Preservar las zonas de casas bajas y potenciar el sur, los ejes del gobierno porteño para el ajuste al Código Urbanístico
El proyecto de la administración de Jorge Macri fue ingresado hoy en la Legislatura porteña y su tratamiento podría extenderse hasta fin de año
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PARA LA NACIONValeria Azerrat
El gobierno porteño remitió a la Legislatura los cambios al Código Urbanístico (CUR), la normativa que regula qué y en dónde se construye, con propuestas que buscan un “equilibrio” en el tejido urbano a partir de la preservación de barrios con edificaciones de baja altura, la revalorización de los inmuebles con valor patrimonial y la creación de “incentivos” para los desarrolladores en el sur capitalino.
El proyecto de la administración de Jorge Macri fue ingresado en la Legislatura porteña y su sanción podría demandar un tratamiento legislativo de al menos cuatro meses, por lo cual se extendería hasta fin de año ya que prevé un análisis en las comisiones y dos “lecturas” o aprobaciones en el recinto, donde requiere de por lo menos 31 votos positivos de los 60 diputados.
Según explicaron desde el gobierno porteño, esta nueva modificación responde a “la necesidad del Código de revisión cada cuatro años, por las inquietudes vecinales, la búsqueda del equilibrio urbano, la incorporación del concepto del incentivo y por la protección del patrimonio”.
Los cambios, en verdad, intentan dar una respuesta a la tensión generada en diversos sectores de la población porteña ante un notable incremento de nuevas construcciones en zonas de casas bajas que impactó en las “identidades barriales” y despertó cuestionamientos desde una veintena de organizaciones de vecinos que denunciaron que la proliferaciones de edificaciones en altura perjudicó su calidad de vida.
Según Jorge Macri, el objetivo de la iniciativa es que se proteja la identidad de la ciudad y que crezca de manera equilibrada y sostenible. “Presentamos en la Legislatura un proyecto de ley para actualizar el Código Urbanístico de Buenos Aires, una compromiso que asumí en campaña y que hoy estamos cumpliendo. Nos guía un objetivo muy claro: respetar la identidad de cada barrio. No vamos a permitir más que en las zonas residenciales se construyan edificios que no cuiden la esencia de cada manzana y vamos a promover desarrollos solo en avenidas con la infraestructura adecuada”, dijo el jefe de Gobierno.
“Menos cemento. Más Verde” fue la consigna que motorizó la campaña que encararon para reclamar al Estado porteño para que cesara con la entrega de permisos de obras en áreas residenciales. Además, elaboraron proyectos que llevaron a la Legislatura para frenar las construcciones en altura en unos diez barrios, entre ellos, Villa Ortúzar, Chacarita, Villa del Parque y Palermo.
La resistencia vecinal, de hecho, llegó a colarse en la campaña electoral del 2023 durante la cual todos los candidatos a jefe de Gobierno, incluido Jorge Macri, prometieron que iban a impulsar cambios en el tema. En diciembre, tras asumir en el Ejecutivo, el actual jefe de Gobierno porteño ratificó la decisión y siete meses después la concretó con el envío de la propuesta oficial.
Planificación urbana
La planificación urbana de la Ciudad se rige por tres instrumentos en orden jerárquico: la Constitución porteña, el Plan Urbano Ambiental –que data del 2008– y el Código Urbanístico, cuya última versión fue aprobada por la Legislatura en 2018, no obstante tuvo algunas pequeñas modificaciones posteriormente.
El CUR “ordena el tejido, los usos del suelo y las cargas públicas, incluyendo los espacios públicos y privados y las edificaciones que en estos se desarrollen, considerando las condiciones ambientales, morfológicas y funcionales de la Ciudad en su totalidad” y propone como principios lograr un distrito “integrado, policéntrico, plural, saludable y diverso”.
Anteriormente se llamó Código de Planeamiento Urbano y cambió a CUR tras su aprobación en 2018 con votos 34 votos aportados desde el oficialismo porteño. Dos años más tarde fueron incorporadas algunas correcciones y en 2022 reformulados parámetros para las alturas en polígonos de Lomas de Núñez y Nuevo Belgrano y Parque General Belgrano (River Plate).
En este caso, para llegar a esta nueva redacción, según voceros oficiales porteños, existió un “proceso participativo” con la realización de más de 50 reuniones presenciales con grupos de vecinos, así como también con los representantes de cámaras y desarrolladores urbanos.
Entre las principales problemáticas detectadas en los encuentros del 2023 con vecinos mencionaron “las alturas y morfología” de las construcciones recientes, el avance de los ladrillos sobre el “pulmón de manzana” caracterizado por tener superficie verde absorbente, la saturación de servicios e infraestructura por la densidad poblacional en un mismo tejido y la pérdida del patrimonio y la identidad.
Ante ese diagnóstico, trabajaron en un “ajuste” al CUR” teniendo al “equilibrio como centro”, según señalaron desde la Secretaría de Desarrollo Urbano a cargo de Álvaro García Resta. También, prioriza las escalas barriales ya que preserva las zonas de casas bajas y de poca altura y traslada las edificaciones mayores a los corredores y avenidas, donde los topes son más elevados.
Como novedad, reorganiza las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB) –que son aquellas tipologías que regulan las edificaciones de hasta los 14,60 metros–que pasarán de ser tres escalas: USAB Cero (para construcciones de 9 metros), USAB 1 (de hasta 12 metros) y USAB 2 de hasta 14,60. Este cambio, indicaron, traerá una “potencial recuperación de 480.000 metros cuadrados para los centros libres de manzana”.
Nuevos desarrollos en el Sur
De las 4201 nuevas construcciones que se aprobaron para la Ciudad en los últimos cinco años solo 191 (el 4,8 %) se localizaba en las comunas del sur (4 y 8); mientras que en las del norte se permitieron 1574 obras en el mismo lapso temporal.
Con estos datos, sumado a la consideración que en la zona sur hay “más espacio libre vacante con menos oferta inmobiliaria, menos demanda y menos densidad”, el Gobierno de Jorge Macri incluyó en este proyecto la conformación de un “sistema de incentivos para el desarrollo urbano sostenible” con foco en el sur capitalino.
Según indicaron, la intención es tomar una figura urbanística conocida como “emisora y receptora de metros” que implica que un desarrollador que proyecte una obra de un edificio en el sur, quede habilitado con permiso similar a levantar la misma cantidad de pisos en otro sector de la Ciudad con más densidad urbana.
Por último, el nuevo CUR contemplará la incorporación de unos 4209 inmuebles de la Ciudad al listado de bienes protegidos con el propósito de ampliar la cantidad actual de edificios que están en salvaguarda debido a su valor patrimonial y, con ello, evitar que sean demolidos.
Es que los edificios alcanzados en esta oportunidad integraban un “catálogo preventivo” de inmuebles a proteger, pero no contaban con lo que se conoce como “ley firme” que asegurase su resguardo, por lo que estaban en un “limbo” que los dejaba proclives a su demolición en aquellos barrios donde abundaron las nuevas construcciones.
Por Valeria Azerrat
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