Inmuebles logísticos: el sector que es un caso de éxito toma desafíos e impulso para sus próximos pasos

En el capítulo ocho del Summit de Real Estate organizado por LA NACION el mundo de los inmuebles logísticos, diseñados y construidos específicamente para facilitar el almacenamiento, el manejo y la distribución eficiente de mercancías y productos a lo largo de una cadena de suministro, fue uno de los temas relevantes. En el país, el mercado explotó a raíz de la pandemia y el consecuente boom del e-commerce. Actualmente, los valores de alquiler promedian entre US$6 y US$8 por metro cuadrado, la vacancia tiende a cero y hay en construcción más de 220.000 m².

En el marco de este evento, Alejandro Winokur, socio y director de industria de Newmark Argentina y Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield, referentes del sector, entablaron un diálogo con Mercedes Soriano, periodista de LN Propiedades, para compartir las perspectivas y expectativas que dominan el escenario a la hora de pensar en el desarrollo y la inversión.

“En términos logísticos hay que seguir creciendo”, dijo Winokur, para abrir la conversación, y agregó: “Hay mucha demanda y falta oferta. El próximo paso es intentar tener más certificaciones, que los depósitos acompañen los estándares globales y estén más unidos a la sostenibilidad”.

El negocio de los inmuebles logísticos es a largo plazo, de manera que se va a seguir desarrollando al margen de los vaivenes del país y, por otro, es un rubro en el que el estándar ambiental está cada vez más presente. En la práctica, según indica, esta consciencia verde se traduce en ahorros energéticos y materiales, análisis para la recolección y reutilización de agua de lluvia, y un uso eficiente de la temperatura y el acondicionamiento internos, entre otras cosas, que contribuyen a la reducción de la huella de carbono.

“El inversor es cada vez más consciente y se profesionaliza más en el camino sostenible, y la demanda lo valora”, aseguró Winokur, e hizo énfasis en que esto no supone una mayor inversión, sino una inversión más inteligente o “como corresponde”: “Los tiempos cambian para todos. Los materiales mejoran y las políticas de sostenibilidad también. Es parte de nuestro aprendizaje”.

La convalidación de nuevas zonas

Isern, que es especialista en el negocio logístico e industrial, considera que la expectativa en este mercado, tanto en el sector logístico como industrial, nunca fue tan grande como en este momento. “Somos optimistas en todo lo que se viene y el mercado nos está dando la razón”.

Abogado de profesión y secretario ejecutivo del Consejo Inmobiliario Argentino Logístico e Industrial, Isern indica que las reglas del juego cambiaron para los participantes del ajedrez inmobiliario, para empezar, con el lugar que ocupa la ubicación en el orden de prioridades del inversor.

“Con la baja vacancia que tenemos y el momento que vive el mercado se convalidaron nuevas zonas. Los lugares estandarizados como exitosos aumentan demasiado sus valores y los propietarios de esas tierras todavía no aceptan que hay un límite para ser rentables. Esto nos empujó a movernos a otros lugares, como Escobar, Pilar y Rotonda De Alpargatas, entre otros ejemplos”, expresó Isern e hizo énfasis en que, aunque éste era un planteo “un poco fuera de sí” hace unos años, hoy es parte de lo que demanda el mercado. “Todos van a ser proyectos exitosos”, sumó.

Además, Isern revela que, aunque la brecha de valores entre las zonas consolidadas y las zonas emergentes sigue existiendo, es cada vez menor. “El depósito más caro hoy vale US$8,50 y el más bajo entre US$6 y US$7 por metro cuadrado de alquiler″, expuso.

En cuanto a la convalidación de nuevas zonas para la expansión, Winokur agregó que todos estos proyectos tienen alrededor de cinco años y que, por eso, hoy su valor es sin dudas mucho mayor. “Cualquiera de estos proyectos se inició confiando en que el mercado iba a fluir y a expandirse, cosa que efectivamente pasó. En ese lapso estas tierras, que antes eran completamente rurales y ahora son tierras aptas para desarrollo, se revalorizaron y quintuplicaron su valor”, concluyó.

Los desafíos para catapultar los parques industriales

Mientras el mercado logístico atraviesa una etapa de auge, el negocio de parques industriales se mantiene en stand by. Se trata del mercado cuya base “generalmente el comprador de un parque industrial es un usuario final que la va a utilizar; es muy difícil que se compre tierra dentro de un parque como inversión para esperarla y ver qué pasa dentro de unos años”, señala Winokur.

“La disponibilidad de tierra dentro de parques industriales es muy baja también pero no ha tenido el empuje de los depósitos logísticos de este último tiempo. En términos de venta de disponibilidad y valores estamos en un punto en el que se necesitan nuevos proyectos grandes, bien ubicados y con nuevos criterios”, analiza el bróker de Cushman & Wakefield.

Ante la pregunta de los aspectos que el inversor debe tener en cuenta a la hora de comprar tierras para levantar un complejo industrial, Isern destaca la oferta de servicios: “Una buena contención y red de servicios es lo que cualquier industrial busca a la hora de comprar tierra en algún parque”.

En ese sentido, Winokur señala que la ubicación es un factor relevante en la decisión de la compra: “De la ubicación se desprende la accesibilidad para el movimiento de mercadería o de tu personal, si vas a tener que poner o no un transfer para que lleguen”. A su vez, destaca que un problema que persiste en la actualidad es la falta de capacidad energética en los parques. “Se muda una empresa y pasás un verano entero con cortes de luz”, dice sobre el tema, y suma que deben tener servicio de cloaca o plantas de tratamientos, buenas calles de acceso de entrada y salida, iluminación, mantenimiento y la administración en general del parque, que en su opinión no es un tema menor.

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