tendencia: el costo de construirlas bajó de entre US$8000 y US$10.000 a entre US$4000 y US$5000; y demandó paciencia: en los últimos meses los constructores daban turno para después de enero.

Pero todo esto impactó en los materiales para la construcción. La combinación de menos oferta (porque la producción estuvo parada por la cuarentena) y del repentino incremento de la demanda, generó faltantes de algunos materiales y provocó que los precios subieran sin un patrón definido. Sobre todo en tiempos en que el dólar avanzó rápido y sin control, incluso en algunos corralones decían que no tenían precio, que no sabían a qué valores vender, más que nada pensando en el costo de reposición. Como medida, el Gobierno amenazó con aplicar la Ley de Abastecimiento a las firmas productoras y distribuidoras, instándolas a garantizar la provisión.

Pero además hubo un fenómeno con respecto a la tierra: los terrenos también se volvieron una oportunidad de inversión y muchos se volcaron a ella, provocando la rápida reacción de los precios, sobre todo a medida que quedaba menos oferta. También hubo un fenómeno de "huir hacia el verde" provocado por tantos meses de encierro. Lo cierto es que quienes compraron antes de la pandemia (o los primeros meses) y vendieron por estos días, lograron diferencias que pueden ir entre el 15% y el 25%, en promedio, pero que en algunos casos llegó al 40%.

Todo este combo potenció a un jugador que se volvió clave en muchos sentidos en este segundo semestre del año: los barrios cerrados. Allí es, sobre todo, donde los terrenos se volvieron protagonistas, y donde muchos quisieron avanzar con el proyecto de construir. Según calculan en el mercado, hubo una ventana en la que comprar un terreno y hacer una casa de 150 m2 costaba entre US$150.000 y US$180.000 (equivalente a un dos ambientes en la ciudad).

Los barrios cerrados también cobraron mayor relevancia a medida que se acercó el verano y se volvieron alternativa de vacaciones; pero también los countries estuvieron en el foco de la polémica con el Gobierno de la provincia de Buenos Aires por la situación regulatoria e impositiva, que se volvió tema de debate, y que es uno de los temas que recorremos en este episodio del podcast.

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