Alquileres. Aumentan un 19,2% desde la sanción de la ley y se reduce la oferta

Los detractores de la nueva ley de alquileres -que establece una actualización anual a través de un índice elaborado por el Gobierno y alarga un año más el plazo de los contratos- señalaban que la norma podía tener dos efectos: un retiro de las unidades que se ofertaban en alquiler y un aumento de los precios por la incertidumbre respecto al coeficiente de indexación, dos hechos que ya se constatan, según distintos informes.

De acuerdo con el Index BA de agosto de Zonaprop,, ese mes los precios de los alquileres aumentaron un 6,5% frente a julio y acumulan una suba promedio de 19,2% en los últimos tres meses. Es decir que un departamento de dos ambientes que en mayo se alquilaba en promedio por $21.932, en agosto costaba $26.137. Y de acuerdo con el índice de oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires que elabora Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, en agosto el volumen ofertado en ese portal cayó un 14% interanual, mientras que en el sitio Argenprop la caída fue del 24%.

"Según los índices de oferta está claro que el stock de departamentos en venta de a poco se está recuperando y vuelve a niveles pre-pandemia, mientras que la oferta de alquileres no llega a recuperarse. Puede ser que lo que esté pasando es que hay una mayor rotación en alquileres y, a medida que ingresan propiedades, se alquilan más rápidamente. De todas formas, la caída interanual en la cantidad de avisos es importante", explicó Balayan, y agregó que "si hay rotación quiere decir que la demanda convalida la suba de los precios de los alquileres por miedo a que suban más".

Por otro lado, Gonzalo Villanustre, CIO de Argenprop, también observa una caída interanual en los departamentos que se ofrecen en alquiler en la ciudad de Buenos Aires, ya que en agosto del año pasado había 6290 unidades ofertadas, mientras que al 1° de septiembre de este año había 4531, un movimiento que no se da en el segmento de ventas, donde se acumula stock (en agosto del año pasado estaban a la venta 54.353 departamentos y al 1° de septiembre había 61.992).

"La demanda de alquiler tradicional viene subiendo mes a mes por menos oferta y por la necesidad de un espacio más grande para vivir y trabajar en cuarentena, combinado con la falta de crédito hipotecario", señaló Villanustre, y agregó que una parte de lo que se ofrecía para alquiler tradicional migró al alquiler temporal, mientras que hay otros propietarios que suspendieron momentáneamente las publicaciones hasta ver qué pasa con la inflación. En ese sitio, en agosto de 2019 había 3850 departamentos en alquiler temporal, y en septiembre de este año, 7381.

Fuentes de Zonaprop también señalan que está creciendo la oferta de alquileres temporarios, y una hipótesis es que las unidades en alquiler tradicional se pasan a este mercado. "Desde marzo de 2020, por primera vez los avisos de alquileres temporales superan a los avisos de alquiler tradicionales. Actualmente, el 58% de la oferta es de alquiler temporal. Departamentos que se hubieran ofrecido en el mercado tradicional migran al temporal debido a los cambios contractuales derivados de la nueva ley, en especial la extensión de plazos (que dificulta una posterior venta por los próximos 3 años), y por la desconfianza en el coeficiente de indexación. Se firman secuencias de 3 o 4 contratos de corto plazo que generan compromisos de alquileres de 9, 12 o 18 meses", explicaron.

Otra hipótesis que esgrimieron en el portal inmobiliario es que quizá la oferta de alquileres que anteriormente se volcaba en plataformas especializadas en el rubro temporario de alcance global, con foco en el turismo extranjero, migró a sitios como Zonaprop en busca de demanda local ante las restricciones de ingreso al país por la pandemia.

Un aumento que puede ser mayor según el barrio

Si bien el aumento promedio de los alquileres desde la sanción de la ley es del 19,2%, hay barrios que están por encima de ese número como Caballito, con incrementos del 25,1%, y Nuñez, con alzas del 21,9%.

En tanto, en lo que va de 2020 el precio de los alquileres acumula una suba del 37,6%, el doble que la inflación para el mismo período y por encima del ajuste de los créditos UVA (22,8%).

Si se detallan los valores de alquiler de acuerdo con los distintos barrios de la ciudad, Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de $55.173 por mes, seguido de Palermo ($32.312) y Núñez ($30.516). En la zona media de precios están Chacarita ($27.336), Saavedra ($26.200), Parque Chacabuco ($25.551), Monserrat ($23.793) y Santa Rita ($22.828). Los alquileres más económicos se encuentran en Mataderos ($20.194), Villa Luro ($19.714) y, por último, Villa Lugano ($15.659).

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