En dos años se vendieron terrenos porteños equivalentes a doce canchas de River
LA NACIONMauricio Giambartolomei
Doce canchas de River. Esa es la superficie de tierra en la ciudad de Buenos Aires que en dos años pasó del Estado a manos privadas. La comparación es con el campo de juego del estadio Monumental de Núñez. Fueron algo más de 85.000 metros cuadrados ubicados en las zonas con mayor potencial para desarrollos inmobiliarios los que se comercializaron entre marzo de 2017 y marzo pasado a través de subastas públicas realizadas por la administración nacional o el gobierno porteño.
Fue parte de una política planificada con el fin de recaudar fondos y redireccionarlos a grandes obras que están en su etapa final y próximas a ser inauguradas, como el Paseo del Bajo y los viaductos de los trenes Mitre y San Martín. También a otras que están en plena etapa de desarrollo, como la urbanización de las villas porteñas. O aquellas que aún se encuentran en planificación, como el Parque de la Innovación, un complejo educativo que se levantará en las tierras del Tiro Federal. Se trató de una reorganización de las propiedades del Estado que se encontraban ociosas, o con contratos de explotación vencidos o irregulares.
Sin embargo, el traspaso de tierras de utilidad pública a manos privadas genera una tensión entre la necesidad de la ciudad de crear espacios verdes para cumplir con las recomendaciones de organismos internacionales y la utilidad que se le da a la superficie disponible.
Espacio verde
Según datos del Ministerio de Ambiente y Espacio Público, en toda la ciudad hay 1837 hectáreas de espacio verde entre plazas, parques, canteros, jardines, terrazas sobre las vías del tren, espacios cercanos a las autopistas y otras variantes. De acuerdo a los últimos datos disponibles, la cantidad de habitantes es de 2.890.151, por lo cuál el promedio de espacio verde por persona es de 6,35 m2 aunque en comunas como la 5 (Almagro y Boedo) es de apenas 0,2 m2 o la 3 (Balvanera y San Cristóbal) de 0,4 m2. La Organización Mundial de la Salud sostiene que para una vida saludable se necesitan entre 10 y 12 m2 por habitante.
La venta de las tierras del Estado que habían sido cedidas al Tiro Federal, la institución de Núñez fundada el 28 de septiembre de 1891, se convirtió en la más importante de la historia de la ciudad de Buenos Aires. En noviembre del año pasado fueron adquiridas por el fideicomiso financiero privado Buenos Aires Landmark, propiedad de los grupos Werthein y Sielecki. El peso histórico es por el valor de venta: 151,5 millones de dólares a cambio de 16.765 m2 que dan hacia la avenida Del Libertador, donde se podrá construir torres de hasta 100 metros.
Esa cifra ayudó a engrosar la recaudación. Desde 2016 comenzó a aplicarse esta política con un ordenamiento llevado adelante por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) que permitió recaudar 741.706.084 de dólares para inyectar a la obra pública en la ciudad. De esos años, 2017 fue el más próspero, con una cosecha superior a los 400 millones de dólares.
"Todas las ventas de inmuebles que impulsa el Gobierno de la ciudad tienen preestablecido el destino de sus fondos, el cual siempre implica una inversión de capital. Además todas las operaciones tienen una autorización previa aprobada por la Legislatura. Con estas acciones se pretende darle un mejor uso a bienes subutilizados para así poder invertir en activos estratégicos que mejoran la infraestructura de la ciudad", explicaron desde la administración porteña.
La gran obra del Paseo del Bajo no sólo aportará una solución para la movilidad en el bajo porteño sino también servirá para aumentar la superficie verde con los 60.000 m2 que se ganarán. Pero al mismo tiempo durante este año se prevé una nueva tanda de subastas de inmuebles catalogados como lotes o grandes fracciones.
Como ocurre en el caso del Tiro Federal, en todas las ventas la exigencia es que el desarrollo inmobiliario se realice en el 35% de la superficie disponible. El 65% restante debe destinarse a espacio público. "La pregunta es por qué se debe construir en ese 35% si los alrededores de esos inmuebles están llenos de construcciones. En esta ciudad todos los años se construye un promedio de un millón de metros cuadrados. ¿Se necesita poner el 35% del suelo público para la construcción privada?", se preguntó el director del área de Derechos Económicos, Sociales y Culturales e Inclusión Social del CELS, Eduardo Reese.
Debate
La porción de tierra vendida que obligatoriamente debe estar disponible para los vecinos es el eje del debate al que también se suma el titular de la AABE, Ramón Lanús. "La discusión de por qué no se destina el 100% de esa superficie a espacio público es válida y me parece interesante plantearla, pero entendemos que el 65% es una gran ventaja para los porteños", analizó. "Es reconfortante saber que las grandes obras fueron posibles, en parte, por las ventas de tierras y otros inmuebles ociosos. De otra manera hubiera sido difícil alcanzar el presupuesto para cubrir esos proyectos", agregó Lanús.
El éxito en la recaudación de las subastas realizadas hasta el momento se debió, en gran parte, a la ubicación de los inmuebles comercializados, la mayoría de ellos en el corredor norte de la ciudad y el bajo porteño. En esas zonas el valor del metro cuadrado, según los últimos datos del sitio especializado Reporte Inmobiliario, va entre US$ 3000 y US$ 7600, lo que garantiza el éxito de los desarrollos. En el sur, donde hubo pocas operaciones, el m2 no supera los US$ 1900.
"La ciudad administra sus bienes. Por lo tanto, son operaciones legítimas. Habría discusión si se venden tierras sin saber el destino del dinero recaudado y en la mayoría de los casos se trata de espacios ociosos que derivaron en ocupaciones, zonas inseguras o pérdida de valor. Las ciudades tienen que cambiar, transformarse y modernizarse en la medida que todo el campo de acción esté legitimado", opinó el arquitecto y urbanista Roberto Converti.
El traspaso de inmuebles del Estado a manos privadas es una política que no se detendrá, al menos este año. Durante 2019 están previstas subastas de grandes fracciones de terrenos y lotes con precios de base que alcanzan los US$ 40.500.000. Si las ventas son exitosas se habrán comercializado otros 32.300 m2. Otras cuatro canchas de River.
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